Área Legal: Espacio destinado a divulgar la información sobre las materias incluidas en el área. La planificación, lecturas obligatorias y posteos de interés vinculados a los temas tratados durante la cursada.
Que el alumno
ponga en practica los contenidos trabajados en la segunda parte de la materia,
inherentes a la actividad inmobiliaria, y logreredactar los distintos instrumentos relativos a una operación de
compraventa inmobiliaria en función a la
situación indicada.. (autorización de venta, reserva y boleto de compraventa)
Pautas de
presentación
El Trabajo deberá incluir la carátula del Instituto,
índice, introducción yconclusión de
final de grupo.
1-Conteste
verdadero o falso las siguientes afirmaciones y fundamente en derecho:
El corredor tiene como obligación
que las partes concluyan en el negocio.-
El corredor deberá controlar los
instrumentos de los que resulte el título invocado por las partes.-
El corredor no matriculado, tiene
derecho a exigir su comisión.
El corredor es un mandatario.-
Un individuo con 18 años puede
ser corredor.-
Aunque el corredor no cumpla con
las condiciones exigidas por la Ley tiene derecho a percibir la comisión.
Los corredores no llevaran libros
de las operaciones en las que intervengan.-
El corredor puede omitir
información a las partes con tal de que la operación logre concretarse.
El corredor se encuentra
alcanzado por el secreto profesional.-
La falta de concreción del
contrato priva al corredor de su comisión.
2-Caso Práctico: LA GESTION DEL CORREDOR INMOBILIARIO:
El
Sr. Julián López, recientemente divorciado
por vía legal, necesita continuar con su vida normal, y decide adquirirun departamento. A tal fin emprende la ardua tarea de buscar
inmuebles y como consecuencia de ello, toma contacto con el Sr. Carlos Rabufetti -corredor-inscripto- titular de
una empresa inmobiliaria de la zona, el cual le ofrece un excelente departamento
por la zona deMicrocentro, propiedad del Sr. Santiago Domínguez,
quien otorga un poder especial al Sr. Rubén Souto para que lo venda en su
nombre.
Consignas:.
1- Si Ud. fuera el Corredor Inmobiliario, mencione
que documentación solicitaría a las partes en base a los datos suministrados, y
redacte los instrumentos (Autorización, reserva Ad Referéndum ) que deberían llevarse
a cabo para la concreción exitosa de la
operación planteada en el caso. Fundamente Jurídicamente.
1-Resuelva el siguiente supuesto
práctico de transferencia de Fondo de Comercio. Fundamente en derecho sus
respuestas.
La Srita. Inés Padovani, con
domicilio en Uruguay 1023 de esta ciudad, es una famosa diseñadora de ropa y
propietaria de un comercio dedicado a la venta de prendas de vestir y
accesorios. El fondo de comercio se encuentra situado en la calle Posadas 1945
esquina Rodríguez Peña de esta ciudad de Buenos Aires. Dicho establecimiento
posee como nombre comercial“Vístete de
mí, Diseños”. Atento a que esta famosa diseñadora ha recibido una propuesta de
trabajo en el exterior, decide vender su fondo de Comercio. Paraello, contrata los servicios de un Corredor
Matriculadoy al poco tiempo,recibe del Sr. Mariano López, con domicilio
en Perú 115 de esta ciudad, una interesante oferta de pesos Ciento Noventa Mil
($190.000).-
La Srita Padovani, posee como acreedores
a “TelasSRL” por la suma de $10.500, y
“ElBotón SA” por la suma de $15.000.
Siendo Ud. el CorredorMatriculado designado por la Srita. Padovani;
Redacte la nómina de
acreedores que debe entregar su cliente al comprador;
Redacte el edicto de transferencia
a publicarse bajo norma 11.867, indicando en que diarios y por cuánto tiempo;
En el período de oposición
se presenta la Srita. Luciana Dávila, haciendo saber que le asiste un crédito
$12.000 en concepto de mercaderías (géneros italianos) que la Srita Padovani
utilizo en su última colección, presentando los documentos justificativos de su
crédito. Indique que recomendaría entonces a su cliente para firmarel contrato definitivo.
Inscripta la transferencia
en debido tiempo y forma, se presenta la Srita. Andrea Fernández, justificando
un crédito a su favor por la suma de $5.000.- Tendrá derecho al reclamo?
En caso de incumplimiento
de los pasos previstos por la Ley 11867, ¿Cuál es la responsabilidad de los
Intervinientes, y con qué topes?
La acción por cumplimiento contractual y daños iniciada por
quien alquiló un fondo de comercio —garaje— que luego fue clausurado por
inconvenientes con la habilitación, tal como preveía el contrato que podía
suceder, debe rechazarse, pues resulta sorprendente que, al tratarse de un
empresario que contó con asesoramiento letrado antes de suscribirlo, manifieste
que suponía que los expedientes administrativos mencionados en el acuerdo se
encontraban en orden, máxime cuando había en juego cuestiones que hacían a la
esencia de la contratación.
La publicidad edictal relativa a cada jurisdicción en la que
el fallido tenga establecimiento —art. 89 de la Ley 24.522— concierne a los lugares en los que
existe un fondo de comercio o hacienda mercantil, sin extenderse al supuesto de
bienes aislados o no afectados a universalidades de esas características.
La sentencia que declaró resuelto un contrato de fondo de
comercio por desinterés de las partes y condenó a las accionadas a reintegrar
el importe entregado en concepto de seña debe ser confirmada, pues, más allá de
la participación de un intermediario en la operación, la conducta omisiva
evidenciada por las contratantes, analizada a la luz del principio de buena fe,
permite inferir la extinción de la relación por mutuo acuerdo.
El laudo arbitral que rechazó una acción dirigida a obtener
que la empresa vendedora de una estación de servicio cumpla con su obligación
contractual de sanear la contaminación del suelo en donde está ubicado el
inmueble transferido y desestimó la pretensión resarcitoria, debe ser declarado
nulo, pues, por un lado, el Tribunal Arbitral dejó de aplicar la Ley 25.675 que es de orden
público y tiene jerarquía constitucional y, por otro, éste no resulta
competente para intervenir en causas en las que se encuentran involucradas
materias ambientales.
En un proceso de daños iniciado por el adquirente de un fondo
de comercio y locatario del inmueble, debe ser rechazada la excepción de falta
de legitimación pasiva opuesta por el fiador que, ante el incumplimiento de la
obligación de restituir, fue reconvenido por el locador demandado, ya que, si
bien no se configuran los presupuestos para configurar un litis consorcio
necesario, adoptar un criterio distinto cuando se advierte la total coincidencia
en la posición de ambos requeridos, importaría admitir la dúplica de acciones
que luego deberían acumularse y generar, en consecuencia, un dispendio de
actividad jurisdiccional.
Si una sociedad enajenó a otra un fondo de comercio,
declarando su socio gerente que no reconocía deuda alguna a pesar de existir un
juicio laboral con sentencia firme en su contra, y la compradora actuó como
tercero pagador en dicho pleito, debe considerarse compensada con ese pago una
deuda que esta última mantiene con aquél en forma personal, pues incurrió en
una omisión dolosa tipificante del delito de estelionato, que abre la
posibilidad que brinda el art. 830 del Cód. Civil de tratar a los obligados
solidarios como un solo sujeto activo o pasivo.
La inmobiliaria intermediaria en la venta de un fondo de
comercio debe restituir al vendedor los fondos entregados para hacer frente a
las deudas del fondo, conforme lo establecido por la Ley 11.867, si éste le
comunicó el levantamiento de la oposición formulada por un sindicato y lo mismo
hizo la AFIP, y
se encuentra acreditada la desvinculación de sus dependientes.
Debe rechazarse la acción por incumplimiento contractual
deducida por el adquirente del 50% indiviso de un fondo de comercio en virtud
de la decisión del copropietario demandado de impedirle el acceso al local, si
dicha conducta excluyente se produjo una vez que el actor había pagado el
precio y recibido la posesión del fondo, pues, visto que las obligaciones
resultantes del contrato de compraventa fueron ejecutadas completamente, frente
al proceder del demandado el actor tenía a su alcance la demanda de disolución
de la sociedad de hecho, la acción de división de la cosa común o de
reivindicación prevista en el art. 2761 del Código Civil.
Debe hacerse lugar a la demanda de daños y perjuicios
entablada por el adquirente de un fondo de comercio contra el vendedor que
incumplió lo pactado en la transferencia, en tanto se había comprometido a
gestionar con el titular del inmueble en el que era explotado el fondo de
comercio, un contrato de locación bajo determinadas condiciones —en el caso,
por tres años y precio fijo— que no fueron perfeccionadas debido a su negligencia
y a la asunción de riesgos sobre los cuales no tenía control.
No se advierte cuál es el perjuicio actual que invoca el actor
en su pedido de declaración de certeza, toda vez que él mismo explicó que en
principio el contrato había expirado y que aún se encuentra al frente del
negocio. No demostrado un gravamen de tal naturaleza y efectos, no se advierte
configurada la hipótesis prevista por el art. 322 del CPCC.
La naturaleza litigiosa del crédito reclamado por la entidad
actora y, consecuentemente, la falta de certidumbre actual acerca de la
procedencia de la pretensión esgrimida en los autos principales —en el caso, se
reclama la restitución del dinero erróneamente cobrado a usuarios de la tarjeta
de crédito emitida por el banco accionado— resultan dirimentes para desestimar
el pedido de embargo preventivo.
Cabe rechazar la acción de rescisión contractual deducida por
los adquirentes de un fondo de comercio si, al momento de la toma de posesión
éstos no hicieron reserva de las deficiencias apuntadas a fin de rescindir el
boleto de compraventa celebrado pues, visto que aquéllas pudieron haber sido
fácilmente percibidas en la inspección que realizaron los actores ante de la
firma del referido boleto, dicha omisión importó una aceptación de su parte
respecto a la recepción del fondo de comercio en las condiciones en que lo hizo
el vendedor.
Si el actor, bajo su cuenta y riesgo, actuó buscando
proveedores de productos que el accionado comercializaba y percibía de éste una
retribución convenida, con lo cual existió una relación de colaboración y
subordinación porque el comitente fijaba las condiciones del negocio que aquél
debía promover, no puede caracterizarse el vínculo como corretaje sino como
contrato de agencia.
Cabe hacer lugar a la pretensión del tercero adquirente
destinada a que no se trabe el embargo pedido por el ejecutante sobre el fondo
de comercio adquirido al demandado, pues la inacción del ejecutante en la
oportunidad prevista en el art. 4° de la ley 11.867 (Adla, 1920-1940, 524)
impide afectar el fondo de comercio al cobro de pagarés librados antes de la
referida transferencia.
Resulta procedente la medida cautelar decretada por el juez de
primera instancia si se trata de un embargo que recayó sobre el depósito
realizado por el notario interviniente en la transferencia de un fondo de comercio,
con motivo de la oposición que había formulado el accionante, con invocación de
la calidad de acreedor del transmitente de dicho fondo.
El hecho de que, mediante la pericia caligráfica, no se haya
logrado atribuir al presunto deudor la firma inserta en la nota de débito, no
resulta óbice para tener por probada la entrega de la mercadería cuyo pago se
reclama -en el caso, se trata de un contrato de suministro de combustible-,
pues para otorgar exigibilidad a un crédito, no es necesario que la nota de
débito esté suscripta por el deudor, siempre y cuando el derecho inserto en
ella haya sido probado fehacientemente.
Cabe responsabilizar al médico que brindó una asistencia
negligente al paciente que había enyesado -en el caso, ésta práctica le provocó
la amputación de la pierna-, pues dicho profesional se limitó a dar
instrucciones telefónicas sin ver personalmente al enfermo, actitud negligente
y contraria a las reglas del arte de curar que encierra una infracción a los
deberes legales de los médicos.
Corresponde confirmar la resolución que rechazó la propuesta
de compra de la empresa en marcha y dispuso la venta singular de los bienes por
lotes, si el convenio de liquidación celebrado preveía dicha forma de
liquidación como alternativa frente a la imposibilidad de concretar la
enajenación de la empresa en bloque y ya se había dispuesto la realización
singular de los bienes, toda vez que el tratamiento de la oferta de los
recurrentes importaría la convalidación de un procedimiento que se encuentra
viciado ab initio, debiendo dejárselo sin efecto.
Del hecho que en la transferencia del fondo de comercio no se
hubieren observado todas las formalidades de la ley 11.867 (Adla, 1920-1940,
524) no puede seguirse sin más que el nuevo adquirente sea deudor solidario del
primer enajenante, pues para hacer efectiva la aplicación de la responsabilidad
solidaria del vendedor, comprador o intermediario por los incumplimientos, en
los términos del art. 11 de la norma, es necesario que el peticionante
demuestre el perjuicio que ha sufrido, probando que quedó sin garantías en
virtud de las anomalías de la operación.
Corresponde admitir el resarcimiento de daños en concepto de
chance solicitado en forma subsidiaria a la demanda tendiente al cumplimiento
de un convenio de transferencia de un fondo de comercio interpuesta por la
sociedad que habría adquirido dicho fondo, toda vez que éste negocio fue
transmitido a un tercero y las partes no pudieron concretarlo por decisión
exclusiva de la vendedora demandada.
Es procedente el reclamo tendiente a obtener el pago del
importe que el vendedor de un fondo de comercio dedicado a garaje, debió
reintegrar al comprador ante la rescisión del contrato provocada por la
inadecuada oposición a la venta que realizó el sindicato demandado invocando un
crédito a su favor por inobservancia de obligaciones de las convenciones
colectivas del trabajo 391/95 y 316/99, pues la actividad desarrollada por sus
propios dueños no puede quedar alcanzada por los convenios celebrados por
sindicato alguno, ya que faltaría el nexo de vinculación suficiente que no es
otro que la existencia de trabajadores en relación de dependencia.
