INSTITUTO DE CAPACITACIÓN INMOBLIARIA
de la CÁMARA INMOBILIARIA ARGENTINA.
PLANIFICACIÓN DOCENTE: AÑO ACADÉMICO 2015.
PRIMER CUATRIMESTRE.
CARRERA: CONSULTOR INMOBILIARIO.
Asignatura: “ELEMENTOS
DE PRÁCTICA DE ACTUACIÓN NOTARIAL”.
DOCENTE A CARGO: Esc. Alejandra GLOGGER
MODALIDAD: Presencial.
DURACIÓN: Cuatrimestral.
I) OBJETIVOS de la asignatura
Cognitivos: Adquirir los conceptos más importantes y
básicos de la actividad notarial para ofrecer a los potenciales clientes un
mejor asesoramiento en su vinculación con las partes. Lograr que el alumno se adapte al
uso de una terminología completamente nueva y específica que se aplica en toda
la materia.
Procedimentales: Brindar al alumno los elementos
suficientes para una correcta instrumentación de los negocios inmobiliarios a
través de actividades prácticas que enriquezcan sus conocimientos y obtengan
así seguridad y confianza en el desempeño de su futuro ejercicio profesional. Aplicar los conocimientos abordados en la materia al análisis
de casos prácticos concretos para forjar la actitud resolutiva del fututo
profesional ante una situación inesperada y comprenda de que manera resolver la
cuestión.
Actitudinales: Se persigue que el
estudiante logre sinceramente interesarse en los temas que hacen a su actividad
práctica y especialmente en su relación
entre el profesional inmobiliario y el escribano. ¡Ojalá todos los estudiantes
sepan certeramente que un mayor conocimiento les dará mayor seguridad ante su
asesoramiento y los transformará en mejores profesionales!
II) PROGRAMA ANALÍTICO DE LA MATERIA.
UNIDAD N° 1: Instrumentación de la
relación preliminar inmobiliaria.
1.- La autorización de venta: Concepto. Contenido esencial del
contrato. Función principal. Atipicidad. Efectos de la relación contractual
entre el titular del inmueble y el corredor inmobiliario. La exclusividad.
Intervención directa y/o asociada con otros corredores. Determinación de la
comisión y del reintegro de gastos.
2.- Reserva de compra:
Concepto. Contenido esencial del contrato. Función principal. Atipicidad.
Indisponibilidad del inmueble. Efectos de la relación contractual entre el
futuro comprador del inmueble y el corredor inmobiliario. Naturaleza jurídica
del monto entregado como reserva. Depósito. Diferentes casos. Efectos.
Aprobación del vendedor. La reserva con efectos de contrato de compraventa.
3.- La seña:
Concepto. Diferencias entre reserva y seña. El régimen legal de la seña.
Diferencias entre la seña civil y comercial. La seña como cláusula del
contrato. Seña a cuenta de precio y como principio de ejecución.
Responsabilidades. Diferencia entre arrepentimiento e incumplimiento
contractual. Jurisprudencia. La mora. Pacto Comisorio. Clausula Penal. La
teoría de la imprevisión. Cláusulas de reajuste del precio.
UNIDAD N° 2: El negocio
inmobiliario.
1.- La compraventa
inmobiliaria: Concepto. Diferencia entre compraventa civil y comercial. El
boleto de compraventa. Concepto. Elementos esenciales. Validez probatoria.
Reconocimiento de las firmas. Fecha cierta. Documentación requerida. ¿El boleto
de compraventa es un contrato o una promesa de contrato? Fundamentación
notarial según los artículos 1184 inciso 1º, 577 y 2505 del Código Civil.
Designación del escribano en el boleto. Gastos notariales. Plazo para la escrituración.
El sellado.
2.- El pago:
Concepto. Efectos liberatorios. Pago realizado como seña a cuenta de precio y
principio de ejecución con entrega de posesión anticipada. La bancarización del
pago. Caso especial del boleto ante el concurso o quiebra del vendedor.
Artículo 1185 bis del Código Civil. La escrituración judicial. Jurisprudencia.
Prescripción.
3.- Asentimiento
conyugal: Concepto. Análisis del art. 1277 del Código Civil. Cuando
procede. Necesidad de prestarlo en el boleto. Bienes propios y bienes
gananciales.
UNIDAD N° 3: La formalización
notarial del negocio inmobiliario.
1.- El escribano
público: Concepto. Funciones. Delegación estatal. Fe pública notarial.
Deberes del notario. Fe de conocimiento. Art. 1001 y 1002 del Código Civil.
Ámbito de actuación temporal, territorial y personal. Prohibiciones. Acceso a
la funcional notarial.
2.- El instrumento
privado en sede notarial: La certificación de las firmas de los
instrumentos privados. Concepto. Efectos. La fe de identificación y de individualización.
Ficha de datos personales. Impresión digital. La ratificación de las firmas.
Concepto. Legalización de la firma del notario. Apostilla. Cadena de
legalizaciones.
3.- Protocolo notarial:
Concepto. Forma de llevarlo. Foliatura. Doble Cronología. Formación y
contenido. Documentación agregada. Apertura y cierre. Índice. Encuadernación.
Custodia y conservación. Pérdida o destrucción. Formas para su reconstrucción.
4.- La escritura
pública: Concepto. Requisitos para su validez. Matricidad. Necesidad de
la entrevista previa de las partes.
Asesoramiento jurídico notarial. Documentación solicitada por la escribanía. Partes
de la escritura: Membrete, Encabezamiento, Comparecencia, Intervención,
Objeto, Manifestaciones de las partes, Atestaciones notariales, Lectura.
Distintos casos de salvados. Las firmas. La firma a ruego. Escritura en idioma
extranjero.
UNIDAD N° 4: La seguridad del título.
Los actos pre-escriturarios.
1.- El estudio de
títulos: Concepto. Contenido. Función principal. Necesidad u obligatoriedad
de su confección. Plazo de recopilación de los antecedentes. Quienes pueden
realizarlo. Responsabilidad por vicios. Saneamiento. Títulos suficientes y
títulos observables. Donaciones a terceros y/o a herederos no forzosos del
donante. Diferentes posturas. Bonificación de los títulos. El distracto.
2.- El Registro de la Propiedad Inmueble.
Concepto. Funciones. Publicidad. Informes y certificados registrales. Concepto,
diferencias y efectos de cada uno en C.A.B.A. y Provincia de Buenos Aires. Plazos
de vigencia. La protección registral de los certificados.
3.- Los certificados
administrativos. Concepto. Qué debe pedirse. Impuesto Inmobiliario y ABL.
Certificado de OSN, Aguas Argentinas y AySA. El certificado por expensas.
Contenido. Obligatoriedad de cada uno. El certificado de catastro y el estado
parcelario en la Prov. de Bs. As. Contenido. Obligatoriedad. Cuando se
requiere. El Catastro en CABA.
UNIDAD: N° 5: Impuestos que gravan la
transmisión de inmuebles.
1.- El escribano como
agente de recaudación e información del fisco: Deberes formales notariales
ante los organismos del Estado. La U.I.F. y el lavado de dinero. Las personas
políticamente expuestas. Planillas de datos personales.
2.- El precio de venta:
La valuación fiscal. El precio de mercado. El precio de venta. El precio de
escritura.
3.- Impuesto a la
Transferencia de Inmuebles: Concepto. Hecho imponible. Sujetos
comprendidos. Alícuota aplicable. Exenciones. Certificado de no retención ante
AFIP.
4.- Impuesto a las
Ganancias: Concepto. Hecho imponible. Sujetos comprendidos. Alícuota
aplicable. Exenciones. Certificado de no retención ante AFIP.
5.- Impuesto de Sellos:
Concepto. Hecho imponible. Sujetos comprendidos. Código Fiscal según el lugar
del inmueble. Alícuotas aplicables en diferentes jurisdicciones. Exenciones. La
incidencia del Valor Inmobiliario de Referencia en el precio de venta (V.I.R.).
El valor del impuesto al acto en la Prov. de Bs. As.
6.- El impuesto
Inmobiliario. Concepto. Contenido. Quién lo recauda. Diferencias en
C.A.B.A. y Provincia de Buenos Aires.
7.- Impuestos
Municipales: Tasas y contribuciones. Diferencias entre ambas. El
avalúo.
8.- El Impuesto a la
Transmisión Gratuita de Bienes en la Provincia de Buenos Aires. Concepto.
Contenido. Quién lo recauda.
9.- Código de Oferta de
Transferencia de Inmuebles: El COTI no es un impuesto. Deber de
información. Quien debe solicitarlo. El valor de oferta del inmueble. El
certificado de Bienes Inmuebles. Los beneficiarios de exterior. El caso
especial de la permuta. Constancia de valuación de los bienes.
UNIDAD N° 6: La transmisión del
dominio. Los actos post-escriturarios.
1.- Cumplimiento de los
deberes formales notariales: Registración de la transmisión del dominio. La
Primera Copia o Primer Testimonio. Formas
de realizarlo. Simples copias. Notas marginales. Pedido de Segundas o
ulteriores Copias. El Archivo de Protocolos Notariales. Pago de los impuestos
que gravan la transferencia de inmuebles y liberación de los certificados
administrativos por deudas del inmueble.
2.- La Publicidad
Registral: Concepto. Función principal. Efectos. La oponibilidad entre las
partes y frente a terceros. Efecto declarativo no constitutivo. Principio de
Rogación. La Minuta. Los asientos registrales. Principio de Tracto Sucesivo. Las
diferentes técnicas registrales: Cartular por Tomo y Folio. El Folio Real y
el Folio Real Electrónico. Contenido. Matrícula del inmueble. Composición
numérica. Registraciones especiales: El caso de la venta por tracto
abreviado. Inscripción de la Declaratoria de Herederos. Protocolización de
subastas judiciales.
3.- Reserva de
prioridad registral: Concepto. Prioridad directa e indirecta. Caducidad.
Plazo de inscripción. Inscripción provisoria del título. Plazo de subsanación.
Prórroga. Inscripción condicional de medidas cautelares. La inscripción
definitiva. Efectos.
UNIDAD N° 7: La representación en el
negocio inmobiliario.
1.- Mandato:
Concepto. Actuación en nombre propio y en nombre ajeno. Mandato con
representación. Mandato sin representación. La compra en comisión. Mandato
oculto. El gestor de negocios.
2.- Apoderamiento:
Concepto. Mandato conjunto, indistinto, alternado y/o sucesivo. Poderes
generales y especiales. Boleto de compraventa y Poder especial irrevocable.
Efectos. Impuestos. Sustitución y revocación de poderes. Validez de los
diferentes poderes en el negocio inmobiliario.
3.- Representación
societaria: Concepto. Efectos. Representación legal. Documentación
necesaria para acreditar el carácter invocado según el tipo social. Los Libros
Societarios.
UNIDAD N° 8: Actividades prácticas.
1.- Lectura y análisis de modelos provistos por
el docente sobre distintos casos de venta de inmuebles: Venta con embargo.
Levantamiento. Diversos casos. Venta con inhibición general de bienes. Prohibición.
Venta por y para menores de edad. Diferentes casos. Venta con hipoteca. La
hipoteca por saldo de precio. Compra en subasta judicial. Venta del inmueble
constituido como bien de familia. Venta del inmueble adquirido en sucesión.
Compra como gestor de negocios ajenos. Venta de unidades funcionales a
construir. Adjudicación de unidades provenientes de fideicomisos.
III)
BIBLIOGRAFÍA.
Bibliografía obligatoria:
apunte de la materia
Bibliografía sugerida:
- Código Civil y leyes
complementarias.
- “Derecho Inmobiliario.
Teoría y Práctica”. Maria. T Acquarone. Editorial Di Lalla
- “Boleto de Compraventa”
de Natalio P. Etchegaray. Editorial Astrea. Buenos Aires. 1999.
- “Derecho Notarial
Registral e Inmobiliario” Jorge Alterini. Tomo V.
- “Ley de Registro de la
Propiedad Inmueble 17.801. Comentada y anotada” de Gabriel de Reina Tartiere.
Buenos Aires. 2004.
- “Manual de Derecho
Notarial” de Carlos N. Gattari. Editorial Astrea. Buenos Aires. 1997.
- “La autorización de
venta inmobiliaria” de Eduardo Lapa. Editorial Astrea. Buenos Aires. 1978.
-“Derecho Notarial
aplicado”. Tomo 1. Natalio Etchegaray. Editorial Astrea
-“Escrituras y Actas
Notariales” Natalio Etchegaray. Editorial Astrea
-“Practica del Derecho
Societario” Araumouni. Editorial Astrea
-“Teoría y Técnica de los
Contratos, Instrumentos Públicos y Privados” D`Alessio Carlos y otros.
Editorial La Ley
-“Gestiones Escriturarias”
Susana Sierz. Editorial Di Lalla.
-“Derecho Notarial
Concordado”. 3 era Edicion Actualizada Ampliada. Editorial Di Lalla.
-“Derecho Registral
Inmobiliario” Felipe. Villaro y Natalio Etchegaray. Editorial Astrea
-“Derecho Registral” Américo
Cornejo. Editorial Astrea.
-“Régimen Tributario de la
Actuación Notarial” Viviana Di Pietromica. Editorial Lexis Nexis.
-“Vademecum Derecho Tributario
para Escribanos” Instituto de Derecho Tributario del Colegio de Escribanos de
la ciudad de Buenos Aires.-
IV) METODOLOGÍA a desarrollar en las clases: Al comienzo de cada clase
se hará un repaso de lo dictado en la clase anterior con el propósito de
asentar los conocimientos y responder dudas. Luego el docente expondrá en forma
oral y por medio de power points los diferentes temas.
Se explicará la relación
de cada tema con normas expresas del Código Civil y leyes vigentes, comentando
sus artículos y dando ejemplos prácticos de las situaciones de cada caso para
facilitar su mejor entendimiento por parte de los alumnos.
En virtud que se persigue
que el alumno se interese por la materia se le facilitará abundante
bibliografía complementaria para profundizar varios temas de su interés.
V) METODOLOGIA de EVALUACION: Se realizarán dos parciales individuales por escrito, con
preguntas cortas y a desarrollar de temas específicos de la materia. Respecto
de la evaluación final se realizará dependiendo la cantidad de alumnos que se
presenten como un parcial integrador escrito con preguntas cortas y otras a
desarrollar u oral tipo coloquio.
Cronograma
temático por clase.
CLASE 1 (16/03). Presentación del profesor y alumnos. Explicación del
programa y metodología de trabajo en clase y evaluaciones.
Fe de conocimiento. Art.
1001 y 1002 del Código Civil. Lectura de nota relacionada con la actualidad.
CLASE 2 (23/03). Feriado
CLASE 3 (30/03). Clase en power
point. El escribano público: Concepto. Funciones. Delegación estatal. Fe
pública notarial. Deberes del notario. Ámbito de actuación temporal,
territorial y personal. Prohibiciones. Acceso a la funcional notarial. Asentimiento
conyugal: Concepto. Análisis del art. 1277 del Código Civil. Cuando
procede. Necesidad de prestarlo en el boleto. Bienes propios y bienes
gananciales.
Protocolo notarial: Concepto. Forma de
llevarlo. Foliatura. Doble Cronología. Formación y contenido. Documentación
agregada. Apertura y cierre. Índice. Encuadernación. Custodia y conservación.
Pérdida o destrucción. Formas para su reconstrucción.
CLASE 4 (6/04). Clase en power
point. El instrumento privado en sede notarial: La certificación de las
firmas de los instrumentos privados. Concepto. Efectos. Ficha de datos
personales. Impresión digital. La ratificación de las firmas. Concepto.
Legalización de la firma del notario. Apostilla. Cadena de legalizaciones.
CLASE 5 (13/04). La escritura pública: Concepto. Requisitos
para su validez. Matricidad. Necesidad de la
entrevista previa de las partes. Asesoramiento jurídico notarial.
Documentación solicitada por la escribanía. Partes de la escritura:
Membrete, Encabezamiento, Comparecencia, Intervención, Objeto, Manifestaciones
de las partes, Atestaciones notariales, Lectura. Distintos casos de salvados.
Las firmas. La firma a ruego. Escritura en idioma extranjero.
CLASE 6 (20/04). Análisis
práctico de partes de escrituras.
El estudio de títulos: Concepto. Contenido.
Función principal. Necesidad u obligatoriedad de su confección. Plazo de
recopilación de los antecedentes. Quienes pueden realizarlo. Responsabilidad
por vicios. Saneamiento. Títulos suficientes y títulos observables. Donaciones
a terceros y/o a herederos no forzosos del donante. Diferentes posturas. Bonificación
de los títulos. El distracto.
CLASE 7 (27/04). Clase power point. Tracto abreviado. Tracto sucesivo.
El Registro de la Propiedad Inmueble. Concepto. Funciones. Publicidad.
Informes y certificados registrales. Concepto, diferencias y efectos de cada
uno en C.A.B.A. y Provincia de Buenos Aires. La protección registral de los
certificados. Plazos de vigencia.
Los certificados
administrativos. Concepto. Qué debe pedirse. Impuesto Inmobiliario y ABL. Certificado de
OSN, Aguas Argentinas y AySA. El certificado por expensas. Contenido.
Obligatoriedad de cada uno. El certificado de catastro y el estado parcelario
en la Prov. de Bs. As. Contenido. Obligatoriedad. Cuando se requiere. El
Catastro en CABA.
CLASE 8 (04/05). Primer
Examen Teórico.
CLASE 9 (11/05). Devolución de
notas y revisión de exámenes para continuar aprendiendo.
Clase práctica. Lectura de
certificados e informes registrales.
Cumplimiento de los
deberes formales notariales: Registración de la transmisión del dominio. La Primera
Copia. Formas de realizarlo. Simples copias. Notas marginales. Pedido de
Segundas o ulteriores Copias. El Archivo de Protocolos Notariales. Pago de los
impuestos que gravan la transferencia de inmuebles y liberación de los
certificados administrativos por deudas del inmueble. La Publicidad
Registral: Concepto. Función principal. Efectos. La oponibilidad entre las
partes y frente a terceros. Efecto declarativo no constitutivo. Principio de
Rogación. La Minuta. Los asientos registrales. Principio de Tracto Sucesivo. Las
diferentes técnicas registrales: Cartular por Tomo y Folio. El Folio Real y
el Folio Real Electrónico. Contenido. Matrícula del inmueble. Composición
numérica.
Clase con power point. Pedir en secretaria cañon. Registraciones especiales: El caso de la venta por
tracto abreviado. Inscripción de la Declaratoria de Herederos. Protocolización
de subastas judiciales. Reserva de prioridad registral: Concepto.
Prioridad directa e indirecta. Caducidad. Plazo de inscripción. Inscripción
provisoria. Plazo de subsanación. Prórroga. Inscripción condicional de medidas
cautelares. La inscripción definitiva. Efectos.
CLASE 10 (18/05). Examen primero. Entregar notas semana del
26/05.
CLASE 11 (25/05). Feriado.
CLASE 12 (1/06). Impuesto a la Transferencia de
Inmuebles:
Concepto. Hecho imponible. Sujetos comprendidos. Alícuota aplicable.
Exenciones. Certificado de no retención ante AFIP. Impuesto a las Ganancias: Concepto.
Hecho imponible. Sujetos comprendidos. Alícuota aplicable. Exenciones.
Certificado de no retención ante AFIP.
Impuesto de Sellos: Concepto. Hecho
imponible. Sujetos comprendidos. Código Fiscal según el lugar del inmueble.
Alícuotas aplicables en diferentes jurisdicciones. Exenciones. La incidencia
del Valor Inmobiliario de Referencia en el precio de venta (V.I.R.). El valor
del impuesto al acto en la Prov. de Bs. As. El impuesto Inmobiliario.
Concepto. Contenido. Quién lo recauda. Diferencias en C.A.B.A. y Provincia de
Buenos Aires. Impuestos Municipales: Tasas y contribuciones. Diferencias
entre ambas. El avalúo. El Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes en
la Provincia de Buenos Aires. Concepto. Contenido. Quién lo recauda.
CLASE 13 (8/06). Código de Oferta de Transferencia de
Inmuebles:
El COTI no es un impuesto. Deber de información. Quien debe solicitarlo. El
valor de oferta del inmueble. El certificado de Bienes Inmuebles. Los
beneficiarios de exterior. El caso especial de la permuta. Constancia de
valuación de los bienes. UIF. Unidad de Información Financiera.
CLASE 14 (15/06). Cierre de notas. Regularidad Mandato: Concepto.
Actuación en nombre propio y en nombre ajeno. Mandato con representación.
Mandato sin representación. La compra en comisión. Mandato oculto. El gestor de
negocios. Apoderamiento: Concepto. Mandato conjunto, indistinto,
alternado y/o sucesivo. Poderes generales y especiales. Boleto de compraventa y
Poder especial irrevocable. Efectos. Impuestos. Sustitución y revocación de
poderes. Validez de los diferentes poderes en el negocio inmobiliario.
CLASE 15 (22/06). Segundo Parcial.
29/06. Última semana de
clases. Cierre de notas Representación societaria: Concepto. Efectos. Representación
legal. Documentación necesaria para acreditar el carácter invocado según el
tipo social. Los Libros Societarios. Sociedades Extranjeras.
Análisis casos prácticos.
6/07. Recuperatorio
