FALLO SOBRE REQUISITOS DEL PAGARE

ACÁ SUBO UN INTERESANTE FALLO QUE CONFIRMA EL RECHAZO DE LA EJECUCIÓN DEL PAGARE CUYO PAGO ESTABA CONDICIONADO A LA FIRMA DE LA ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO.


SAINZ DE AJA, NORBERTO RICARDO c/ SAINZ DE AJA, CLAUDIO DIEGO s/EJECUTIVO Expediente N° 25289/2015/CA1 Juzgado N° 23 Secretaría N° 230 Buenos Aires, 04 de febrero de 2016. Y VISTOS: I. Viene apelada la resolución de fs. 12 en cuanto rechazó in limine la presente ejecución, e intimó a la actora a integrar la tasa de justicia. II. El recurso fue interpuesto a fs. 13 y se encuentra fundado con el memorial de fs. 18/21. III. Se adelanta que la pretensión en análisis será desestimada. a. Por lo pronto, cabe señalar que el rechazo de la ejecución no se fundó -como parece entenderlo la apelante- en aspectos causales vinculados al documento de marras, sino en la omisión del requisito previsto en el art. 101 inc. 2° del Dec. Ley 5965/63. En tal sentido, cabe recordar que la promesa de pago de una suma determinada de dinero que como requisito formal se exige para la creación de un pagaré, debe, además, ser incondicionada. La prestación debe ser “pura”, o sea, que su cumplimiento no dependa de reserva ni condición alguna, es decir, la promesa no puede subordinarse a un acontecimiento que pueda llegar o no. La promesa debe ser incondicional porque la circulación del título debe quedar protegida en su seguridad y certeza, no pudiendo existir condiciones de especie alguna (Bonfanti – Garrone, “De los títulos de crédito”, pág. 231, edit. Abeledo  Perrot, 1982; en similar sentido, Héctor Cámara, “Letra de cambio y vale o pagaré”, T. I, pág. 364, edit. Ediar, 1980). Tal recaudo no se verifica en el título que se pretende ejecutar, a poco que se advierta que la promesa de pago de la suma de dinero que allí se especificó, quedó condicionada a la firma de cierta escritura (ver documento de fs. 7 reservado en sobre n° 33381). Es decir, el pago prometido se haría “contra la firma de escritura traslativa de dominio” (sic). En ese marco, estando ausente uno de los requisitos para la validez del título que la doctrina ha calificado como esencial (arg. art. 102 Dec. Ley 5965/63), corresponde decidir la cuestión del modo adelantado, confirmando el temperamento adoptado en la resolución recurrida. b. De otro lado, y en cuanto a la intimación al pago de la tasa de justicia, el agravio de la apelante se centra, en rigor, en la premura con la que la juez a quo habría hecho efectivo el apercibimiento por incumplimiento aplicándole una multa. No obstante, no surge de las constancias del expediente que la referida magistrado hubiera procedido de tal modo (ver fs. 14 e informe de fs. 17), de manera que, tal como se encuentra propuesta la cuestión, corresponde su desestimación sin más trámite. IV. Por ello se RESUELVE: a) rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora y confirmar la resolución recurrida; b) imponer las costas de Alzada por su orden en razón de no mediar contradictorio. Notifíquese por Secretaría.

FALLO SOBRE COMISION MARTILLERO ANTE SUSPENSION REMATE

ACÁ SUBO UN FALLO MUY INTERESANTE DONDE ESTABLECEN COMO DEBE FIJARSE EL MONTO DE LA COMISIÓN DE UN MARTILLERO ANTE LA SUSPENSIÓN DE UN REMATE

74869/2010 MUSCIO MARIA FLORENCIA c/ CORREA HERRERA MANUEL SEGUNDO FLORENCIO s/PREPARACION DE LA VIA EJECUTIVA Buenos Aires, 12 de mayo de 2016.- MA AUTOS Y VISTOS: Para decidir en los recursos interpuestos a fs. 278 y fs, 281 contra la regulación de fs. 277. Los fundamentos expuestos a fs. 283/284 no fueron contestados. El Código Procesal Civil y Comercial en su art. 565, primera y segunda parte, dispone que el martillero percibirá la comisión que corresponda conforme al bien subastado establecida en la ley o, en su caso, la costumbre. Si el remate se suspendiera o fracasara sin culpa del martillero, el monto de la comisión será fijada por el juez, de acuerdo con la importancia del trabajo realizado. En el mismo sentido cabe tener presente lo dispuesto en el art. 12 de la ley 20.266 cuando dice que ante la suspensión del remate, la comisión la determinará el juez “de acuerdo con la importancia del trabajo realizado y los gastos que hubiera efectuado. Igual derecho tendrá si el remate fracasara por falta de postores” (esta Sala exp. 8619/2000 y 87817/06 entre otros). Por lo expuesto, teniendo en cuenta los antecedentes mencionados, la base de la subasta como monto indiciario, que la orden de remate de fs. 132 fue por el 50% del inmueble a nombre del ejecutado, las tareas efectuadas por la experta obrantes a fs. 275vta./276, los honorarios regulados a la martillera Marcela M. Baldan resultan elevados, por lo que se los reduce a la suma de $ 45.000.- Regístrese, notifíquese y devuélvase. Fecha de firma: 12/05/2016 Firmado por: PATRICIA E CASTRO - PAOLA M. GUISADO, Se deja constancia de que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art.164, 2° párrafo del Código Procesal y art.64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las Acordadas 15/13 y 24/13 de la C.S.J. N. La Dra. Ubiedo no firma por hallarse en uso de licencia (art. 31 RL).  PATRICIA E. CASTRO                                            PAOLA M GUISADO

Donación y Fideicomiso- Prof. Sergio Betchakdjian

El contrato de donación (arts. 1542 al 1573 del C.CyC).

Se trata de un contrato que se utiliza conforme las costumbres de nuestro país  entre familiares: cuando los ascendientes pretenden que los inmuebles, se transmitan a sus descendientes sin esperar sus fallecimientos. También está la voluntad del donante de beneficiar al donatario.

Concepto:Una parte se obliga a transferir gratuitamente una cosa a otra parte y ésta la acepta.

Caracteres: es consensual, unilateral, gratuito, formal cuando el objeto es un inmueble, cosas muebles registrables o prestaciones periódicas o vitalicias, nominado y típico.

El art. 1545 del Código Civil y Comercial de la Nación, prevé que la aceptación de la donación puede ser expresa o tácita y debe producirse en vida del donante y del donatario."

Con respecto al donatario no hay duda pues la aceptación de la donación, cuando se trata de inmuebles, muebles registrables o prestaciones periódicas y vitalicias debe hacerse por escritura pública (arts. 1552 y 299 del C.CyC).

El perfeccionamiento del contrato por la aceptación se configura, cuando es entre ausentes, si la aceptación es recibida por el proponente (donante) durante el plazo de vigencia de la oferta.

El perfeccionamiento del contrato dará lugar al perfeccionamiento de la transmisión del dominio en cabeza del donatario si hubo tradición de la cosa y si no la hubo, ello genera la posibilidad de reclamar la tradición de manera coactiva (art. 1555).

Por esa razón está prohibida la donación hecha bajo la condición  de producir efectos para una vez fallecido el donante (art. 1546).

Si la oferta se hace solidariamente a varias pesonas la aceptación de uno o varios se aplica a la donación entera y no que valdrá también para los que no aceptaron ( art. 1547).

La donación tampoco puede tener por objeto la totalidad del patrimonio del donante, ni una parte alícuota de él, ni cosas ajenas del donante (art. 1551). El donante responde por evicción en los casos que prevé el art. 1556 del C.C. y C. Por vicios ocultos responde sólo en casos de dolo (art. 1558)   

Contrato de donación manual

El art. 1554 del Código Civil y Comercial de la Nación regula la donación manual. Prevé ese mecanismo para las donaciones de cosas muebles no registrables y de títulos al portador

Por su parte la nueva codificación ha dejado de lado la clasificación de los contratos reales, por lo que se impone interpretar que el consentimiento de las partes es suficiente para que el contrato genere sus efectos.

La donación provoca la transferencia de dominio del donante que oferta al donatario que acepta, implica tanto para cosas muebles como inmuebles, el requisito de la tradición  (arts. 750, 762, 766 del Cód. Civ y Com.).

Donación Mutua: Si hay donaciones recíprocas, la nulidad de una acarrea la de la otra. Pero la ingratitud o el incumplimiento de los cargos solo afecta al donatario culpable.(art. 1560).

Donación remuneratoria: Se realizan como recompensa por servicios prestados al donante por el donatario, apreciables en dinero y por las cuales el último nombrado puede reclamar judicialmente el pago del servicio (art.1561)

Contrato de donación con pacto de reversión

El art. 1566 del Código Civil y Comercial de la Nación estabblece el pacto de reversión en el contrato de donación. El dominio de la cosa donada de titularidad del donatario, estará sujeto a reversión cuando se provocan ciertos hechos futuros e inciertos, Los hechos descriptos en la norma corresponden al fallecimiento del donatario antes que el donante. Esa es la condición resolutoria.

El donatario tiene su dominio sujeto a una condición resolutoria, ostenta un dominio imperfecto (art. 1965).

Cumplida la condición prevista para la reversión, el donante puede exigir la restitución de las cosas transferidas conforme las normas del dominio revocable

Donaciones con cargo

El donante puede imponer al donatario el cumplimiento de cargos, en beneficio del propio donante o de un tercero sean ellos relativos al empleo o al destino de la cosa donada, o que consistan en una o más prestaciones (art. 1562).

El cargo es una obligación accesoria  que se impone a quien adquire un derecho En caso de incumplimientose puede accionar por el cumplimiento del cargo o de revocación de la donación.

Donación inoficiosa y reducción de las donaciones

Existen donaciones celebradas entre el donante y el donatario, en las que éste último no será heredero forzoso de aquel, al tiempo del fallecimiento del primerone utilizarla

Esto ha generado incertidumbres debido a los posibles reclamos que podrían realizar los herederos del donante, generando inconvenientes frente a entidades bancarias Un fallo plenario de la Cámara Civil de la Capital Federal, en autos "Escary c. Pietranera", del año 1912 calificó como observable ese tipo de donaciones. En ese caso surgía del mismo título el menoscabo patrimonial de la hija del donante,que era heredera forzosa. Por ese concepto la ley convoca a ciertas personas al tiempo del fallecimiento del causante, a quienes se les garantiza una porción del patrimonio de aquel del que no pueden ser privados, salvo  desheredación o indignidad .

Esa porción patrimonial recibe la designación de legítima variando su proporción de acuerdo con la calidad del heredero forzoso de quien se trate, esto es ascendientes, cónyuge o descendientes. Se calcula sobre el total del patrimonio del que era titular el fallecido.Si la suma de los valores de los bienes transmitidos a título gratuito no afecta la legítima, el acto de la donación no será atacable.

El art. 1565 del Código Civil y Comercial de la Nación expresa que se considera inoficiosa la donación cuyo valor excede la parte disponible del patrimonio del donante. A este respecto, se aplican los preceptos de este Código sobre la porción legítima.- Pero la reducción se aplica sin distinción de donaciones entre parientes o a terceros.

Pero el art. 2459 del nuevo Código prevé que la acción de reducción no procede contra el donatario ni contra el subadquirente que han poseído la cosa donada durante diez años computados desde la adquisición de la posesión

La donación se puede revocar, una vez aceptada por incumplimiento de los cargos, por ingratitud del donatario y si se pactó expresamente por el ulterior nacimiento de hijos del donante (art. 1569).

Las causales de ingratitud están enumeradas en el art.1571. Sin duda su enumeración, taxativa, no deja margen de duda acerca de la necesidad de revocar la donación.

CONTRATO DE FIDEICOMISO

Definición del contrato. Contenido. Objeto

La definición está en el art. 16 lo  ubica dentro los contratos. Pero prevé la posibilidad de constituirlo por acto entre vivos o en una disposición de última voluntad (Fideicomiso Testamentario art. 1699)

Así el negocio fiduciario es una la relación contractual. El dominio fiduciario es un derecho real. En el contrato de Fideicomiso el Fiduciante puede transmitir al Fiduciario un derecho de dominio sobre una cosa un derecho (por ej.: un título de crédito). En el primer caso se puede hablar de dominio fiduciario. El art. 1682 establece que sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria. Si el negocio fiduciario tiene como finalidad transmitir el dominio de cosas, habrá dominio fiduciario. Por eso se aplican los conceptos propios de los derechos reales.

Es un contrato consensual, lleva una estipulación a favor de tercero (beneficiario y/o fideicomisarios. El fiduciante (parte del contrato) puede ser, por contrato, beneficiario y/o fideicomisario. En cambio no puede haber identidad entre el fiduciante y fiduciario. De lo contrario no hay contrato. Bilateral, en principio oneroso, formal, nominado y típico.

Para perfeccionar el contrato debe haber consentimiento del fiduciario (art. 971).

Plazo

Se establece treinta años como plazo máximo. Cumplida la condición pactada o pasado ese límite máximo, a falta de estipulación en contrario, los bienes deben transmitirse al fiduciante o a sus herederos. Ello excepto que el beneficiario fuere un incapaz, en cuyo caso durará hasta el cese de su incapacidad, o su muerte. Se suman a los incapaces los sujetos que tuvieran "capacidad restringida" arts. 23, 26 y 32 CCyCN.

Forma

El contrato puede celebrarse por instrumento público o privado, excepto cuando se refiere a bienes cuya transmisión debe ser celebrada por instrumento público.

Registro de contratos

Cuando se transmiten cosas registrables, se debe inscribir en el Registro correspondiente para que sea oponible a terceros no puedan alegar buena fe

Objeto del contrato

Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el comercio, incluso universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras (art. 1670). Entonces puede tener por objeto bienes futuros e incluso cosas ajenas, pero la propiedad o dominio fiduciario recién existiría al hacerse efectiva la transmisión del bien prometido. Así existe una obligación prometida por el fiduciante/deudor, en el contrato perfeccionado como fideicomiso.

El Beneficiario.

Es aquél que recibe los beneficios durante la existencia del fideicomiso.

El art. 1671 del CCyCN permite que el fiduciario también pueda ser beneficiario. Si son varios los  beneficiarios designados, salvo pacto en contra, se benefician todos por igual. Si por no aceptación o inexistencia se produjera un vacío, los demás podrán acrecer o se podrá designar beneficiarios sustitutos.

Por ausencia de beneficiario y de fideicomisario —debida a la no aceptación, renuncia o inexistencia lo será el fiduciante. Se admite la trasmisión —por actos intervivos o por causa de muerte— del derecho de beneficiario salvo pacto en contrario. También existe la posibilidad de designarse beneficiario futuro.

El Fideicomisario.

Es quien recibe los bienes una vez concluido el fideicomiso.

El art. 1672 del CCyCN le asigna el derecho al remanente del patrimonio fiduciario. Aceptación del beneficio

Reclamos contra el fiduciante y el fideicomisario

El art. 1689 del CCyCN  prevé que el fiduciante y el fideicomisario también pueden ser demandados por el fiduciario, en defensa de los bienes fideicomitidos (por ej. para que haganr aportes, etc.)

El Fiduciario.

El art. 1673 prevéque puede ser cualquier persona humana o jurídica.En cambio el fideicomiso financiero sólo ser encabezadao por entidades financieras autorizadas

El art. 1674 requiere que se maneje como un buen hombre de negocios y debe generar confianza. A ello se suma el deber de evitar cualquier conflicto de intereses y debe obrar privilegiando los derechos de los  demás sujetos que intervienen en el contrato.

Se permite la cláusula de no enajenar el bien dado en fideicomiso y se lo puede dar en usufructo

El beneficiario y el fideicomisario pueden reclamar la revocación de los actos realizados por el fiduciario en fraude de sus intereses

A partir del nuevo código puede constituirse un condominio fiduciario. En tal caso, se aplican las reglas del condominio (art. 1990): así los actos de disposición deben ser otorgados por todos ellos conjuntamente.

Rendición de cuentas

El art. 1675 permite al fiduciante y al fideicomisario la facultad de exigir la rendición de cuentas al fiduciario al menos una vez al año y la prohibición de dispensar la culpa del fiduciario respecto del incumplimiento de sus obligaciones.

El art. 1677 del CCyCN prevé la remuneración del fiduciario y reembolso de gastos.

Cese del Fiduciario.  

El art. 1678 enumera las causales de cesación del fiduciario.  A su vez el art. 1679 prevé que el juez pueda a pedido del fiduciante, del beneficiario, del fideicomisario o de un acreedor del patrimonio separado, designar un fiduciario judicial provisorio o dictar medidas de protección del patrimonio, si hay peligro en la demora

Los supuestos que afectan al fiduciario son incapacidad, inhabilitación, capacidad restringida judicialmente declaradas, disolución si es una persona jurídica y quiebra

Extinción del Fideicomiso. Causales. Efectos

El art. 1697 enumera las causales de extinción del fideicomiso, los efectos están en el art 1698

Propiedad fiduciaria

El art. 1685 mantiene el patrimonio separado como tema principal y pieza clave El art. 1.686  reafirma que los bienes fideicomitidos quedan exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco pueden agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo las acciones por fraude y de ineficacia concursal. Los acreedores del beneficiario y del fideicomisario pueden subrogarse en los derechos de su deudor".

El dominio fiduciario es un supuesto de dominio imperfecto, y lo que aquí se trata es el contrato de Fideicomiso. Los arts. 1701 y 1702 tratan la definición del dominio fiduciario y la normativa aplicable. Pero regula una excepción a los principios generales, ya que se permite la inclusión de cláusulas de no enajenar o gravar, limitando las facultades del fiduciario, a pesar que es “dueño”. El art. 1704  prevé que el titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas

El art. 1705 señala una diferencia esencial entre el dominio fiduciario y el dominio revocable. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título oneroso.

El art. 1687 mantiene el fideicomiso fuera del régimen del concurso y la quiebra. Pero otorga una solución

La liquidación procede a falta de otros recursos provistos por el fiduciante o el beneficiario según previsiones contractuales

La liquidación judicial podrá llegar a producirse por dos vías: la voluntaria a pedido del fiduciario y la coercitiva como resultado del pedido de las partes: fiduciante, beneficiario y fideicomisario, o bien por requerimiento de acreedores del patrimonio fiduciario

Fideicomiso en Garantía.

No es un fideicomiso distinto. Las reglas a las que se debe someter son similares a cualquier otro contrato de Fideicomiso, con ajuste a la finalidad de garantía por la que fue constituido.

El art. 1680 prescribe que si el fideicomiso se constituye con fines de garantía, el fiduciario puede aplicar las sumas de dinero que ingresen al patrimonio, incluso por cobro judicial o extrajudicial de los créditos o derechos fideicomitidos, al pago de los créditos garantizados. Ante el incumplimiento del deudor, el fiduciario, cumple con las instrucciones y la finalidad del contrato. Se paga la obligación garantizada en caso de incumplimiento a través de la disposición de los bienes fideicomitidos.

Fideicomiso testamentario

Se prevé la posibilidad de constituir el fideicomiso por testamento (arts. 1699 y 1700) para la protección de la familia y de los herederos incapaces. Los fideicomisos testamentarios permiten designar al fiduciario para que, a la muerte del causante, reciba todo o parte de sus bienes con el objeto de destinarlos a ciertas finalidades, en beneficio de una o más personas. Además de la voluntad del causante, se debe respetar la legítima de los herederos forzosos. Al concluir el fideicomiso, los bienes deben ser transmitidos a quien se hubiese designado en el testamento

Fideicomiso financiero.

El art. 1690 establece que el fideicomiso financiero es el contrato de fideicomiso sujeto a las reglas generales. Sin embargo, por resultar más específico se deben incluir los términos y condiciones de emisión de los títulos valores, las reglas para la adopción de decisiones por parte de los beneficiarios, incluyendo las previsiones para el caso de insuficiencia o insolvencia del patrimonio fideicomitido, y la denominación o identificación particular del Fideicomiso financiero.

FALLO SOBRE CONTRATO DE ALQUILER

FALLO MUY IMPORTANTE DONDE SE RESALTA LA IMPORTANCIA DEL RECIBO DE ALQUILER EN UN CONTRATO DE LOCACIÓN CELEBRADO VERBALMENTE


56982/2014 - PONDAL, MERCEDES MARTA c/ DOMINGUEZ, DOMINGO ANIBAL Y OTROS s/EJECUCION DE ALQUILERES. Buenos Aires, 19 de abril de 2016.- PS Y Vistos. Considerando: La resolución de fojas 102/2 vuelta, en virtud de la cual -entre otras cosas- se desestimó la excepción de pago parcial opuesta a fojas 30/0 vuelta, es recurrida por el ejecutado, quien expone sus agravios a fojas 109/9 vuelta, los que merecieron respuesta a fojas 113/3 vuelta. Cabe adelantar que las quejas que se analizan -las cuales apenas reúnen los requisitos exigidos por la norma del artículo 265 del Código Procesal-, no tendrán acogida en la Alzada. En la especie, las partes suscribieron un contrato de locación, cuya copia se encuentra agregada a fojas 3/6 de las presentes actuaciones, con vencimiento pactado al día 11 de diciembre de 2011. Conforme se extrae del relato inserto en el escrito de inicio, el contrato de referencia habría sido renovado de forma verbal, estableciendo las partes un cannon locativo por la suma de tres mil quinientos pesos ($3.500), el cual se habría dejado de pagar, a partir de mayo de 2012. Por su lado, la accionada reconoce expresamente la renovación verbal del contrato por dos períodos de dos años cada uno, sin perjuicio de lo cual desconoce el monto del alquiler que denuncia el actor, postura que intenta sustentar a través de los instrumentos agregados en autos (ver fojas 15/29).
Sobre el particular, debe ser tenido en cuenta que, si el contrato ha sido celebrado verbalmente, ello no obsta a la procedencia de la vía ejecutiva, aunque igualmente deberá ser emplazado el demandado para que se exprese acerca de su condición o no de locatario, y en su caso acompañe el último recibo de alquiler. Se ha dicho al respecto que, “si bien es cierto que el recibo de alquiler tiene especial importancia, mayor trascendencia cobra cuando se trata de un contrato que ha sido celebrado verbalmente. No sólo porque constituye un principio de prueba tendiente a acreditar la existencia de la relación contractual entre las partes, sino porque también acredita el monto del alquiler y la cantidad de períodos impagos” (cfr. Highton-Areán “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, Ed. Hammurabi, Bs. As. 2008, tomo 9, pg. 527). Ahora bien, sabido es que para que proceda la excepción de pago parcial, éste debe ser documentado, emanado del acreedor o constituir una constancia fehaciente y vinculante respecto del pago de la deuda (Cfr. Falcón Enrique “Comentario al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y Leyes complementarias” Ed. Abeledo Perrot, Bs. As. 1998, pg. 899), extremos que no se dan en la especie. Ello así, por cuanto tal como señala el sentenciante, las constancias acompañadas a estas actuaciones no revisten las características necesarias para avalar al defensa en cuestión, en tanto no contienen una referencia clara y concreta en punto a la deuda cuya ejecución se intenta. Luego el ejecutado no logró acreditar de forma efectiva el monto del alquiler convenido. Sin perjuicio de ello, y con criterio ajustado a derecho el señor juez de grado dispuso que las sumas emergentes de los instrumentos de referencia serán deducidas al momento de practicarse la liquidación definitiva. Nótese que le propio ejecutante afirmó que es “adecuado y justo” que aquéllas sean descontadas.
 En suma, la renovación verbal del contrato quedó acreditada a través del reconocimiento expreso que formulara la demandada respecto de ello, sin perjuicio de lo cual medió discrepancia en punto al monto convenido. Asimismo, advirtiendo la falta de acreditación concreta de un recibo de pago que avalara la postura del ejecutado, el valor del cannon locativo quedó admitido en la suma denunciada por el ejecutante, habida cuenta que los elementos acompañados por el locatario no reúnen las condiciones necesarias para ser considerados recibos a los fines de demostrar la cancelación de aquél, y por tanto resultan ineficaces para ilustrar acerca de su monto. Como corolario de lo expresado, y no encontrando en el memorial de fojas 109/9 vuelta ningún fundamento de peso que indique que deba ser modificada la decisión de grado, no cabe más que rechazar las quejas sometidas a estudio y confirmar el pronunciamiento impugnado en todo cuanto ha sido materia de apelación. Con costas. Regístrese, notifíquese y oportunamente devuélvase. Hágase saber que esta sentencia será enviada al Centro de Información Judicial a los fines de su publicación en los términos de la ley 26.856, su dec. reglamentario 894/13 y las acordadas de la CSJN 15/13 y 24/13. La doctora Patricia Barbieri no interviene por hallarse en uso de licencia. Osvaldo Onofre Álvarez Ana María Brilla de Serrat

Fallo sobre Responsabilidad Precontractual. Contrato de locación

Voces: ACEPTACION DE OFERTA ~ DAÑOS Y PERJUICIOS ~ DEVOLUCION DE LA SEÑA ~ IMPRUDENCIA ~ INTERMEDIARIO ~ LOCACION ~ OFERTA ~ RECHAZO DE LA ACCION ~ RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL ~ SEÑA ~ TRATATIVAS CONTRACTUALES

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D(CNCiv)(SalaD)

Fecha: 03/11/2015

Partes: Quiroga, Javier y otros c. González, Raúl Ramón s/ daños y perjuicios

Publicado en: LA LEY 22/04/2016 , 4, con nota de Esteban Centanaro y Juan A. Riva; 

Cita Online: AR/JUR/62219/2015

Hechos:

La Cámara revocó una sentencia de daños que había condenado al propietario de un inmueble a abonar una indemnización a quien había entregado una suma de dinero en concepto de reserva destinada a la celebración de un contrato de locación comercial.

Sumarios:

1. La sentencia que admitió una demanda de daños por responsabilidad precontractual y condenó al propietario de un inmueble a abonar una indemnización a quien había entregado dinero a una inmobiliaria en concepto de reserva para la celebración de un contrato de locación debe revocarse, pues no se acreditó que aquel hubiere aceptado expresamente la oferta del interesado, con lo cual fue ajeno al negocio, así como tampoco que las tratativas hubieren avanzado a un grado tal como para generar en este último la legítima expectativa de firmar el acuerdo, máxime cuando se configuró una conducta imprudente del accionante, al embarcarse en gastos prematuros frente a una situación de incertidumbre respecto del inmueble que pretendía ocupar.

2. Si el documento firmado en carácter de reserva "ad referendum" fue suscripto por una persona a título personal —locatario— y la inmobiliaria comisionada para el alquiler, y se le comunicó al interesado que había sido aceptada la oferta, si la celebración del acto no se concretó corresponde reintegrar solo las sumas entregadas en tal concepto, aun cuando las partes se imputen recíprocamente responsabilidad, pues esa entrega no reviste el carácter de seña en los términos del art. 1202 del Código Civil.

Texto Completo: 2ª Instancia.— Buenos Aires, noviembre 3 de 2015.

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

La doctora Brilla de Serrat dijo:

I. Contra la sentencia obrante a fs. 815/825, se alza la parte demandada, quien expresa agravios a fs. 842/857 y la parte actora, quien efectúa lo propio a fs. 859/863.

Corridos los traslados de ley pertinentes, los mismos fueron contestados a fs. 864/873 y 875/876 respectivamente. Con el consentimiento del auto de fs. 880 quedaron los presentes en estado de resolver. El decisorio de la anterior instancia hizo lugar parcialmente a la demanda instaurada por Javier Quiroga y Luciana Varone, y en consecuencia, condenó a Raúl Ramón González a abonar a los actores la cantidad de pesos noventa mil seiscientos cuarenta y cuatro ($90.644) con más sus intereses en el término de diez días de notificado bajo apercibimiento de ejecución.

Impuso las costas al demandado vencido y difirió la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes para el momento en que obre en autos liquidación aprobada y firme.

II. En primer lugar, es dable destacar que en el terreno de la apreciación de la prueba, el juzgador puede inclinarse por lo que le merece mayor fe en concordancia con los demás elementos de mérito que puedan obrar en el expediente, siendo ello, en definitiva, una facultad privativa del magistrado.

Asimismo, los jueces no se encuentran obligados a seguir a las partes en todos los planteamientos, ni evaluar la totalidad de los elementos probatorios agregados al expediente sino que sólo deben hacer mérito de aquéllos que crean conducentes y de la articulaciones que juzguen valederas para la resolución de la litis. (CSJN Fallos 258: 304; 262:222; 272: 225; 278:271 y 291: 390 y otros más).

III. Mientras que la parte actora centra sus quejas en la falta de consideración del daño patrimonial reclamado, monto concedido en concepto de lucro cesante, pérdida de chance y daño moral, la parte demandada lo hace por encontrarse disconforme con la condena establecida por ante la anterior instancia como asimismo por los montos otorgados en la sentencia en crisis. Por una cuestión de orden metodológico me abocaré a conocer en primer lugar respecto de las quejas vertidas por el demandado González y en lo que hace a su responsabilidad en el "sub lite".

IV. Breve reseña de los hechos: A fs. 169/190 se presentaron el Sr. Javier Quiroga y la Sra. Luciana Varone, conjuntamente con su letrado patrocinante, promoviendo demanda por daños y perjuicios con causa en la responsabilidad precontractual en que incurriera el Sr. Raúl Ramón González por la suma de $174.370 con más sus intereses y costas del proceso. Relataron que a fines de mayo del año 2009 comenzaron la búsqueda de un inmueble para alquilar en el que pudieran instalar su Centro de Estética, que necesariamente debía encontrarse en la zona de Ciudad Madero.

Agregaron que el día 10 de julio del año mencionado observaron que un inmueble con esas características, ubicado en la Avenida Vélez Sarsfield 841 se encontraba en alquiler a través de "A. Propiedades".

Aseguraron que ese mismo día concurrieron a la inmobiliaria, en donde la alegada propietaria -L. A.- les informó que el inmueble sería apto para los objetivos por ellos requeridos y que el dueño no tendría inconveniente con el proyecto. Adicionaron que se les hizo saber el precio pretendido por la locación y que se debía consultar al propietario acerca del destino que pretendían para el inmueble, para lo cual se les solicitó una reserva de $1.000.

Añadieron que el 16 de julio de 2009 abonaron la "seña" correspondiente y al cabo de 3 días se comunicó con ellos la dueña de la inmobiliaria, informándoles acerca del consentimiento del propietario al proyecto. Posteriormente aseveraron que visitaron el inmueble con la martillera y corroboraron que se ajustaba a su emprendimiento, lo que reforzó su voluntad de celebrar el contrato de locación.

Mencionaron el resultado de dos reuniones que mantuvieron con el dueño del inmueble en "A. Propiedades" para luego conmemorar que en el segundo de los encuentros el Sr. González manifestó expresamente su autorización para ingresar al inmueble las veces que fuera necesario para obtener fotografías, tomar medidas o realizar cualquier otra acción.

Refirieron que quince días después la "martillera" les comunicó que la garantía estaba correcta y aceptada por lo que le requirieron firmar cuanto antes el contrato de locación debido a que el 31 de agosto desocuparían su vivienda y que estaban fijando como fecha de inauguración del Centro de Estética y Pilates el 5/09/09, por lo que el tiempo les urgía. Señalaron que a partir de dicha fecha comenzaron a surgir diversas cuestiones -relacionadas con el dueño de la casa- que hizo que la firma del contrato se fuera postergando hasta que el día 31 de agosto a la mañana, con la expresa conformidad y autorización del demandado González, un empleado de la inmobiliaria de nombre Raúl, les permitió el acceso a la propiedad para efectuar reparaciones de pintura y colocación de piso flotante.

Indicaron que ese día, a las 18 horas, la martillera A. le comunicó telefónicamente a Javier Quiroga que el propietario del inmueble le había hecho saber que se negaba a suscribir el contrato pretendido. Añadieron que el Sr. González le dijo a los actores que el problema había sido por la gestión llevada adelante por la inmobiliaria y que todo podía resolverse al otro día cuando estuviera más tranquilo.

Aseguran que el demandado, acto seguido, se dirigió al inmueble y de modo irrespetuoso y a los gritos echó a las ocho personas que se encontraban en el lugar. Para finalizar, adujeron que ese mismo día debieron abandonar el inmueble que habitaban y que el 3 de septiembre, en diálogo telefónico, el Sr. González les manifestó su postura irrevocable de no efectuar la contratación prevista.

Discriminaron los daños reclamados, fundaron en derecho y ofrecieron prueba.

A fs. 206/218 se presentó el Sr. Raúl Ramón González contestando demanda y solicitando el rechazo de la misma con expresa imposición de costas a los accionantes.

Luego de plantear excepción de competencia y falta de legitimación pasiva, negó los hechos afirmados por la actora como así también la autenticidad de la documentación acompañada en el escrito introductorio. En cuanto al fondo de la cuestión se refiere, adujo que en el mes de abril de 2009 colocó en alquiler el inmueble de su propiedad a través de la inmobiliaria J. A. A., para lo cual firmó una autorización y entregó un juego de llaves. Añadió que para agosto de ese año le comunicaron que había un joven interesado en la locación y que iban a proceder con el estudio de la garantía y sus antecedentes. Aseguró que luego de ello no se le hizo saber nada más y que para fines de agosto le informaron que la carpeta de aquella persona había sido aprobada, por lo que debía pasar a firmar la documentación pertinente. Relató que al arribar a la inmobiliaria le fueron propuestos una serie de operaciones, vgr. una locación por la cantidad de pesos mil quinientos -en orden a evitar el pago del IVA- y un "mutuo" para arribar a la suma que peticionara por el alquiler del inmueble, subterfugios violatorios de las leyes que obviamente no eran los previstos por su persona.

Tampoco se le presentaron informes de dominio e inhibiciones de los garantes, por lo que reprochó a la inmobiliaria su falta de profesionalismo y rechazó la oferta efectuada, que se enderezaba a enmascarar parcialmente un contrato de locación bajo otra figura. Agregó que el 31 de agosto de aquel año un vecino lo llamó para informarle que había gente en el interior del inmueble, por lo que concurrió de inmediato, urgiendo a las personas que se encontraban en el salón de la casa a que se retiraran de inmediato.

V. Responsabilidad: a) El accionado se alza en primer término del encuadre jurídico que otorgó el Sr. Magistrado a lo que denominó "tratativas previas". Aduce que la parte actora no impulsó ni logró acreditar a través del único profesional responsable (J. A. A.), los hechos que denunció en estos autos.

Afirma que no existe ninguna declaración, nota o documento emanado del corredor matriculado que justifique los hechos invocados por los demandantes. Tampoco, agrega, se halla ningún elemento que hubiera emanado de su parte. Esgrime que resulta claro que su parte se negó a firmar un contrato ilegal remitido por la empleada de la inmobiliaria a nombre del corredor, con una garantía a su juicio inapropiada, imponiéndose un plazo comercial de treinta y seis meses con cambio de destino para el cual se ofertó la locación, en una zona, además, no apta para habilitar un comercio.

A ello adiciona un ingreso subrepticio a la propiedad para efectuar mejoras en la misma cuando el contrato no se había perfeccionado. En esta hipótesis, asegura, el sinalagma nunca se concretó y las tratativas jamás avanzaron más allá de una propuesta que no fue por él aceptada.

Establece que de la documentación acompañada si bien se advierte que existió cierta negociación entre las partes, la misma careció de entidad suficiente para asumir la característica de vínculo siquiera precontractual. Refiere que aún cuando, por vía conjetural, se asigne a tales comunicaciones el carácter de tratativas previas al contrato, lo cierto es que no se demostró la configuración de una conducta disvaliosa por parte de la demandada que autorice la imputación de la responsabilidad pretendida por los demandantes.

Asevera que llama la atención que no exista contrato firmado, precontrato o carta de intención que les hubiere dado la seguridad a los actores para rescindir con tanta premura sus contratos anteriores y embarcarse en la inexistente relación contractual. Añade que ni siquiera la martillera A. se atrevió a declarar en autos que los accionantes estaban autorizados a realizar modificaciones en el inmueble, ya que el recurrente nunca prestó conformidad para que los oferentes ingresaran al inmueble para efectuar reparación alguna.

Entiende que en la ansiedad de los accionantes, se olvidaron de la necesidad de contar con el consentimiento del Sr. González, tratando de soslayarlo para obligarlo a celebrar el acto y forzar la firma de un contrato que no estaba acordado. Adiciona que resulta inverosímil, por otra parte, que una propiedad que no estaba habilitada para uso comercial hubiera sido sujeta a intentos de reformas para locarlo a tal fin. Enumera las circunstancias que según él fueron omitidas en el anterior pronunciamiento. Así las cosas ratifica que: el inmueble no estaba habilitado para uso comercial conforme fs. 686/687; no se había suscripto ningún contrato, precontrato o carta de intención tal como se encuentra acreditado por reconocimiento de ambas partes; no existe declaración o mensaje del corredor inmobiliario que permita creer la versión de los actores.

A mayor abundamiento, quien se decía dueña de la inmobiliaria –declarante de autos- ni siquiera era corredora matriculada y el ingreso al inmueble lo fue sin su autorización y sin la firma del contrato a realizar mejoras. En virtud de todas las consideraciones efectuadas "ut supra", requiere se revoque el pronunciamiento en crisis, y en consecuencia, se rechace la demanda intentada con costas a la contraria.

b) A esta altura del análisis corresponde destacar que si bien los actores denunciaron en el libelo introductorio que el 16 de julio del año 2009 abonaron a la martillera A. la suma de pesos un mil ($1.000) en concepto de "seña" por el alquiler del inmueble sito en la Avenida Vélez Sarsfield 841 de la localidad de Villa Madero, Partido de la Matanza, Provincia de Buenos Aires, dicha circunstancia no ha quedado acreditada fehacientemente en autos en modo alguno.

Sostiene Fassi que "la carga de la prueba no supone ningún derecho del adversario sino un imperativo del propio litigante, es una circunstancia de riesgo, que consiste en que quien no prueba los hechos que debe probar, pierde el pleito si de ella depende la suerte de la litis" (sic. Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación Comentado Tomo II página 163). "En el proceso dispositivo civil, sin perjuicio de que el juez debe obtener, dentro de lo posible, la verdad en su mayor pureza, se impone la necesidad de una solución para los supuestos dudosos...tanto las partes al desplegar su actividad, cuanto el juez al momento de dictar sentencia, tienen que tener una regla que a este último le permita determinar a quien condena o absuelve, ya que no es posible absolver la instancia...no se trata sólo de reglas para el juez, sino también de reglas o normas para que las partes produzcan las pruebas de sus hechos, al impulso de su interés en demostrar la verdad de sus respectivas posiciones" (sic. Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación, Anotado, Concordado y Comentado, Enrique Falcón Tomo III, p. 145 Ed. Abeledo-Perrot).

Adviértase, en ese sentido, que los accionantes no acompañaron la copia que debieron tener en su poder, ya que el documento debió haberse otorgado en dos ejemplares firmados por el oferente y el aceptante (u oferente y corredor hasta la aceptación por parte del propietario del bien). Sin perjuicio de ello, a fs. 33 de estos actuados se acompañó el documento mediante el cual la empleada de la inmobiliaria "A." les devolvió la suma que había sido depositada en concepto de "reserva de locación" del inmueble de referencia tal como surge claramente de su texto, y no como lo sostuvieron los accionantes en concepto de "seña". Cabe recalcar que dicho documento fue ratificado en cuanto a su autenticidad por la Sra. A. al momento de prestar declaración testimonial (v. fs. 743/746). Resulta dable recordar que los contratos de reserva son convenciones atípicas en virtud de los cuales el futuro vendedor/locador de un inmueble se compromete a mantener indisponible un bien por un cierto período a cambio de una suma de dinero que quien pretende adquirir/alquilar paga para tener preferencia mientras se negocian las condiciones de la operación, celebrándose la mayoría de las veces a través del corredor que representa al propietario (ad referéndum) conf. Sala L Rec: L 065098, 19-7-07.

Es un acuerdo donde se entrega una suma de dinero, generalmente de escaso monto, para obtener por un plazo que se retire de la venta o alquiler el bien ofrecido, asegurándose -asimismo- el reservante prioridad en el contrato propuesto durante dicho periodo, que es cuando se ultimaran detalles y se efectuaran averiguaciones destinadas a concretar la operación. Caracterizada doctrina asimismo considera que el tiempo de espera resulta funcional al locador/vendedor, en orden a ponderar las condiciones de la oferta. En la mayoría de los casos es entonces el corredor quien recibe y retiene el dinero, y ante la falta de aceptación o conformidad, resulta indudable que el dinero se devolverá al oferente sin excesos ni disminuciones. Por otro lado, y en cuanto a la aceptación de la oferta se refiere, cabe poner de manifiesto que solamente se consuma el acuerdo de voluntades cuando reúne los siguientes caracteres: a) que sea lisa y llana, es decir, que no esté condicionada ni contenga modificaciones de la oferta; b) que sea oportuna; no lo será si ha vencido el plazo de oferta, que puede ser expreso o a resultas de los usos y costumbres.

La aceptación debe referirse a todos los puntos de la propuesta; basta el desacuerdo con uno solo de ellos, aunque sea secundario, para que el contrato quede frustrado antes de nacer. Si la oferta se aceptara con modificaciones, el contrato no queda concluido; y la aceptación se reputa como una nueva oferta (llamada contrapropuesta) que debe considerar el oferente originario. Sin la aceptación de éste, no hay contrato.

El artículo 1152 del Cód. Civil según ley 340 y modificatorias (vigente al momento del hecho) prescribe que "Cualquier modificación que se hiciere en la oferta al aceptarla, importará la propuesta de un nuevo contrato".

O sea que, cuando la oferta es modificada por el aceptante, sin haberse prestado inmediata, lisa y llanamente el consentimiento, ello importa una contraoferta y mientras no fuere aceptada por el primer ofertante no hay contrato. Esas modificaciones pueden recaer sobre elementos esenciales del contrato o sobre cuestiones secundarias y no esenciales. En ambos supuestos debe entenderse que hay contraoferta (Borda, G.A., Tratado de Derecho Civil. Obligaciones, t. II, N° 1215 y 1216; Piantoni, M.A, Contratos Civiles, v.I, pags. 65 y 68).

Adviértase que el propietario debió haber aceptado expresamente la oferta del interesado, pudiéndose efectuar sobre el original del recibo de reserva o sobre una nota escrita para la ocasión, circunstancia que no ha sido corroborada por ninguno de los medios probatorios desplegados sobre el presente, salvo por la declaración de la ya nombrada Sra. M. L. A. (empleada de la inmobiliaria que intervino en las negociaciones). Si el propietario no expresó su consentimiento de manera adecuada y acabada, no se obligó y fue ajeno al negocio, por lo que no corresponde darle a la suma entregada el carácter pretendido por los accionantes. Si el documento firmado en carácter de reserva "ad referendum" fue suscripto entre una persona a título personal (locatario) y la inmobiliaria comisionada para el alquiler -tal como se dio en el caso de autos- y se le comunicó al interesado que había sido aceptada la oferta, si la celebración del acto no se concretó -aun cuando las partes se imputaran recíprocamente la responsabilidad- sólo cabe reintegrar las sumas abonadas como reserva, que no revisten el carácter de seña en los términos del artículo 1202 del Cód. Civil según ley 340 y modificatorias. Adviértase por otro lado, que tampoco puede tenerse por acreditado que las tratativas hubieran avanzado a un grado tal que habían generado en los actores la legitima expectativa de firmar el contrato de locación con el demandado, ya que tal como lo estableciera la deponente de fs. 743/746, recién el día cuando se debió haber firmado el contrato de locación los accionantes intentaron efectuar modificaciones en el inmueble del demandado sin autorización expresa del dueño de la propiedad.

Cabe destacar, asimismo la actitud imprudente de los actores, quienes acicateados por el cese de una locación anterior, se embarcaron en gastos totalmente prematuros, frente a una clara situación de incertidumbre respecto del inmueble que pretendían ocupar. A mayor abundamiento, denótase que la Sra. A. no se encontraba inscripta en el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Matanza a la fecha de los hechos ventilados en estas actuaciones (v. fs. 467), habiendo violado así la ley aplicable a su profesión en cuanto establece con carácter de orden público que quien pretenda ejercer la actividad de corredor inmobiliario deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente, para su debido contralor por la autoridad pertinente.

En virtud de todo ello, propongo al acuerdo hacer lugar a las quejas vertidas por el Sr. Raúl Ramón González, y en consecuencia, revocar el pronunciamiento recurrido, rechazándose la demanda interpuesta con costas de ambas instancias a los accionantes vencidos. En atención al modo en que se propone resolver deviene abstracto conocer respecto de los demás agravios esgrimidos por ante esta alzada.

Por todo lo expuesto, voto para que: 1) Se haga lugar a las quejas vertidas por el accionado, y en consecuencia, se revoque la sentencia apelada, rechazando la demanda interpuesta.

2) Se impongan las costas de ambas instancias a los accionantes vencidos (art. 68 del C.P.C.C.N).

3) Se regulen los honorarios correspondientes a ambas instancias, de conformidad con lo prescripto por el artículo 279 del Cód. Procesal.

4) Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida lo dispuesto por el artículo 164 párrafo segundo del ritual y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional.

Los doctores Onofre Alvarez y Barbieri por análogas razones a las aducidas por la señora juez de Cámara doctora Ana María Brilla de Serrat, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Hacer lugar a las quejas vertidas por el accionado, y en consecuencia, revocar la sentencia apelada, rechazando la demanda interpuesta; 2) Imponer las costas de ambas instancias a los accionantes vencidos. De conformidad con el presente pronunciamiento y en atención a lo dispuesto por el art. 279 del Cód. Procesal, teniendo en cuenta la naturaleza, importancia y extensión de los trabajos realizados en autos; las etapas cumplidas; el monto comprometido en la demanda; lo dispuesto por los arts. 1, 6, 7, 9, 33, 37, 38 y 39 del arancel y ley modificatoria 24.432; la proporción que deben guardar los honorarios de los peritos con los de los letrados y la incidencia de su labor en el resultado del pleito, se regulan los correspondientes al Dr. J. V., letrado apoderado de la parte actora, en pesos ... por las tres etapas del principal y en ... por una etapa del incidente resuelto a fs. 241/42; los del Dr. F. R., letrado patrocinante del demandado, ... por dos etapas del principal y en ... por una etapa del mencionado incidente; los de la perito contadora M. C., en ..., y los del mediador Dr. O. G., en ... (conf. art. 1°, inciso g) del Anexo III del decreto 1467/11). Por la actuación ante esta alzada, se regula el honorario del Dr. F. L., letrado patrocinante del demandado, en ..., y el del Dr. J. V., en ... Por la sustanciación del recurso resuelto a fs. 262, se fija la retribución del Dr. F. R. en ... y la del Dr. J. V., en ... (art. 14, ley de arancel 21.839). Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2° párrafo del Cód. Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. Notifíquese por Secretaría y devuélvase.— Ana M. Brilla de Serrat.— Osvaldo Onofre Alvarez.— Patricia Barbieri.

PLANIFICACIÓN DERECHO CIVIL II- PROFESORA EVANGELINA PEREIRO

INSTITUTO DE CAPACITACIÓN INMOBILIARIA de la

CÁMARA INMOBILIARIA ARGENTINA

PLANIFICACIÓN DOCENTE

AÑO ACADÉMICO 2016

Primer  cuatrimestre

·                    Carrera: Consultor Inmobiliario

·                    Asignatura: Derecho Civil II

·                    Docente: Evangelina Mónica Pereiro

OBJETIVOS GENERALES

Que los alumnos adquirieran los conceptos básicos de la materia de modo que  lleguen a familiarizarse con la teoría general de los contratos y específicamente con los contratos que forman parte del programa.

·          Impulsar la participación y motivar a los alumnos, a través del desarrollo de las clases, a que los mismos accedan de manera satisfactoria a cada una de las instancias evaluativas del curso, demostrando la comprensión de lo aprendido.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Son objetivos específicos del curso que los alumnos:

·      Conozcan el concepto de contrato, su naturaleza jurídica y las distintas clases de contratos.

·      Conozcan cómo se forma un contrato con relación a la oferta y la aceptación.

·       Identifiquen el objeto, la forma y la prueba de los contratos.

·      Identifiquen los efectos de los contratos.

·      Conozcan los temas más relevantes del contrato de compraventa: concepto, objeto, obligaciones y derechos de las partes, precio,  cláusulas especiales, etc.

·      Redacten y analicen boletos de compraventa y conozcan los temas relevantes relacionados con los mismos: concepto, naturaleza jurídica, cesión, asentimiento conyugal, etc.

·      Redacten y analicen modelos de autorizaciones de venta y reservas.

·      Resuelvan casos prácticos aplicando lo aprendido en las clases teóricas.

CONTENIDO DE LA ASIGNATURA

UNIDAD  I:  EL     CONTRATO: Concepto de contrato. Clasificación. Elementos de los contratos.

UNIDAD II:    EL CONSENTIMIENTO: Concepto. Formación del consentimiento. Oferta. Aceptación. Momento de conclusión o perfeccionamiento del contrato: Contratos entre presentes. Contratos entre ausentes.

UNIDAD III:   EL OBJETO DE LOS CONTRATOS: Concepto. Casos especiales: Cosas ajenas. Cosas litigiosas, embargadas o gravadas. Cosas futuras.

La causa de los contratos. La capacidad en los contratos.

UNIDAD  IV:   LA FORMA DE LOS CONTRATOS: Concepto. Contratos no formales y formales. Contratos que deben hacerse por escritura pública. Prueba de los contratos: Concepto. Metodología y Legislación. Medios de Prueba en el Código Civil. Prueba de los contratos formales.

UNIDAD V:   EFECTOS, VICISITUDES Y EXTINCIÓN DE LOS CONTRATOS. Efectos con relación a las partes: Principio de efecto relativo. La autonomía de la voluntad y la fuerza obligatoria del contrato. Cumplimiento de buena fe. Efectos con relación a los sucesores universales. Efectos con relación a terceros: Sucesores particulares. Acreedores. Terceros propiamente dichos. Lesión. Abuso de derecho. Teoría de la Imprevisión. Excepción de incumplimiento contractual. La seña o arras: Concepto. Especies: Seña confirmatoria y Seña penitencial. Cláusula “como seña y a cuenta de precio”. Expresión “como seña, a cuenta de precio y principio de ejecución”. Pacto Comisorio: Concepto. Especies: Pacto comisorio expreso y Pacto comisorio tácito. Garantía de Evicción y Vicios Redhibitorios. Resolución. Revocación. Rescisión. Nulidad.

COMPRAVENTA

UNIDAD  VI:  CONTRATO DE COMPRAVENTA: Régimen anterior a la sanción del código. Compraventa y transferencia de dominio.

UNIDAD VII:  Boletos de compraventa.- Concepto.- Naturaleza jurídica.- 

UNIDAD  VIII:   Elementos de la compraventa.- Capacidad para celebrar el contrato de compraventa.-.-Cuestiones relativas a las partes contratantes en el boleto de compraventa: Actuación de menores, de inhabilitados, de dementes y sordomudos que no saben darse a entender por escrito, de personas casadas, de personas divorciadas, de contratantes viudos, de intervinientes por otros (representación voluntaria, casos de sociedades comerciales), compra en comisión.-  El Consentimiento.- Las llamadas ventas forzosas.- Cosas que pueden ser vendidas.- Venta de cosa ajena.-Modalidades de la venta de inmuebles.- El Precio: Concepto y requisitos.-

UNIDAD  IX: Obligaciones de las partes.- Obligaciones del vendedor.- Obligaciones del comprador.- Obligación de escriturar.-

UNIDAD  X:  Modalidades de la compraventa.- Cláusulas especiales.- Ventas Condicionales.- Cláusula de no enajenar.- Pacto de retroventa.- Pacto de reventa.- Pacto de preferencia.- Pacto de mejor comprador.-  Pacto comisorio.- Cláusula penal.-

UNIDAD  XI:   Autorización de venta.- Reserva ad referéndum.- La ley de defensa del consumidor y la contratación inmobiliaria

UNIDAD  XII:  Ejercicios prácticos.- Modelos de Autorización de venta, Reserva y Boleto de Compraventa.-

UNIDAD  XIII:  Cesión del boleto de compraventa.- Modelos.-

UNIDAD  XIV:   Sede del hogar familiar.  Asentimiento conyugal.-

UNIDAD XV: CONTRATO DE LOCACIÓN: Concepto. Clases. Partes. LOCACIÓN DE COSAS: Concepto. Caracteres. Objeto. Precio. Forma. Capacidad. Plazos de la locación. Obligaciones del locador. Obligaciones del locatario. Conclusión de la locación de cosas. Cesión de derechos y sublocación. Convenios de desocupación. LOCACIÓN DE SERVICIOS: Concepto. Caracteres. Partes. Capacidad. Obligaciones de locador. Obligaciones del locatario. LOCACIÓN DE OBRA: Concepto. Partes. Caracteres. Objeto. Obligaciones del locador. Obligaciones del locatario. Conclusión de la locación de obra.  CONTRATO DE FIANZA

UNIDAD XVI: CONTRATO DE DONACIÓN: Concepto. Caracteres. Formación del consentimiento. Capacidad. Poderes para donar y aceptar donaciones. Objeto de las donaciones. Forma de las donaciones. Efectos de las donaciones: Obligaciones del donante y del donatario. Clases de donaciones Revocación de las donaciones

UNIDAD XVII: CONTRATO DE COMODATO: Concepto. Caracteres. Capacidad. Forma. Obligaciones del comodante. Obligaciones del comodatario. Extinción.

UNIDAD XVIII: CONTRATO DE DEPÓSITO: Concepto. Caracteres. Capacidad. Especies. Forma. Obligaciones del depositario. Obligaciones del depositante. Extinción. Depósito en hoteles. Depósito comercial. Contrato de garaje.

UNIDAD XIX: CONTRATO DE MUTUO: Concepto. Partes. Caracteres. Objeto. Forma. Obligaciones del mutuario. Obligaciones del mutuante. Promesa de mutuo.

UNIDAD XX: CONTRATO DE MANDATO: Concepto. Caracteres. Formación del contrato. Forma. Capacidad. Objeto. Clases – Extensión del mandato. Obligaciones del mandatario. Responsabilidad del mandatario. Obligaciones del mandante. Forma de ejercer el mandato. Contratos realizados a nombre del mandante. Actos realizados fuera de los límites del mandato. Mandato oculto. Finalización del mandato. Poder especial irrevocable. Gestión de negocios ajenos.

UNIDAD XXI: CONTRATO DE PERMUTA: Concepto. Afinidad con el contrato de compraventa. Aplicación extensiva de normas. Caracteres. Capacidad. Objeto. Evicción. Vicios redhibitorios. Nulidad.

BIBLIOGRAFÍA

·             Código Civil y Comercial de la República Argentina.

·             Código Civil de la República Argentina

·             Apunte de clases

·             Bibliografía que se irán dando a los alumnos durante el cuatrimestre.

METODOLOGÍA A DESARROLLAR EN LAS CLASES

Ö        Exposición teórica de los distintos temas.

Ö         Presentación de ejemplos para procurar el interés de los alumnos en la clase y para permitirles tomar contacto con los casos que pueden darse en la vida  personal y profesional.

Ö        Ejercicios prácticos en clase, resolución y análisis de casos y modelos, realización de cuadros sinópticos, comentarios de leyes, fallos y artículos de doctrina relacionados con cada tema.

Ö        Evaluación individual

Ö        Trabajo práctico grupal

METODOLOGÍA DE EVALUACIÓN

Ö        Parcial escrito:

Parcial individual en el cual el alumno deberá desarrollar preguntas teóricas como así también preguntas prácticas pudiendo ser las respuestas de estas últimas variadas ya que lo importante de las mismas será su justificación.

Ö        Trabajo práctico:

Trabajo práctico grupal donde se trabajará la operatoria de una compraventa..

El trabajo deberá ser defendido en una exposición oral.

      

Ö        Evaluación final:

Evaluación final escrita comprensiva del total de los conocimientos teóricos que conforman el contenido de la materia.

Cronograma:

Clase 1: Día 14/03/2016: Presentación de la materia.  

Clase 2: Día 16/03/16: Concepto de contratos. Naturaleza jurídica.  Principios rectores de los contratos. Clasificación de los contratos.  Elementos

Clase 3: Día 21/03/16:  Consentimiento. Concepto.  Oferta y aceptación

Clase 4: Día 23/03/16: Contratos de adhesión.  Tratativas previas. Capacidad.  Objeto de los contratos.  Concepto. Casos especiales: Cosas ajenas. Cosas litigiosas, embargadas o gravadas. Cosas futuras

 Clase 5: Día 28/03/16. Forma de los contratos

Clase 6: Día 30/03/16: Prueba de los contratos. Concepto. Metodología y Legislación. Medios de Prueba en el Código Civil. Prueba de los contratos formales

Clase 7: Día 4/04/16: Efectos de los contratos.  Partes.  Sucesores.  Terceros

Clase 8: Día 6/04/16: Efectos de los contratos.  Garantía de Evicción y Vicios Redhibitorios. Saneamiento

Clase 9: Día 11/04/16: Interpretación de los contratos

Clase 10 : Día 13/04/16:  Señal: concepto, especies.   Extinción de los contratos. Pacto Comisorio: Concepto. Especies: Pacto comisorio expreso y Pacto comisorio tácito.  Resolución. Revocación. Rescisión. Nulidad

Clase 11:  Día 18/04/16: Contrato de compra-venta.  Definición. Elementos de la compraventa.-

Clase 12: Días 20/04/16: Contrato de compra-venta

Clase 13: Día 25/04/16:  Contrato de compra- venta

Clase 14: Día 27/04/16:  Contrato de compra-venta. -Parcial escrito

Clase 15: Día 2/05/16:. Autorización.  Reserva.  Boleto de compra-venta.  Cesión del boleto

Clase 16: Días 4/05/16: Autorización.  Reserva.  Boleto de compra-venta.  Cesión del boleto

Clase 17: Días 9/05/16:  Contrato de locación de cosas

Clase 18: Día 11/05/16: Contrato de locación  de cosas-

Clase  19.  Día 16/05/16: Contrato de locación de cosas - Fianza

Clase 19: Día 18/05/16: Contrato de locación de servicios.  Contrato de locación de obra

Clase 20: Día 23/05/16: Contrato de locación de obra.  Contrato de Donación

Clase 21:  Día 25/05/16: Feriado Nacional

Clase 22: Día 30/05/16:.- Contrato de Donación

Clase 23: Día 1/06/16:.Contrato de Donación

Clase 24: Día 6/06/16:  .  Contrato de Donación. Segundo parcial

Clase 25: Día 8/06/16: :  Contrato de permuta.  Contrato de comodato

Clase 26: Días 13/06/16:  Contrato de comodato.  Contrato de depósito

Clase 27: Día 15/06/16: Contrato de depósito

Clase 28:  Día 20/06/16: Feriado nacional

Clase 29: Día 22/06/16:  Contrato de mutuo

Clase 30: 27/06/16:  Contrato de mandato

Clase 31: Día 29/06/16: Cesión de crédito y derechos

Clase 32: Día 4/07/16: Recuperatorio

11/06/16 al 15/7/16: Examen final