La
propiedad horizontal tiene carta de ciudadanía plasmada en la ley 13512
desde
1948 pero debido a la falta de modificación del código, sólo en la legislación
especial.
Ciertamente que todos los intentos de reforma lo proyectaron, por
constituir
una necesidad que estuviera regulado en el código civil como el derecho
real
que es, completando los pocos artículos de la ley con la jurisprudencia
interpretativa
que es mucha y rica. La convivencia cercana que implica morar en
pisos
y departamentos trae conflictos inevitables. Y a ello se agregan las nuevas
necesidades
en los grandes edificios y megaconsorcios como también la
multiplicidad
de servicios que se brindan dentro del propio edificio (que más que
un
edificio en muchos casos es casi una mini población.
Muchos fueron los intentos de reformar la ley 13.512. Hoy
ya es una realidad y en el articulado del código único, la propiedad horizontal se
consagra como un derecho real más.-
La
Comisión tomó una cantidad de normas del Proyecto de 1998. La reforma
recepta entre sus artículos la profusa doctrina y jurisprudencia calificada
sobre el tema.-
A grandes rasgos estas son las principales
modificaciones:
- Para
permitir tantos y mejores usos se amplía el concepto de unidad funcional a
todos los locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su
- naturaleza
o destino, siempre que tengan independencia funcional, en comunicación con
la vía pública, directamente o por un pasaje común.
- Se
quita toda duda sobre el carácter de persona jurídica del consorcio
consignando
expresamente que lo es
·
se incluye entre sus órganos
no sólo a la asamblea y al administrador, sino al consejo de propietarios que
es hoy una realidad existente. En
algunos consorcios de mucha actividad y en otros nula o casi nula
·
Se dispone que los
propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna
expensa
o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su
adquisición,
por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por
enajenación,
ni por abandono de la unidad; , ampliándose la cantidad de personas que
aprovechan los servicios y en consecuencia quedan obligados, se manda que -sin
implicar liberación del titular-, los titulares de otros derechos reales o
personales que sean poseedores por cualquier título. están obligados al pago de
los gastos y contribuciones.
- Una
norma novedosa es la que establece que el reglamento de propiedad y
administración
puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las
unidades
funcionales que no tengan acceso a determinados servicios
- En
cuanto a asambleas de propietarios, se simplifica la convocatoria y especialmente,
el quórum y mayorías pueden lograrse más fácilmente, por
- Se
establece también una breve regulación de la asamblea judicial.
- Pone de relieve la problemática de la convivencia y
sus conflictos.
- Regula las
nuevas formas de edificios, con sus numerosas unidades funcionales y
servicios adicionales , los amenities. Todo un capítulo aparte en la
problemática que genera un desafío para los administradores.-
- Los
subconsorcios quedan contemplados por ser una nuevo escenario. Son
sectores
con independencia económica, funcional o administrativa en todo aquello
que
no gravite sobre el edificio en general; y cada sector puede tener una
subasamblea,
y puede designarse un subadministrador del sector. Ello no implica
quitar
responsabilidades del consorcio general frente a terceros pues los subconsorcios
constituyen solo una organización interna.
- Y,
por último se agregan algunas normas que favorecen la
prehorizontalidad
a los fines de dar ciertas seguridades a quienes están por
comprar
en régimen horizontal.
Como
puede observarse sin analizar
profundamente, como lo haremos posteriormente
la reforma, traerà aparejado un
escenario bastante distinto del conocido en la comunidad consorcial.-
Dra
Diana C. Sevitz
asesora legal dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar
