miércoles, 12 de febrero de 2014

Breve comentario a fallo sobre la nulidad de la cláusula de renegociación del precio en el contrato de Locación por la Dra. Jimena Godino


La Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial Contenciosoadministrativo de San Francisco, con fecha 19/02/2013, en el expediente caratulado “ Giordano, Evaristo Angel y otros c. Día Argentina S.A.- acción declarativa de certeza” resolvió que la cláusula de renegociación anual del precio de la locación debe considerarse nula porque atenta contra el principio de orden público debido a que el art. 1507 del Código Civil exige el mantenimiento de las condiciones pactadas durante el plazo mínimo y, asimismo, vulnera el art. 7 de la ley 23.928, porque prevé que el mecanismo de ajuste sea el porcentaje de aumento de los productos comercializados por el locatario.  

Dicha decisión fue tomada en la acción declarativa de certeza promovida por un locador a fin de que cesara el estado de incertidumbre sobre la relación jurídica que lo unía al inquilino (demandado), con relación a la redeterminación del precio del canon locativo y la determinación de la deuda existente. Sostuvo que celebró con el locatario tres contratos de locación urbana sobre tres inmuebles contiguos que forman una unidad, por diez años, y que se pactaron dos mecanismos de ajuste del precio del alquiler, debido a la alta inflación. La sentencia de primera instancia había hecho lugar a la acción declarativa de certeza, frente a lo cual apeló la parte demandada y la Cámara de Apelaciones aceptó su recurso. 

De la lectura del fallo se desprende la inconveniencia de establecer una cláusula de renegociación del precio durante el plazo mínimo legal, teniendo otras alternativas a las que recurrir, entre las que cabe destacar a la de alquileres programados o progresivos. Dicha alternativa implica fijar como precio una obligación dineraria que luego (trimestralmente, semestralmente o anualmente) se modifica de manera gradual y progresiva en un solo sentido (por ejemplo ascendente o descendente) o una combinación de montos mayores o menores según las distintas épocas del año (por ejemplo, el caso de una heladería).

 
Dra. María Jimena Godino