CÁMARA INMOBILIARIA ARGENTINA.
PLANIFICACIÓN DOCENTE: AÑO ACADÉMICO 2015.
PRIMER CUATRIMESTRE.
CARRERA: CONSULTOR INMOBILIARIO.
MATERIA: “ELEMENTOS DE PRÁCTICA DE ACTUACIÓN NOTARIAL”.
COMISIÓN: 2° 4° “A” NOCHE.
DÍA: LUNES 19 a 20.10 HS.
DOCENTE A CARGO: Esc. Sebastián Javier Roncoroni.
MODALIDAD: Presencial.
DURACIÓN: Cuatrimestral.
CARGA HORARIA: 2 horas cátedra semanales.
I) OBJETIVOS.
Generales:
-Incorporar al
campo de acción y al estudio de la actividad profesional del futuro corredor
inmobiliario y del martillero los lineamientos básicos de la práctica notarial,
en virtud de la estrecha relación que existe entre los negocios inmobiliarios y
la actuación del notario.
-Lograr que los
alumnos conozcan y puedan interpretar la relación directa que la actividad
tiene con la práctica notarial, a través de un aprendizaje dinámico y práctico
de los institutos principales de esta disciplina.
Cognitivos:
-Conocer los
efectos más importantes de la actividad notarial para ofrecer a los potenciales
clientes un mejor asesoramiento en su vinculación con las partes.
-Lograr
que el alumno
pueda adaptarse al uso de una terminología completamente nueva y específica que
se aplica en toda la materia.
-Permitir que el alumno
adquiera conceptos básicos pero sólidos de la materia, con el fin de que, al
finalizar el cuatrimestre, posea las herramientas necesarias para aplicarlos en
la práctica inmobiliaria.
Procedimentales:
-Brindar al
alumno los elementos suficientes para una correcta instrumentación de los
negocios inmobiliarios a través de actividades prácticas que enriquezcan sus
conocimientos y obtengan así seguridad y confianza en el desempeño de su futuro
ejercicio profesional.
-Aplicar los conocimientos
abordados en la materia al análisis de casos prácticos concretos para forjar la
actitud resolutiva del fututo profesional ante una situación inesperada y
comprenda de que manera resolver la cuestión.
Actitudinales:
-Que el futuro profesional
reconozca la gran utilidad que tiene el derecho en el ejercicio de su profesión
y que le permitirá marcar una diferencia respecto de aquellos colegas que
carecen del mismo, ya que estarán capacitados para interpretar la voluntad de
sus clientes y orientarlas, dentro del marco jurídico, a lograr sus objetivos.
-Que el estudio del
derecho notarial le sirva para obtener las herramientas suficientes para
proponer posibles soluciones legales ante los diferentes casos que puedan
plantearse, dentro del encuadre legal y aplicando el sentido común. El
conocimiento del derecho otorgará al futuro profesional un “plus”, ya que lo
pondrá en una posición de confianza y seguridad ante su cliente. Le permitirá
interpretar las dificultades particulares de cada operación inmobiliaria y
resolverlas, mediante el ejercicio concreto de la actividad, en combinación con
el soporte legal.
-Saber discernir en el
asesoramiento al cliente sobre las diferentes situaciones y su resolución
acorde al derecho, determinando en qué casos específicos merecen ser
consultadas con un profesional del derecho. En este proceso de aprendizaje es
fundamental que el alumno no intente “memorizar” la información recibida, sino
“comprenderla” y “relacionarla”, aplicando los conocimientos estudiados en
clase.
II) PROGRAMA ANALÍTICO DE LA MATERIA.
UNIDAD N° 1: El negocio
inmobiliario.
1.- La compraventa
inmobiliaria: Concepto. Diferencia entre compraventa civil y comercial. El
boleto de compraventa. Concepto. Elementos esenciales. Validez probatoria.
Reconocimiento de las firmas. Fecha cierta. Documentación requerida. ¿El boleto
de compraventa es un contrato o una promesa de contrato? Fundamentación
notarial según los artículos 1184 inciso 1º, 577 y 2505 del Código Civil.
Designación del escribano en el boleto. Gastos notariales. Plazo para la escrituración.
El sellado.
2.- El pago:
Concepto. Efectos liberatorios. Pago realizado como seña a cuenta de precio y
principio de ejecución con entrega de posesión anticipada. La bancarización del
pago. Caso especial del boleto ante el concurso o quiebra del vendedor.
Artículo 1185 bis del Código Civil. La escrituración judicial. Jurisprudencia.
Prescripción.
3.- Asentimiento
conyugal: Concepto. Análisis del art. 1277 del Código Civil. Cuando
procede. Necesidad de prestarlo en el boleto. Bienes propios y bienes
gananciales.
UNIDAD
N° 2: La formalización notarial del negocio inmobiliario.
1.- El escribano
público: Concepto. Funciones. Delegación estatal. Fe pública notarial.
Deberes del notario. Fe de conocimiento. Art. 1001 y 1002 del Código Civil.
Ámbito de actuación temporal, territorial y personal. Prohibiciones. Acceso a
la funcional notarial.
2.- El instrumento
privado en sede notarial: La certificación de las firmas de los
instrumentos privados. Concepto. Efectos. La fe de identificación y de
individualización. Ficha de datos personales. Impresión digital. La
ratificación de las firmas. Concepto. Legalización de la firma del notario.
Apostilla. Cadena de legalizaciones.
3.- Protocolo notarial:
Concepto. Forma de llevarlo. Foliatura. Doble Cronología. Formación y
contenido. Documentación agregada. Apertura y cierre. Índice. Encuadernación.
Custodia y conservación. Pérdida o destrucción. Formas para su reconstrucción.
4.- La escritura
pública: Concepto. Requisitos para su validez. Matricidad. Necesidad de
la entrevista previa de las partes.
Asesoramiento jurídico notarial. Documentación solicitada por la escribanía. Partes
de la escritura: Membrete, Encabezamiento, Comparecencia, Intervención,
Objeto, Manifestaciones de las partes, Atestaciones notariales, Lectura.
Distintos casos de salvados. Las firmas. La firma a ruego. Escritura en idioma
extranjero.
UNIDAD N° 3: La
seguridad del título. Los actos pre-escriturarios.
1.- El estudio de
títulos: Concepto. Contenido. Función principal. Necesidad u obligatoriedad
de su confección. Plazo de recopilación de los antecedentes. Quienes pueden
realizarlo. Responsabilidad por vicios. Saneamiento. Títulos suficientes y
títulos observables. Donaciones a terceros y/o a herederos no forzosos del
donante. Diferentes posturas. Bonificación de los títulos. El distracto.
2.- El Registro de la Propiedad Inmueble.
Concepto. Funciones. Publicidad. Informes y certificados registrales. Concepto,
diferencias y efectos de cada uno en C.A.B.A. y Provincia de Buenos Aires. Plazos
de vigencia. La protección registral de los certificados.
3.- Los certificados
administrativos. Concepto. Qué debe pedirse. Impuesto Inmobiliario y ABL.
Certificado de OSN, Aguas Argentinas y AySA. El certificado por expensas.
Contenido. Obligatoriedad de cada uno. El certificado de catastro y el estado
parcelario en la Prov. de Bs. As. Contenido. Obligatoriedad. Cuando se
requiere. El Catastro en CABA.
UNIDAD: N° 4: Impuestos
que gravan la transmisión de inmuebles.
1.- El escribano como
agente de recaudación e información del fisco: Deberes formales notariales
ante los organismos del Estado. La U.I.F. y el lavado de dinero. Las personas
políticamente expuestas. Planillas de datos personales.
2.- El precio de venta:
La valuación fiscal. El precio de mercado. El precio de venta. El precio de
escritura.
3.- Impuesto a la
Transferencia de Inmuebles: Concepto. Hecho imponible. Sujetos
comprendidos. Alícuota aplicable. Exenciones. Certificado de no retención ante
AFIP.
4.- Impuesto a las
Ganancias: Concepto. Hecho imponible. Sujetos comprendidos. Alícuota
aplicable. Exenciones. Certificado de no retención ante AFIP.
5.- Impuesto de Sellos:
Concepto. Hecho imponible. Sujetos comprendidos. Código Fiscal según el lugar
del inmueble. Alícuotas aplicables en diferentes jurisdicciones. Exenciones. La
incidencia del Valor Inmobiliario de Referencia en el precio de venta (V.I.R.).
El valor del impuesto al acto en la Prov. de Bs. As.
6.- El impuesto
Inmobiliario. Concepto. Contenido. Quién lo recauda. Diferencias en
C.A.B.A. y Provincia de Buenos Aires.
7.- Impuestos
Municipales: Tasas y contribuciones. Diferencias entre ambas. El
avalúo. 8.- El Impuesto a la
Transmisión Gratuita de Bienes en la Provincia de Buenos Aires. Concepto.
Contenido. Quién lo recauda.
9.- Código de Oferta de
Transferencia de Inmuebles: El COTI no es un impuesto. Deber de
información. Quien debe solicitarlo. El valor de oferta del inmueble. El
certificado de Bienes Inmuebles. Los beneficiarios de exterior. El caso
especial de la permuta. Constancia de valuación de los bienes.
UNIDAD N° 5: La
transmisión del dominio. Los actos post-escriturarios.
1.- Cumplimiento de los
deberes formales notariales: Registración de la transmisión del dominio. La
Primera Copia o Primer Testimonio.
Formas de realizarlo. Simples copias. Notas marginales. Pedido de Segundas o
ulteriores Copias. El Archivo de Protocolos Notariales. Pago de los impuestos
que gravan la transferencia de inmuebles y liberación de los certificados
administrativos por deudas del inmueble.
2.- La Publicidad
Registral: Concepto. Función principal. Efectos. La oponibilidad entre las
partes y frente a terceros. Efecto declarativo no constitutivo. Principio de
Rogación. La Minuta. Los asientos registrales. Principio de Tracto Sucesivo. Las
diferentes técnicas registrales: Cartular por Tomo y Folio. El Folio Real y
el Folio Real Electrónico. Contenido. Matrícula del inmueble. Composición
numérica. Registraciones especiales: El caso de la venta por tracto
abreviado. Inscripción de la Declaratoria de Herederos. Protocolización de
subastas judiciales.
3.- 4.- Reserva de
prioridad registral: Concepto. Prioridad directa e indirecta. Caducidad.
Plazo de inscripción. Inscripción provisoria del título. Plazo de subsanación.
Prórroga. Inscripción condicional de medidas cautelares. La inscripción
definitiva. Efectos.
UNIDAD N° 6: La
representación en el negocio inmobiliario.
1.- Mandato:
Concepto. Actuación en nombre propio y en nombre ajeno. Mandato con Representación.
Mandato sin representación. La compra en comisión. Mandato oculto. El gestor de
negocios.
2.- Apoderamiento:
Concepto. Mandato conjunto, indistinto, alternado y/o sucesivo. Poderes
generales y especiales. Boleto de compraventa y Poder especial irrevocable.
Efectos. Impuestos. Sustitución y revocación de poderes. Validez de los
diferentes poderes en el negocio inmobiliario.
3.- Representación
societaria: Concepto. Efectos. Representación legal. Documentación
necesaria para acreditar el carácter invocado según el tipo social. Los Libros
Societarios.
UNIDAD N° 7:
Actividades prácticas.
1.- Lectura y análisis
de modelos provistos por el docente sobre distintos casos de venta de inmuebles:
Venta con embargo. Levantamiento. Diversos casos. Venta con inhibición general
de bienes. Prohibición. Venta por y para menores de edad. Diferentes casos.
Venta con hipoteca. La hipoteca por saldo de precio. Compra en subasta
judicial. Venta del inmueble constituido como bien de familia. Venta del
inmueble adquirido en sucesión. Compra como gestor de negocios ajenos. Venta de
unidades funcionales a construir. Adjudicación de unidades provenientes de
fideicomisos.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
III)
BIBLIOGRAFÍA.
- “El Vínculo Inmobiliario Notarial” de Jorge Conti.
Ediciones Valletta. Buenos Aires. 2008.
- Código Civil y leyes complementarias.
- “Boleto de Compraventa” de Natalio P. Etchegaray.
Editorial Astrea. Buenos Aires. 1999.
- “Ley de Registro de la Propiedad Inmueble 17.801.
Comentada y anotada” de Gabriel de Reina Tartiere. Buenos Aires. 2004.
- “Manual de Derecho Notarial” de Carlos N. Gattari.
Editorial Astrea. Buenos Aires. 1997.
- “La autorización de venta inmobiliaria” de Eduardo
Lapa. Editorial Astrea. Buenos Aires. 1978.
- “La seña” de José Gastaldi y Esteban Centanaro.
Editorial Abeledo Perrot. Buenos Aires. 1997.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
IV)
METODOLOGÍA DE ENSEÑANZA.
Clases Orales Expositivas: Los temas que se exponen en este
programa de estudio serán desarrollados íntegramente por el docente en cada una
de las clases, oportunidad en que los alumnos podrán plantear sus dudas y/o
consultas, ya sea respecto de los temas abordados por el docente, como así para
analizar la bibliografía complementaria para cada tema en particular.
Trabajos Prácticos Grupales: Durante el cuatrimestre se
realizará una clase práctica grupal en el aula, donde se planteará la resolución
de situaciones jurídicas reales referidas al temario desarrollado en clase,
para lo cual el docente brindará los lineamientos generales y aportará la
documentación requerida para el desarrollo de la actividad. Finalizada la
actividad, cada grupo expondrá oralmente sus conclusiones.
Evaluaciones: Se evaluará a los alumnos
mediante Dos (2) exámenes parciales escritos individuales, mediante
cuestionario de preguntas y/o resolución de casos, cuya nota de aprobación no
será inferior a Cuatro (4) puntos. El primero de ellos incluirá las Unidades I
a IV inclusive, y en el Segundo, se evaluará las Unidades V a VII inclusive. Obtenida la regularidad y aprobados ambos
exámenes parciales, el alumno quedará en condiciones de rendir la Evaluación
Final en la fecha y horario establecido por el Instituto de Capacitación
Inmobiliaria, el cual se realizará en la modalidad ORAL, sin excepción.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
V) CRONOGRAMA DIARIO POR CLASE.
CLASE 1 (16/03). La compraventa inmobiliaria: Concepto.
Diferencia entre compraventa civil y comercial. El boleto de compraventa.
Concepto. Elementos esenciales. Validez probatoria. Reconocimiento de las
firmas. Fecha cierta. Documentación requerida. El boleto de compraventa como
promesa de contrato. Diferencias entre instrumentos públicos e instrumentos
privados. Ejemplos. Fundamentación notarial según los artículos 1184 inciso 1º,
577 y 2505 del Código Civil. Designación del escribano en el boleto. Gastos
notariales. Plazo para la escrituración. El timbrado de ley. El caso de la
Cesión.
FERIADO (23/03).-
CLASE 2 (30/03). El pago:
Concepto. Efectos liberatorios. Pago realizado como seña a cuenta de precio y
principio de ejecución. La bancarización del pago. Caso especial del boleto
ante el concurso o quiebra del vendedor. Artículo 1185 bis del Código Civil. La
escrituración judicial. Jurisprudencia. Prescripción. La posesión:
Boleto con principio de ejecución con entrega de posesión anticipada. Asentimiento
conyugal: Concepto. Análisis del art. 1277 del Código Civil. Cuando
procede. Necesidad de prestarlo en el boleto. Bienes propios y bienes
gananciales.
CLASE 3 (06/04). El
escribano público: Concepto. Funciones. Delegación estatal. Fe pública
notarial. Deberes del notario. Fe de conocimiento. Art. 1001 y 1002 del Código
Civil. Ámbito de actuación temporal, territorial y personal. Prohibiciones.
Acceso a la funcional notarial. El instrumento privado en sede notarial:
La certificación de las firmas de los instrumentos privados. Concepto. Efectos.
La fe de identificación y de individualización. Ficha de datos personales.
Impresión digital. La ratificación de las firmas. Concepto. Legalización de la
firma del notario. Apostilla. Cadena de legalizaciones.
CLASE 4 (13/04). Protocolo
notarial: Concepto. Forma de llevarlo. Foliatura. Doble Cronología.
Formación y contenido. Documentación agregada. Apertura y cierre. Índice.
Encuadernación. Custodia y conservación. Pérdida o destrucción. Formas para su
reconstrucción. Actos previos a la escritura: Asesoramiento, entrevista
preliminar. El estudio de títulos:
Concepto. Contenido. Función principal. Necesidad u obligatoriedad de su
confección. Plazo de recopilación de los antecedentes. Quienes pueden
realizarlo. Responsabilidad por vicios. Saneamiento. Títulos suficientes y
títulos observables. Donaciones a terceros y/o a herederos no forzosos del
donante. Diferentes posturas. Bonificación de los títulos. El distracto.
CLASE 5 (20/04). El Registro de la Propiedad Inmueble.
Concepto. Funciones. Publicidad. Principios registrales. Informes y
certificados registrales. Concepto, diferencias y efectos de cada uno en
C.A.B.A. y Provincia de Buenos Aires. La protección registral de los
certificados. Plazos de vigencia. Los certificados administrativos.
Concepto. Qué debe pedirse. Impuesto Inmobiliario y ABL. Certificado de OSN,
Aguas Argentinas y AySA. El certificado por expensas. Contenido. Obligatoriedad
de cada uno. El certificado de catastro y el estado parcelario en la Prov. de
Bs. As. Contenido. Obligatoriedad. Cuando se requiere. El Catastro en CABA.
CLASE 6 (27/04). La escritura pública: Concepto. Requisitos
para su validez. Artículos 1001 y 1004
del Código Civil. Matricidad. Documentación habilitante. Partes de la
escritura: Membrete, Encabezado, Comparecencia, Intervención, Objeto,
Manifestaciones de las partes, Constancias notariales, Lectura. Distintos casos
de salvados. Las firmas. La firma a ruego. Escritura en idioma extranjero.
CLASE 7 (04/05). Acreditación de personería en sede notarial:
Actuación
en nombre propio y en nombre ajeno. Mandato con representación. Mandato sin
representación. La compra en comisión. Mandato oculto. El gestor de negocios. Apoderamiento:
conjunto, indistinto, alternado y/o sucesivo. Poderes generales y especiales.
Boleto de compraventa y Poder especial irrevocable. Efectos. Impuestos.
Sustitución y revocación de poderes. Validez de los diferentes poderes en el
negocio inmobiliario Representación societaria: Concepto. Efectos.
Representación legal. Documentación necesaria para acreditar el carácter
invocado según el tipo social. Los Libros Societarios. Sociedades Extranjeras.
CLASE 8 (11/05). Análisis
y lectura en clase de una escritura pública.
CLASE 9 (18/05). 1° EXAMEN
PARCIAL ESCRITO.
FERIADO (25/05).-
CLASE 10 (01/06). El escribano como agente de
recaudación e información del fisco: Deberes formales notariales ante los
organismos del Estado. La U.I.F. y el lavado de dinero. Las personas
políticamente expuestas. Sujetos obligados por Resolución 3/14. Planillas de
datos personales. El precio de venta: La valuación fiscal. El precio de
mercado. El precio de venta. El precio de escritura. Impuesto a la
Transferencia de Inmuebles: Concepto. Hecho imponible. Sujetos
comprendidos. Alícuota aplicable. Exenciones. Certificado de no retención ante
AFIP. Impuesto a las Ganancias:
Concepto. Hecho imponible. Sujetos comprendidos. Alícuota aplicable.
Exenciones. Certificado de no retención ante AFIP. ENTREGA DE NOTAS 1° PARCIAL.
CLASE 11 (08/06). Impuesto de Sellos: Concepto. Hecho
imponible. Sujetos comprendidos. Código Fiscal según el lugar del inmueble.
Alícuotas aplicables en diferentes jurisdicciones. Exenciones. La incidencia
del Valor Inmobiliario de Referencia en el precio de venta (V.I.R.). El valor
del impuesto al acto en la Prov. de Bs. As. El impuesto Inmobiliario.
Concepto. Contenido. Quién lo recauda. Diferencias en C.A.B.A. y Provincia de
Buenos Aires. Impuestos Municipales: Tasas y contribuciones. Diferencias
entre ambas. El avalúo. El Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes en
la Provincia de Buenos Aires. Concepto. Contenido. Quién lo recauda. Código
de Oferta de Transferencia de Inmuebles: El COTI no es un impuesto. Deber
de información. Quien debe solicitarlo. El valor de oferta del inmueble. El
certificado de Bienes Inmuebles. Los beneficiarios de exterior. El caso
especial de la permuta. Constancia de valuación de los bienes.
CLASE 12 (15/06). Cumplimiento de los deberes formales
notariales:
Actos posteriores a la escrituración. Expedición de la Primera Copia. Formas de
realizarlo. Diferencia entre copias certificadas y simples copias. Registración
de la transmisión del dominio. La Publicidad Registral: Concepto.
Función principal. Efectos. La oponibilidad entre las partes y frente a
terceros. Efecto declarativo no constitutivo. Principio de Rogación. La Minuta.
Los asientos registrales. Principio de Tracto Sucesivo.
CLASE 13 (22/06). 2° EXAMEN PARCIAL ESCRITO.
CLASE 14 (29/06). Las diferentes técnicas registrales: Cartular por Tomo y
Folio. El Folio Real, Folio Real Electrónico y con copia de seguridad.
Contenido. Matrícula del inmueble. Composición numérica de los asientos en
quebrados. Registraciones especiales: El caso de la venta por tracto
abreviado. Inscripción de la Declaratoria de Herederos. Protocolización de
subastas judiciales. Reserva de prioridad registral: Concepto. Prioridad
directa e indirecta. Caducidad. Plazo de inscripción. Inscripción provisoria.
Plazo de subsanación. Prórroga. Inscripción condicional de medidas cautelares.
La inscripción definitiva. Efectos. Notas protocolares marginales. Pedido de
Segundas o ulteriores Copias. El Archivo de Protocolos Notariales. Pago de los
impuestos que gravan la operación inmobiliaria y liberación de los certificados
administrativos por deudas del inmueble. Información al fisco. ENTREGA DE NOTAS y CIERRE DE REGULARIDADES.
LUNES (06/07). RECUPERATORIOS y REINCORPORACIONES.
SEMANA DEL 13/07 al 17/07: EXAMENES
FINALES.
(DIAS Y HORARIOS A CONFIRMAR POR DIRECCION DE ESTUDIOS ICI).
RECESO ACADEMICO (20/07).