FALLO MUY IMPORTANTE DONDE SE RESALTA LA IMPORTANCIA DEL RECIBO DE ALQUILER EN UN CONTRATO DE LOCACIÓN CELEBRADO VERBALMENTE
56982/2014 - PONDAL, MERCEDES MARTA c/ DOMINGUEZ,
DOMINGO ANIBAL Y OTROS s/EJECUCION DE ALQUILERES.
Buenos Aires, 19 de abril de 2016.- PS
Y Vistos. Considerando:
La resolución de fojas 102/2 vuelta, en virtud de la
cual -entre otras cosas- se desestimó la excepción de pago parcial
opuesta a fojas 30/0 vuelta, es recurrida por el ejecutado, quien
expone sus agravios a fojas 109/9 vuelta, los que merecieron
respuesta a fojas 113/3 vuelta.
Cabe adelantar que las quejas que se analizan -las
cuales apenas reúnen los requisitos exigidos por la norma del artículo
265 del Código Procesal-, no tendrán acogida en la Alzada.
En la especie, las partes suscribieron un contrato de
locación, cuya copia se encuentra agregada a fojas 3/6 de las presentes
actuaciones, con vencimiento pactado al día 11 de diciembre de
2011. Conforme se extrae del relato inserto en el escrito de inicio, el
contrato de referencia habría sido renovado de forma verbal,
estableciendo las partes un cannon locativo por la suma de tres mil
quinientos pesos ($3.500), el cual se habría dejado de pagar, a partir
de mayo de 2012.
Por su lado, la accionada reconoce expresamente la
renovación verbal del contrato por dos períodos de dos años cada uno,
sin perjuicio de lo cual desconoce el monto del alquiler que
denuncia el actor, postura que intenta sustentar a través de los
instrumentos agregados en autos (ver fojas 15/29).
Sobre el particular, debe ser tenido en cuenta que,
si el contrato ha sido celebrado verbalmente, ello no obsta a la
procedencia de la vía ejecutiva, aunque igualmente deberá ser
emplazado el demandado para que se exprese acerca de su condición
o no de locatario, y en su caso acompañe el último recibo de alquiler.
Se ha dicho al respecto que, “si bien es cierto que
el recibo de alquiler tiene especial importancia, mayor trascendencia
cobra cuando se trata de un contrato que ha sido celebrado
verbalmente. No sólo porque constituye un principio de prueba
tendiente a acreditar la existencia de la relación contractual entre las
partes, sino porque también acredita el monto del alquiler y la
cantidad de períodos impagos” (cfr. Highton-Areán “Código Procesal
Civil y Comercial de la Nación”, Ed. Hammurabi, Bs. As. 2008, tomo
9, pg. 527).
Ahora bien, sabido es que para que proceda la
excepción de pago parcial, éste debe ser documentado, emanado del
acreedor o constituir una constancia fehaciente y vinculante respecto
del pago de la deuda (Cfr. Falcón Enrique “Comentario al Código
Procesal Civil y Comercial de la Nación y Leyes complementarias”
Ed. Abeledo Perrot, Bs. As. 1998, pg. 899), extremos que no se dan en
la especie. Ello así, por cuanto tal como señala el sentenciante, las
constancias acompañadas a estas actuaciones no revisten las
características necesarias para avalar al defensa en cuestión, en tanto
no contienen una referencia clara y concreta en punto a la deuda
cuya ejecución se intenta. Luego el ejecutado no logró acreditar de
forma efectiva el monto del alquiler convenido.
Sin perjuicio de ello, y con criterio ajustado a
derecho el señor juez de grado dispuso que las sumas emergentes de
los instrumentos de referencia serán deducidas al momento de
practicarse la liquidación definitiva. Nótese que le propio ejecutante
afirmó que es “adecuado y justo” que aquéllas sean descontadas.
En suma, la renovación verbal del contrato quedó
acreditada a través del reconocimiento expreso que formulara la
demandada respecto de ello, sin perjuicio de lo cual medió
discrepancia en punto al monto convenido. Asimismo, advirtiendo la
falta de acreditación concreta de un recibo de pago que avalara la
postura del ejecutado, el valor del cannon locativo quedó admitido en
la suma denunciada por el ejecutante, habida cuenta que los elementos
acompañados por el locatario no reúnen las condiciones necesarias
para ser considerados recibos a los fines de demostrar la cancelación
de aquél, y por tanto resultan ineficaces para ilustrar acerca de su
monto.
Como corolario de lo expresado, y no encontrando
en el memorial de fojas 109/9 vuelta ningún fundamento de peso que
indique que deba ser modificada la decisión de grado, no cabe más
que rechazar las quejas sometidas a estudio y confirmar el
pronunciamiento impugnado en todo cuanto ha sido materia de
apelación. Con costas. Regístrese, notifíquese y oportunamente
devuélvase. Hágase saber que esta sentencia será enviada al Centro de
Información Judicial a los fines de su publicación en los términos de
la ley 26.856, su dec. reglamentario 894/13 y las acordadas de la
CSJN 15/13 y 24/13. La doctora Patricia Barbieri no interviene por
hallarse en uso de licencia.
Osvaldo Onofre Álvarez
Ana María Brilla de Serrat
jueves, 28 de abril de 2016
lunes, 25 de abril de 2016
Fallo sobre Responsabilidad Precontractual. Contrato de locación
Voces: ACEPTACION DE OFERTA ~
DAÑOS Y PERJUICIOS ~ DEVOLUCION DE LA SEÑA ~ IMPRUDENCIA ~ INTERMEDIARIO ~
LOCACION ~ OFERTA ~ RECHAZO DE LA ACCION ~ RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL ~
SEÑA ~ TRATATIVAS CONTRACTUALES
Tribunal: Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, sala D(CNCiv)(SalaD)
Fecha: 03/11/2015
Partes: Quiroga, Javier y otros
c. González, Raúl Ramón s/ daños y perjuicios
Publicado en: LA LEY 22/04/2016 , 4,
con nota de Esteban Centanaro y Juan A. Riva;
Cita Online: AR/JUR/62219/2015
Hechos:
La Cámara
revocó una sentencia de daños que había condenado al propietario de un inmueble
a abonar una indemnización a quien había entregado una suma de dinero en
concepto de reserva destinada a la celebración de un contrato de locación
comercial.
Sumarios:
1. La sentencia que
admitió una demanda de daños por responsabilidad precontractual y condenó al
propietario de un inmueble a abonar una indemnización a quien había entregado
dinero a una inmobiliaria en concepto de reserva para la celebración de un
contrato de locación debe revocarse, pues no se acreditó que aquel hubiere
aceptado expresamente la oferta del interesado, con lo cual fue ajeno al
negocio, así como tampoco que las tratativas hubieren avanzado a un grado tal
como para generar en este último la legítima expectativa de firmar el acuerdo,
máxime cuando se configuró una conducta imprudente del accionante, al
embarcarse en gastos prematuros frente a una situación de incertidumbre
respecto del inmueble que pretendía ocupar.
2. Si el documento
firmado en carácter de reserva "ad referendum" fue suscripto por una
persona a título personal —locatario— y la inmobiliaria comisionada para el
alquiler, y se le comunicó al interesado que había sido aceptada la oferta, si
la celebración del acto no se concretó corresponde reintegrar solo las sumas
entregadas en tal concepto, aun cuando las partes se imputen recíprocamente
responsabilidad, pues esa entrega no reviste el carácter de seña en los
términos del art. 1202 del Código Civil.
Texto
Completo: 2ª
Instancia.— Buenos Aires, noviembre 3 de 2015.
¿Es ajustada
a derecho la sentencia apelada?
La doctora
Brilla de Serrat dijo:
I. Contra la
sentencia obrante a fs. 815/825, se alza la parte demandada, quien expresa
agravios a fs. 842/857 y la parte actora, quien efectúa lo propio a fs.
859/863.
Corridos los
traslados de ley pertinentes, los mismos fueron contestados a fs. 864/873 y
875/876 respectivamente. Con el consentimiento del auto de fs. 880 quedaron los
presentes en estado de resolver. El decisorio de la anterior instancia hizo
lugar parcialmente a la demanda instaurada por Javier Quiroga y Luciana Varone,
y en consecuencia, condenó a Raúl Ramón González a abonar a los actores la
cantidad de pesos noventa mil seiscientos cuarenta y cuatro ($90.644) con más
sus intereses en el término de diez días de notificado bajo apercibimiento de
ejecución.
Impuso las
costas al demandado vencido y difirió la regulación de honorarios de los
profesionales intervinientes para el momento en que obre en autos liquidación
aprobada y firme.
II. En primer
lugar, es dable destacar que en el terreno de la apreciación de la prueba, el
juzgador puede inclinarse por lo que le merece mayor fe en concordancia con los
demás elementos de mérito que puedan obrar en el expediente, siendo ello, en
definitiva, una facultad privativa del magistrado.
Asimismo, los
jueces no se encuentran obligados a seguir a las partes en todos los
planteamientos, ni evaluar la totalidad de los elementos probatorios agregados
al expediente sino que sólo deben hacer mérito de aquéllos que crean
conducentes y de la articulaciones que juzguen valederas para la resolución de
la litis. (CSJN Fallos 258: 304; 262:222; 272: 225; 278:271 y 291: 390 y otros
más).
III. Mientras
que la parte actora centra sus quejas en la falta de consideración del daño
patrimonial reclamado, monto concedido en concepto de lucro cesante, pérdida de
chance y daño moral, la parte demandada lo hace por encontrarse disconforme con
la condena establecida por ante la anterior instancia como asimismo por los
montos otorgados en la sentencia en crisis. Por una cuestión de orden
metodológico me abocaré a conocer en primer lugar respecto de las quejas
vertidas por el demandado González y en lo que hace a su responsabilidad en el
"sub lite".
IV. Breve
reseña de los hechos: A fs. 169/190 se presentaron el Sr. Javier Quiroga y la
Sra. Luciana Varone, conjuntamente con su letrado patrocinante, promoviendo
demanda por daños y perjuicios con causa en la responsabilidad precontractual
en que incurriera el Sr. Raúl Ramón González por la suma de $174.370 con más
sus intereses y costas del proceso. Relataron que a fines de mayo del año 2009
comenzaron la búsqueda de un inmueble para alquilar en el que pudieran instalar
su Centro de Estética, que necesariamente debía encontrarse en la zona de
Ciudad Madero.
Agregaron que
el día 10 de julio del año mencionado observaron que un inmueble con esas
características, ubicado en la Avenida Vélez Sarsfield 841 se encontraba en
alquiler a través de "A. Propiedades".
Aseguraron
que ese mismo día concurrieron a la inmobiliaria, en donde la alegada
propietaria -L. A.- les informó que el inmueble sería apto para los objetivos
por ellos requeridos y que el dueño no tendría inconveniente con el proyecto.
Adicionaron que se les hizo saber el precio pretendido por la locación y que se
debía consultar al propietario acerca del destino que pretendían para el
inmueble, para lo cual se les solicitó una reserva de $1.000.
Añadieron que
el 16 de julio de 2009 abonaron la "seña" correspondiente y al cabo
de 3 días se comunicó con ellos la dueña de la inmobiliaria, informándoles
acerca del consentimiento del propietario al proyecto. Posteriormente
aseveraron que visitaron el inmueble con la martillera y corroboraron que se
ajustaba a su emprendimiento, lo que reforzó su voluntad de celebrar el
contrato de locación.
Mencionaron
el resultado de dos reuniones que mantuvieron con el dueño del inmueble en
"A. Propiedades" para luego conmemorar que en el segundo de los
encuentros el Sr. González manifestó expresamente su autorización para ingresar
al inmueble las veces que fuera necesario para obtener fotografías, tomar
medidas o realizar cualquier otra acción.
Refirieron
que quince días después la "martillera" les comunicó que la garantía
estaba correcta y aceptada por lo que le requirieron firmar cuanto antes el
contrato de locación debido a que el 31 de agosto desocuparían su vivienda y
que estaban fijando como fecha de inauguración del Centro de Estética y Pilates
el 5/09/09, por lo que el tiempo les urgía. Señalaron que a partir de dicha
fecha comenzaron a surgir diversas cuestiones -relacionadas con el dueño de la
casa- que hizo que la firma del contrato se fuera postergando hasta que el día
31 de agosto a la mañana, con la expresa conformidad y autorización del
demandado González, un empleado de la inmobiliaria de nombre Raúl, les permitió
el acceso a la propiedad para efectuar reparaciones de pintura y colocación de
piso flotante.
Indicaron que
ese día, a las 18 horas, la martillera A. le comunicó telefónicamente a Javier
Quiroga que el propietario del inmueble le había hecho saber que se negaba a
suscribir el contrato pretendido. Añadieron que el Sr. González le dijo a los
actores que el problema había sido por la gestión llevada adelante por la
inmobiliaria y que todo podía resolverse al otro día cuando estuviera más
tranquilo.
Aseguran que
el demandado, acto seguido, se dirigió al inmueble y de modo irrespetuoso y a
los gritos echó a las ocho personas que se encontraban en el lugar. Para
finalizar, adujeron que ese mismo día debieron abandonar el inmueble que
habitaban y que el 3 de septiembre, en diálogo telefónico, el Sr. González les
manifestó su postura irrevocable de no efectuar la contratación prevista.
Discriminaron
los daños reclamados, fundaron en derecho y ofrecieron prueba.
A fs. 206/218
se presentó el Sr. Raúl Ramón González contestando demanda y solicitando el
rechazo de la misma con expresa imposición de costas a los accionantes.
Luego de
plantear excepción de competencia y falta de legitimación pasiva, negó los
hechos afirmados por la actora como así también la autenticidad de la
documentación acompañada en el escrito introductorio. En cuanto al fondo de la
cuestión se refiere, adujo que en el mes de abril de 2009 colocó en alquiler el
inmueble de su propiedad a través de la inmobiliaria J. A. A., para lo cual
firmó una autorización y entregó un juego de llaves. Añadió que para agosto de
ese año le comunicaron que había un joven interesado en la locación y que iban
a proceder con el estudio de la garantía y sus antecedentes. Aseguró que luego
de ello no se le hizo saber nada más y que para fines de agosto le informaron
que la carpeta de aquella persona había sido aprobada, por lo que debía pasar a
firmar la documentación pertinente. Relató que al arribar a la inmobiliaria le
fueron propuestos una serie de operaciones, vgr. una locación por la cantidad
de pesos mil quinientos -en orden a evitar el pago del IVA- y un
"mutuo" para arribar a la suma que peticionara por el alquiler del inmueble,
subterfugios violatorios de las leyes que obviamente no eran los previstos por
su persona.
Tampoco se le
presentaron informes de dominio e inhibiciones de los garantes, por lo que
reprochó a la inmobiliaria su falta de profesionalismo y rechazó la oferta efectuada,
que se enderezaba a enmascarar parcialmente un contrato de locación bajo otra
figura. Agregó que el 31 de agosto de aquel año un vecino lo llamó para
informarle que había gente en el interior del inmueble, por lo que concurrió de
inmediato, urgiendo a las personas que se encontraban en el salón de la casa a
que se retiraran de inmediato.
V.
Responsabilidad: a) El accionado se alza en primer término del encuadre
jurídico que otorgó el Sr. Magistrado a lo que denominó "tratativas
previas". Aduce que la parte actora no impulsó ni logró acreditar a través
del único profesional responsable (J. A. A.), los hechos que denunció en estos
autos.
Afirma que no
existe ninguna declaración, nota o documento emanado del corredor matriculado
que justifique los hechos invocados por los demandantes. Tampoco, agrega, se
halla ningún elemento que hubiera emanado de su parte. Esgrime que resulta
claro que su parte se negó a firmar un contrato ilegal remitido por la empleada
de la inmobiliaria a nombre del corredor, con una garantía a su juicio
inapropiada, imponiéndose un plazo comercial de treinta y seis meses con cambio
de destino para el cual se ofertó la locación, en una zona, además, no apta
para habilitar un comercio.
A ello
adiciona un ingreso subrepticio a la propiedad para efectuar mejoras en la
misma cuando el contrato no se había perfeccionado. En esta hipótesis, asegura,
el sinalagma nunca se concretó y las tratativas jamás avanzaron más allá de una
propuesta que no fue por él aceptada.
Establece que
de la documentación acompañada si bien se advierte que existió cierta
negociación entre las partes, la misma careció de entidad suficiente para
asumir la característica de vínculo siquiera precontractual. Refiere que aún
cuando, por vía conjetural, se asigne a tales comunicaciones el carácter de
tratativas previas al contrato, lo cierto es que no se demostró la
configuración de una conducta disvaliosa por parte de la demandada que autorice
la imputación de la responsabilidad pretendida por los demandantes.
Asevera que llama
la atención que no exista contrato firmado, precontrato o carta de intención
que les hubiere dado la seguridad a los actores para rescindir con tanta
premura sus contratos anteriores y embarcarse en la inexistente relación
contractual. Añade que ni siquiera la martillera A. se atrevió a declarar en
autos que los accionantes estaban autorizados a realizar modificaciones en el
inmueble, ya que el recurrente nunca prestó conformidad para que los oferentes
ingresaran al inmueble para efectuar reparación alguna.
Entiende que
en la ansiedad de los accionantes, se olvidaron de la necesidad de contar con
el consentimiento del Sr. González, tratando de soslayarlo para obligarlo a
celebrar el acto y forzar la firma de un contrato que no estaba acordado.
Adiciona que resulta inverosímil, por otra parte, que una propiedad que no
estaba habilitada para uso comercial hubiera sido sujeta a intentos de reformas
para locarlo a tal fin. Enumera las circunstancias que según él fueron omitidas
en el anterior pronunciamiento. Así las cosas ratifica que: el inmueble no
estaba habilitado para uso comercial conforme fs. 686/687; no se había
suscripto ningún contrato, precontrato o carta de intención tal como se
encuentra acreditado por reconocimiento de ambas partes; no existe declaración
o mensaje del corredor inmobiliario que permita creer la versión de los
actores.
A mayor
abundamiento, quien se decía dueña de la inmobiliaria –declarante de autos- ni
siquiera era corredora matriculada y el ingreso al inmueble lo fue sin su autorización
y sin la firma del contrato a realizar mejoras. En virtud de todas las
consideraciones efectuadas "ut supra", requiere se revoque el
pronunciamiento en crisis, y en consecuencia, se rechace la demanda intentada
con costas a la contraria.
b) A esta
altura del análisis corresponde destacar que si bien los actores denunciaron en
el libelo introductorio que el 16 de julio del año 2009 abonaron a la
martillera A. la suma de pesos un mil ($1.000) en concepto de "seña"
por el alquiler del inmueble sito en la Avenida Vélez Sarsfield 841 de la
localidad de Villa Madero, Partido de la Matanza, Provincia de Buenos Aires,
dicha circunstancia no ha quedado acreditada fehacientemente en autos en modo
alguno.
Sostiene
Fassi que "la carga de la prueba no supone ningún derecho del adversario
sino un imperativo del propio litigante, es una circunstancia de riesgo, que
consiste en que quien no prueba los hechos que debe probar, pierde el pleito si
de ella depende la suerte de la litis" (sic. Cód. Procesal Civil y Comercial
de la Nación Comentado Tomo II página 163). "En el proceso dispositivo
civil, sin perjuicio de que el juez debe obtener, dentro de lo posible, la
verdad en su mayor pureza, se impone la necesidad de una solución para los
supuestos dudosos...tanto las partes al desplegar su actividad, cuanto el juez
al momento de dictar sentencia, tienen que tener una regla que a este último le
permita determinar a quien condena o absuelve, ya que no es posible absolver la
instancia...no se trata sólo de reglas para el juez, sino también de reglas o
normas para que las partes produzcan las pruebas de sus hechos, al impulso de
su interés en demostrar la verdad de sus respectivas posiciones" (sic.
Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación, Anotado, Concordado y Comentado,
Enrique Falcón Tomo III, p. 145 Ed. Abeledo-Perrot).
Adviértase,
en ese sentido, que los accionantes no acompañaron la copia que debieron tener
en su poder, ya que el documento debió haberse otorgado en dos ejemplares
firmados por el oferente y el aceptante (u oferente y corredor hasta la
aceptación por parte del propietario del bien). Sin perjuicio de ello, a fs. 33
de estos actuados se acompañó el documento mediante el cual la empleada de la
inmobiliaria "A." les devolvió la suma que había sido depositada en
concepto de "reserva de locación" del inmueble de referencia tal como
surge claramente de su texto, y no como lo sostuvieron los accionantes en
concepto de "seña". Cabe recalcar que dicho documento fue ratificado
en cuanto a su autenticidad por la Sra. A. al momento de prestar declaración
testimonial (v. fs. 743/746). Resulta dable recordar que los contratos de
reserva son convenciones atípicas en virtud de los cuales el futuro
vendedor/locador de un inmueble se compromete a mantener indisponible un bien
por un cierto período a cambio de una suma de dinero que quien pretende
adquirir/alquilar paga para tener preferencia mientras se negocian las
condiciones de la operación, celebrándose la mayoría de las veces a través del
corredor que representa al propietario (ad referéndum) conf. Sala L Rec: L
065098, 19-7-07.
Es un acuerdo
donde se entrega una suma de dinero, generalmente de escaso monto, para obtener
por un plazo que se retire de la venta o alquiler el bien ofrecido,
asegurándose -asimismo- el reservante prioridad en el contrato propuesto
durante dicho periodo, que es cuando se ultimaran detalles y se efectuaran
averiguaciones destinadas a concretar la operación. Caracterizada doctrina
asimismo considera que el tiempo de espera resulta funcional al
locador/vendedor, en orden a ponderar las condiciones de la oferta. En la
mayoría de los casos es entonces el corredor quien recibe y retiene el dinero,
y ante la falta de aceptación o conformidad, resulta indudable que el dinero se
devolverá al oferente sin excesos ni disminuciones. Por otro lado, y en cuanto
a la aceptación de la oferta se refiere, cabe poner de manifiesto que solamente
se consuma el acuerdo de voluntades cuando reúne los siguientes caracteres: a)
que sea lisa y llana, es decir, que no esté condicionada ni contenga
modificaciones de la oferta; b) que sea oportuna; no lo será si ha vencido el
plazo de oferta, que puede ser expreso o a resultas de los usos y costumbres.
La aceptación
debe referirse a todos los puntos de la propuesta; basta el desacuerdo con uno
solo de ellos, aunque sea secundario, para que el contrato quede frustrado
antes de nacer. Si la oferta se aceptara con modificaciones, el contrato no
queda concluido; y la aceptación se reputa como una nueva oferta (llamada
contrapropuesta) que debe considerar el oferente originario. Sin la aceptación
de éste, no hay contrato.
El artículo
1152 del Cód. Civil según ley 340 y modificatorias (vigente al momento del
hecho) prescribe que "Cualquier modificación que se hiciere en la oferta
al aceptarla, importará la propuesta de un nuevo contrato".
O sea que,
cuando la oferta es modificada por el aceptante, sin haberse prestado
inmediata, lisa y llanamente el consentimiento, ello importa una contraoferta y
mientras no fuere aceptada por el primer ofertante no hay contrato. Esas
modificaciones pueden recaer sobre elementos esenciales del contrato o sobre
cuestiones secundarias y no esenciales. En ambos supuestos debe entenderse que
hay contraoferta (Borda, G.A., Tratado de Derecho Civil. Obligaciones, t. II,
N° 1215 y 1216; Piantoni, M.A, Contratos Civiles, v.I, pags. 65 y 68).
Adviértase
que el propietario debió haber aceptado expresamente la oferta del interesado,
pudiéndose efectuar sobre el original del recibo de reserva o sobre una nota escrita
para la ocasión, circunstancia que no ha sido corroborada por ninguno de los
medios probatorios desplegados sobre el presente, salvo por la declaración de
la ya nombrada Sra. M. L. A. (empleada de la inmobiliaria que intervino en las
negociaciones). Si el propietario no expresó su consentimiento de manera
adecuada y acabada, no se obligó y fue ajeno al negocio, por lo que no
corresponde darle a la suma entregada el carácter pretendido por los
accionantes. Si el documento firmado en carácter de reserva "ad
referendum" fue suscripto entre una persona a título personal (locatario)
y la inmobiliaria comisionada para el alquiler -tal como se dio en el caso de
autos- y se le comunicó al interesado que había sido aceptada la oferta, si la
celebración del acto no se concretó -aun cuando las partes se imputaran
recíprocamente la responsabilidad- sólo cabe reintegrar las sumas abonadas como
reserva, que no revisten el carácter de seña en los términos del artículo 1202
del Cód. Civil según ley 340 y modificatorias. Adviértase por otro lado, que
tampoco puede tenerse por acreditado que las tratativas hubieran avanzado a un
grado tal que habían generado en los actores la legitima expectativa de firmar
el contrato de locación con el demandado, ya que tal como lo estableciera la
deponente de fs. 743/746, recién el día cuando se debió haber firmado el
contrato de locación los accionantes intentaron efectuar modificaciones en el
inmueble del demandado sin autorización expresa del dueño de la propiedad.
Cabe
destacar, asimismo la actitud imprudente de los actores, quienes acicateados
por el cese de una locación anterior, se embarcaron en gastos totalmente
prematuros, frente a una clara situación de incertidumbre respecto del inmueble
que pretendían ocupar. A mayor abundamiento, denótase que la Sra. A. no se
encontraba inscripta en el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la
Matanza a la fecha de los hechos ventilados en estas actuaciones (v. fs. 467),
habiendo violado así la ley aplicable a su profesión en cuanto establece con
carácter de orden público que quien pretenda ejercer la actividad de corredor
inmobiliario deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción
correspondiente, para su debido contralor por la autoridad pertinente.
En virtud de
todo ello, propongo al acuerdo hacer lugar a las quejas vertidas por el Sr.
Raúl Ramón González, y en consecuencia, revocar el pronunciamiento recurrido,
rechazándose la demanda interpuesta con costas de ambas instancias a los
accionantes vencidos. En atención al modo en que se propone resolver deviene
abstracto conocer respecto de los demás agravios esgrimidos por ante esta
alzada.
Por todo lo
expuesto, voto para que: 1) Se haga lugar a las quejas vertidas por el
accionado, y en consecuencia, se revoque la sentencia apelada, rechazando la
demanda interpuesta.
2) Se
impongan las costas de ambas instancias a los accionantes vencidos (art. 68 del
C.P.C.C.N).
3) Se regulen
los honorarios correspondientes a ambas instancias, de conformidad con lo
prescripto por el artículo 279 del Cód. Procesal.
4) Se deja
constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida lo
dispuesto por el artículo 164 párrafo segundo del ritual y artículo 64 del
Reglamento para la Justicia Nacional.
Los doctores
Onofre Alvarez y Barbieri por análogas razones a las aducidas por la señora
juez de Cámara doctora Ana María Brilla de Serrat, votaron en el mismo sentido
a la cuestión propuesta.
Por lo que
resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se resuelve: 1)
Hacer lugar a las quejas vertidas por el accionado, y en consecuencia, revocar
la sentencia apelada, rechazando la demanda interpuesta; 2) Imponer las costas
de ambas instancias a los accionantes vencidos. De conformidad con el presente
pronunciamiento y en atención a lo dispuesto por el art. 279 del Cód. Procesal,
teniendo en cuenta la naturaleza, importancia y extensión de los trabajos
realizados en autos; las etapas cumplidas; el monto comprometido en la demanda;
lo dispuesto por los arts. 1, 6, 7, 9, 33, 37, 38 y 39 del arancel y ley
modificatoria 24.432; la proporción que deben guardar los honorarios de los
peritos con los de los letrados y la incidencia de su labor en el resultado del
pleito, se regulan los correspondientes al Dr. J. V., letrado apoderado de la
parte actora, en pesos ... por las tres etapas del principal y en ... por una
etapa del incidente resuelto a fs. 241/42; los del Dr. F. R., letrado
patrocinante del demandado, ... por dos etapas del principal y en ... por una
etapa del mencionado incidente; los de la perito contadora M. C., en ..., y los
del mediador Dr. O. G., en ... (conf. art. 1°, inciso g) del Anexo III del
decreto 1467/11). Por la actuación ante esta alzada, se regula el honorario del
Dr. F. L., letrado patrocinante del demandado, en ..., y el del Dr. J. V., en
... Por la sustanciación del recurso resuelto a fs. 262, se fija la retribución
del Dr. F. R. en ... y la del Dr. J. V., en ... (art. 14, ley de arancel
21.839). Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se
encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2° párrafo del Cód. Procesal
y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. Notifíquese por Secretaría
y devuélvase.— Ana M. Brilla de Serrat.— Osvaldo Onofre Alvarez.— Patricia
Barbieri.
viernes, 8 de abril de 2016
PLANIFICACIÓN DERECHO CIVIL II- PROFESORA EVANGELINA PEREIRO
INSTITUTO DE CAPACITACIÓN
INMOBILIARIA de la
CÁMARA INMOBILIARIA
ARGENTINA
PLANIFICACIÓN DOCENTE
AÑO ACADÉMICO 2016
Primer cuatrimestre
·
Carrera: Consultor
Inmobiliario
·
Asignatura: Derecho Civil II
·
Docente: Evangelina Mónica
Pereiro
OBJETIVOS GENERALES
Que
los alumnos adquirieran los conceptos básicos de la materia de modo que lleguen a familiarizarse con la teoría
general de los contratos y específicamente con los contratos que forman parte
del programa.
·
Impulsar la participación y motivar a los alumnos,
a través del desarrollo de las clases, a que los mismos accedan de manera
satisfactoria a cada una de las instancias evaluativas del curso, demostrando
la comprensión de lo aprendido.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Son
objetivos específicos del curso que los alumnos:
· Conozcan
el concepto de contrato, su naturaleza jurídica y las distintas clases de
contratos.
· Conozcan
cómo se forma un contrato con relación a la oferta y la aceptación.
· Identifiquen el objeto, la forma y la prueba
de los contratos.
· Identifiquen
los efectos de los contratos.
· Conozcan
los temas más relevantes del contrato de compraventa: concepto, objeto,
obligaciones y derechos de las partes, precio,
cláusulas especiales, etc.
· Redacten
y analicen boletos de compraventa y conozcan los temas relevantes relacionados
con los mismos: concepto, naturaleza jurídica, cesión, asentimiento conyugal,
etc.
· Redacten
y analicen modelos de autorizaciones de venta y reservas.
· Resuelvan
casos prácticos aplicando lo aprendido en las clases teóricas.
CONTENIDO DE LA ASIGNATURA
UNIDAD
I: EL
CONTRATO: Concepto de contrato. Clasificación. Elementos de los
contratos.
UNIDAD II:
EL CONSENTIMIENTO: Concepto. Formación del
consentimiento. Oferta. Aceptación. Momento de conclusión o perfeccionamiento
del contrato: Contratos entre presentes. Contratos entre ausentes.
UNIDAD III:
EL OBJETO DE LOS CONTRATOS: Concepto. Casos
especiales: Cosas ajenas. Cosas litigiosas, embargadas o gravadas. Cosas
futuras.
La causa de los contratos. La capacidad en los contratos.
UNIDAD
IV: LA FORMA DE LOS CONTRATOS: Concepto.
Contratos no formales y formales. Contratos que deben hacerse por escritura
pública. Prueba de los contratos: Concepto. Metodología y Legislación. Medios
de Prueba en el Código Civil. Prueba de los contratos formales.
UNIDAD V: EFECTOS, VICISITUDES Y EXTINCIÓN DE LOS
CONTRATOS. Efectos con relación a las partes: Principio de efecto relativo. La
autonomía de la voluntad y la fuerza obligatoria del contrato. Cumplimiento de
buena fe. Efectos con relación a los sucesores universales. Efectos con
relación a terceros: Sucesores particulares. Acreedores. Terceros propiamente
dichos. Lesión. Abuso de derecho. Teoría de la Imprevisión. Excepción de
incumplimiento contractual. La seña o arras: Concepto. Especies: Seña
confirmatoria y Seña penitencial. Cláusula “como seña y a cuenta de precio”.
Expresión “como seña, a cuenta de precio y principio de ejecución”. Pacto
Comisorio: Concepto. Especies: Pacto comisorio expreso y Pacto comisorio
tácito. Garantía de Evicción y Vicios Redhibitorios. Resolución. Revocación.
Rescisión. Nulidad.
COMPRAVENTA
UNIDAD VI: CONTRATO DE
COMPRAVENTA: Régimen anterior a la sanción del código. Compraventa y
transferencia de dominio.
UNIDAD VII: Boletos de compraventa.- Concepto.- Naturaleza
jurídica.-
UNIDAD VIII: Elementos de la compraventa.- Capacidad para
celebrar el contrato de compraventa.-.-Cuestiones relativas a las partes
contratantes en el boleto de compraventa: Actuación de menores, de
inhabilitados, de dementes y sordomudos que no saben darse a entender por
escrito, de personas casadas, de personas divorciadas, de contratantes viudos,
de intervinientes por otros (representación voluntaria, casos de sociedades
comerciales), compra en comisión.- El
Consentimiento.- Las llamadas ventas forzosas.- Cosas que pueden ser vendidas.-
Venta de cosa ajena.-Modalidades de la venta de inmuebles.- El Precio: Concepto
y requisitos.-
UNIDAD IX: Obligaciones de las partes.- Obligaciones
del vendedor.- Obligaciones del comprador.- Obligación de escriturar.-
UNIDAD X: Modalidades de la compraventa.- Cláusulas
especiales.- Ventas Condicionales.- Cláusula de no enajenar.- Pacto de
retroventa.- Pacto de reventa.- Pacto de preferencia.- Pacto de mejor
comprador.- Pacto comisorio.- Cláusula
penal.-
UNIDAD
XI: Autorización de
venta.- Reserva ad referéndum.- La ley de defensa del consumidor y la
contratación inmobiliaria
UNIDAD XII: Ejercicios prácticos.- Modelos de Autorización
de venta, Reserva y Boleto de Compraventa.-
UNIDAD XIII: Cesión del boleto de compraventa.- Modelos.-
UNIDAD XIV: Sede del hogar familiar. Asentimiento conyugal.-
UNIDAD XV: CONTRATO DE LOCACIÓN: Concepto. Clases. Partes.
LOCACIÓN DE COSAS: Concepto. Caracteres. Objeto. Precio. Forma. Capacidad.
Plazos de la locación. Obligaciones del locador. Obligaciones del locatario.
Conclusión de la locación de cosas. Cesión de derechos y sublocación. Convenios
de desocupación. LOCACIÓN DE SERVICIOS: Concepto. Caracteres. Partes.
Capacidad. Obligaciones de locador. Obligaciones del locatario. LOCACIÓN DE
OBRA: Concepto. Partes. Caracteres. Objeto. Obligaciones del locador.
Obligaciones del locatario. Conclusión de la locación de obra. CONTRATO DE FIANZA
UNIDAD XVI: CONTRATO DE
DONACIÓN: Concepto. Caracteres. Formación del consentimiento. Capacidad.
Poderes para donar y aceptar donaciones. Objeto de las donaciones. Forma de las
donaciones. Efectos de las donaciones: Obligaciones del donante y del
donatario. Clases de donaciones Revocación de las donaciones
UNIDAD XVII: CONTRATO DE
COMODATO: Concepto. Caracteres. Capacidad. Forma. Obligaciones del comodante.
Obligaciones del comodatario. Extinción.
UNIDAD XVIII: CONTRATO DE
DEPÓSITO: Concepto. Caracteres. Capacidad. Especies. Forma. Obligaciones del
depositario. Obligaciones del depositante. Extinción. Depósito en hoteles.
Depósito comercial. Contrato de garaje.
UNIDAD XIX: CONTRATO DE MUTUO: Concepto. Partes.
Caracteres. Objeto. Forma. Obligaciones del mutuario. Obligaciones del
mutuante. Promesa de mutuo.
UNIDAD XX: CONTRATO DE MANDATO: Concepto.
Caracteres. Formación del contrato. Forma. Capacidad. Objeto. Clases –
Extensión del mandato. Obligaciones del mandatario. Responsabilidad del
mandatario. Obligaciones del mandante. Forma de ejercer el mandato. Contratos
realizados a nombre del mandante. Actos realizados fuera de los límites del
mandato. Mandato oculto. Finalización del mandato. Poder especial irrevocable.
Gestión de negocios ajenos.
UNIDAD XXI: CONTRATO DE PERMUTA: Concepto. Afinidad con el
contrato de compraventa. Aplicación extensiva de normas. Caracteres. Capacidad.
Objeto. Evicción. Vicios redhibitorios. Nulidad.
BIBLIOGRAFÍA
·
Código
Civil y Comercial de la República Argentina.
·
Código
Civil de la República Argentina
·
Apunte
de clases
·
Bibliografía
que se irán dando a los alumnos durante el cuatrimestre.
METODOLOGÍA A DESARROLLAR
EN LAS CLASES
Ö
Exposición teórica de los distintos temas.
Ö
Presentación de ejemplos para procurar el
interés de los alumnos en la clase y para permitirles tomar contacto con los
casos que pueden darse en la vida
personal y profesional.
Ö
Ejercicios prácticos en clase, resolución y
análisis de casos y modelos, realización de cuadros sinópticos, comentarios de
leyes, fallos y artículos de doctrina relacionados con cada tema.
Ö
Evaluación individual
Ö
Trabajo práctico grupal
METODOLOGÍA
DE EVALUACIÓN
Ö
Parcial
escrito:
Parcial individual
en el cual el alumno deberá desarrollar preguntas teóricas como así también
preguntas prácticas pudiendo ser las respuestas de estas últimas variadas ya
que lo importante de las mismas será su justificación.
Ö
Trabajo
práctico:
Trabajo práctico
grupal donde se trabajará la operatoria de una compraventa..
El trabajo deberá
ser defendido en una exposición oral.
Ö
Evaluación final:
Evaluación final escrita
comprensiva del total de los conocimientos teóricos que conforman el contenido
de la materia.
Cronograma:
Clase 1: Día 14/03/2016: Presentación
de la materia.
Clase 2: Día 16/03/16:
Concepto de contratos. Naturaleza jurídica.
Principios rectores de los contratos. Clasificación de los
contratos. Elementos
Clase 3: Día 21/03/16:
Consentimiento. Concepto. Oferta y aceptación
Clase 4: Día 23/03/16:
Contratos de adhesión. Tratativas
previas. Capacidad. Objeto de los
contratos. Concepto. Casos especiales:
Cosas ajenas. Cosas litigiosas, embargadas o gravadas. Cosas futuras
Clase 5: Día 28/03/16.
Forma de los contratos
Clase 6: Día 30/03/16:
Prueba de los contratos. Concepto. Metodología y Legislación. Medios de Prueba
en el Código Civil. Prueba de los contratos formales
Clase 7: Día 4/04/16:
Efectos de los contratos. Partes. Sucesores.
Terceros
Clase 8: Día 6/04/16:
Efectos de los contratos. Garantía de
Evicción y Vicios Redhibitorios. Saneamiento
Clase 9: Día 11/04/16:
Interpretación de los contratos
Clase 10 : Día 13/04/16:
Señal: concepto, especies. Extinción de los contratos. Pacto Comisorio:
Concepto. Especies: Pacto comisorio expreso y Pacto comisorio tácito. Resolución. Revocación. Rescisión. Nulidad
Clase 11: Día 18/04/16: Contrato de compra-venta. Definición. Elementos de la compraventa.-
Clase
12: Días 20/04/16: Contrato de compra-venta
Clase 13:
Día 25/04/16: Contrato de compra- venta
Clase 14:
Día 27/04/16: Contrato de compra-venta. -Parcial
escrito
Clase 15:
Día 2/05/16:.
Autorización. Reserva. Boleto de compra-venta. Cesión del boleto
Clase 16:
Días 4/05/16: Autorización. Reserva.
Boleto de compra-venta. Cesión
del boleto
Clase 17:
Días 9/05/16: Contrato de locación de cosas
Clase 18:
Día 11/05/16: Contrato de locación de
cosas-
Clase 19.
Día 16/05/16: Contrato de locación de cosas - Fianza
Clase 19:
Día 18/05/16: Contrato de locación de servicios. Contrato de locación de obra
Clase 20:
Día 23/05/16: Contrato de locación de obra.
Contrato de Donación
Clase 21: Día 25/05/16:
Feriado Nacional
Clase 22:
Día 30/05/16:.- Contrato de Donación
Clase 23:
Día 1/06/16:.Contrato de Donación
Clase 24:
Día 6/06/16: . Contrato de Donación. Segundo parcial
Clase 25:
Día 8/06/16: : Contrato de permuta. Contrato de comodato
Clase 26:
Días 13/06/16: Contrato de
comodato. Contrato de depósito
Clase 27:
Día 15/06/16: Contrato de depósito
Clase 28: Día 20/06/16: Feriado nacional
Clase 29: Día 22/06/16: Contrato de mutuo
Clase 30:
27/06/16: Contrato de mandato
Clase 31:
Día 29/06/16: Cesión de crédito y derechos
Clase 32:
Día 4/07/16: Recuperatorio
11/06/16
al 15/7/16: Examen final
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