lunes, 21 de octubre de 2013

ACEFALIA EN EL CONSORCIO- POR ABANDONO DE SUS FUNCIONES - Prof. Dra. Diana Sevitz


 
Cuando el administrador  deja de cumplir con sus tareas el consocio, queda acèfalo. En primer término hay que intimarlo por carta documento informando esta circunstancia, dejando constancia, que ante el abandono del consorcio, se procederá a la autocovocatoria para nombrar un nuevo administrador  a su vez tambièn hay que intimarlo a que entregue el libro de actas, haciéndolo responsable que su falta de entrega lo hará incurrir en un gasto que deberá soportar exclusivamente.-

La carta documento deberá ser dirigida al domicilio que haya constituído en las expensas, o el que haya constituído ante el Registro Público de Administradores, pudiendo consultar en dicho organismo.-

Una vez que se designe el administrador por acta volante, deberá este reclamarle la entrega de la documentación, y ante su falta de entrega la misma serà suficiente fundamento para poder volver a solicitar los libros reglamentarios del consorcio y darà lugar para solicitarlos en forma judicial.-

En caso que por cualquier circunstancia no se pudiere nombrar en forma inmediata un adminsitrador es posible, algunos reglamentos lo contempla, que por el perìodo que trenscurre  entre el cese del anterior administrador y el nombramiento de uno nuevo, el consejo puede funcionar haciendo las veces de admnistrador.-

Esta facultad excepcional de representación del consejo de administración no contempla la de representación en juicio, a excepción que la presentación no admita dilación y siendo recomendable su reemplazo por el representante legal en el menor tiempo posible.-

 

Si las funciones y facultades del consejo constan en el instrumento de creación de dicho órgano para hacer las veces de administrador en caso de vacancia, puede válidamente representar al consorcio ante una demanda judicial.-

  Pero es importante tener en cuenta que el consejo posee facultades casi exclusivas de control y solo en los casos de acefalía provisoria y excepcionalmente para aquellos casos en que no se admite dilación podrá ejercer las facultades y funciones de administrador.-

 La función ejecutiva y de representación legal se encuentra a cargo exclusivo del órgano administrador.-

                                                        Dra Diana C. Sevitz

                                                          asesora legal

                                       

domingo, 6 de octubre de 2013

El Corretaje en el Proyecto de Unificación de los Código Civil y de Comercio Por Dr. Sergio Darío Betchakdjian





I.-  INTRODUCCIÓN

         Se ha anunciado recientemente el envío y tratamiento por una comisión bicameral del Poder Legislativo de la Nación, el Proyecto de Ley tendiente a unificar y modificar el Código Civil y el de Comercio. Dicha iniciativa tiende a reformar y también vale decir a reformular, el marco legal que rige, en la actualidad, los derechos y las obligaciones de las personas. Por supuesto que recorre amplísimos y vastos aspectos civiles y comerciales, pues refiere tanto a las situaciones vinculadas con la familia, como lo relativo a las relaciones interpersonales ya sean contractuales o extracontractuales, las diversas figuras que nos conectan con los bienes muebles e inmuebles, lo relativo a la transmisión de derechos sucesorios, etc. En definitiva  todo lo que corresponde regular desde el punto de vista legal, dentro del ámbito que se denomina genéricamente como  Derecho Privado, lo que por sí solo habla a las claras de la importancia y trascendencia de este tema.-

         Uno de los numerosos y por qué no  también novedosos aspectos, apenas reseñados más arriba, consiste en la inclusión dentro del futuro cuerpo normativo del contrato de corretaje lo que será motivo de estudio en el presente trabajo.-

II.- EL NUEVO CONTRATO DE CORRETAJE

         El corredor fue considerado, desde el comienzo, y en su ya histórica redacción, dentro del todavía vigente art. 87 del Código de Comercio, como aquel que realiza una actividad de características auxiliares al comerciante. Dicha categoría, en el desarrollo de los hechos, fue perdiendo esa consideración de agente colaborador del comerciante, hasta que formalmente, con la sanción de la ley 25.028 a fines del año 1999 se la elevó al rango una profesión universitaria, plena de derechos, obligaciones, incumbencias y prohibiciones que la alejan definitivamente de esa noción originaria de auxiliar. También cabe señalar que dentro del género corredor corresponde ubicar la especie de corretaje inmobiliario, que tiene su norma legal especifica dentro de la ciudad de Buenos Aires conforme lo normado por la ley 2340.-

         Ahora bien el Proyecto de ley contempla parcialmente el marco regulatorio del corretaje en apenas una decena de artículos (1345/1355) y se reduce a enumerar sólp algunos de sus aspectos. Ello así pues no se deroga la totalidad de la ley 20.266, modificada por la ley 25.028, sino sólo sus artículos 36 a 38, que tratan los temas vinculados a las obligaciones y a los derechos de los corredores, manteniendo vigentes los demás dispositivos.-

         Cabe señalar que en el  Proyecto de Ley se abordan diversos aspectos que habría que tener en cuenta al momento de redacción del  contrato de corretaje y que irán desarrollando a continuación, comparándolo con el sistema actualmente vigente, donde se indicarán las novedades y las modificaciones propuestas, a la par que se indicarán que aspectos se mantienen sin cambios o que merecen alguna crítica por omisiones relevantes.-

II.a) CONCEPTO.-

         En primer lugar define al contrato de corretaje (art. 1345) como aquél en el que una persona  denominada corredor,  se obliga ante otra a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes. En este sentido se mantiene la idea referida a que el corredor es un profesional que ejerce libremente su actividad, sin relación de subordinación laboral respecto de las partes entre quienes intermedia en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, como se verá no necesaria y exclusivamente inmobiliarios.-

        Tampoco representa a las partes en esta etapa, lo que incrementa la concepción netamente liberal de su actividad. Recordamos que en la antigua idea original era un mero agente auxiliar de los comerciantes, que colaboraba para que aquél pudiera desarrollar sus actos de comercio. Ahora es una actividad marcadamente mercantil por si misma, pues el corretaje es un acto de comercio (art. 8, inc. 3, Cód. Com.) y lo ejerce el corredor, a nombre propio, asumiendo obligaciones y ejerciendo derechos, como su profesión habitual. La crítica no pasa por la definición sino pues en todo caso también correspondería derogar el art. 34, inc. a) que también define la actividad del corredor.-

       En lo que respecta a la conclusión del contrato de corretaje (art. 1346) señala que se concreta dicha circunstancia si el corredor está inscripto para el ejercicio profesional del corretaje, por su intervención en el negocio, sin que se proteste  (o sea se objete) expresamente su intervención de manera contemporánea con el comienzo de la misma o por la actuación de otro corredor por el otro comitente. La novedad en este aspecto consiste en que puede haber contrato de corretaje aún el corredor no está inscripto, entendemos que será en el supuesto que la ley no exija tal requisito; en tal caso se  requiere pacto expreso por escrito que sólo obliga a la parte que lo firmó. Recordamos que en el sistema vigente el corredor no inscripto no tiene acción para reclamar su comisión y no parecería saludable que se admita la intervención de personas que no estén debidamente matriculadas. Por lo tanto debería aclararse dicha circunstancia, pues resulta contraria a la obligación de matriculación que prevé el art. 33 de la ley 20.266, que no será derogado.-

         Por último la normativa proyectada señala que pueden actuar como corredores tanto las personas humanas como las jurídicas sin señalar algún limite en lo que respecta a los variados tipos societarios.-

II. b OBLIGACIONES

         Respecto de las obligaciones del corredor (art. 1347), se mantienen como en el régimen actualmente vigente, las de asegurar la identidad y la capacidad de las personas que intervienen en los negocios, los que deben ser propuestos con la información precisa y veraz  que no provoquen error en la voluntad de las partes. Estas a su vez deben ser informadas  de las circunstancias de hecho que puedan influir en la finalización del negocio. También se mantiene como en el régimen actual el deber de confidencialidad o sea que el corredor debe guardar secreto de todo lo concerniente a las negociaciones para mantener a debido resguardo lo relativo a las tratativas salvo requerimiento judicial o de autoridad pública competente, lo que puede aplicarse por ejemplo a la oficina estatal impositiva. También  debe asistir  a la firma de los instrumentos conclusivos de las operaciones hechas con su intervención.-

II. c) PROHIBICIONES

Con relación a las prohibiciones (art. 1348), son casi las mismas que actualmente rigen para el corredor, pues se le impide adquirir por si o por interpósita persona los bienes cuya negociación le ha sido encargada, tampoco puede hacer cobranzas por cuentas vinculadas con el negocio en que ha intervenido, ni tener cualquier clase de participación  o interés en la negociación de los bienes que estén comprendidos en ella. Del análisis grupal de todas las prohibiciones antes indicadas se desprende claramente la independencia de la actuación del corredor frente a situaciones que no deben interferir en el normal desarrollo de su actividad.-

 

II. d) GARANTÍA Y REPRESENTACIÓN

         La normativa proyectada en el art. 1349 habilita al corredor a dos actividades que en cierta forma van a contramano de las prohibiciones antes explicadas. En efecto, por un lado queda facultado para dar garantía (léase fianza) por obligaciones asumidas por una o ambas partes en la negociación; en la actualidad esa función la puede cumplir por una sola de las partes. Además puede recibir de una de las partes el encargo de representarla en la ejecución del negocio. De tal forma el corredor puede ser mandatario de una de las partes,  pero no en la etapa de negociación, lo que está expresamente prohibido, sino en la oportunidad de la ejecución del contrato mediado. Esto si bien se puede definir dentro de un marco teórico, en la práctica puede traer cierta confusión  de roles en especial teniendo en cuenta las prohibiciones explicadas en el punto anterior.-

III.- COMISIÓN

         Es importante resaltar que dentro de la breve decena de artículos que el Anteproyecto diseña para el contrato de corretaje casi la mitad de ellos se refieran a la comisión, entendida como la retribución que tiene que percibir el corredor por su actividad. Esto no es casual, pues la jurisprudencia ha sido pródiga en este tema y la mayoría de las decisiones judiciales han tenido como tema principal la fijación y el cobro de los honorarios profesionales.-

III a. MONTO

         El proyectado art. 1350 señala que el corredor tiene derecho a cobrar la comisión si el negocio se celebra como resultado de su intervención  poniendo en primer lugar lo que haya estipulado contractualmente con su comitente. De ello se desprende en primer lugar que se trata de una obligación de resultados o sea tiene que celebrarse  el negocio para que pueda cobrar la comisión Eso responde al “cuando” está habilitado a percibir su retribución, tema al que volveremos más adelante.-

Ahora siguiendo con el “cuanto” debe cobrar, en ausencia de estipulación del monto de la comisión tiene derecho a la del uso del lugar, por  lo tanto habrá que indagar el monto que habitualmente se determine en el sitio donde se celebró el contrato de corretaje o en su defecto en el lugar donde principalmente realiza su cometido. A falta de todas estas situaciones recién pueden ser fijados judicialmente.-

 

III.b INTERVENCIÓN DE UNO O VARIOS CORREDORES

         Otro de los problemas frecuentes en la práctica del ejercicio profesional encuentra solución en el proyectado art. 1351, el que modifica aspectos de la legislación vigente.-

         En efecto, se establece que si sólo interviene un corredor todas las partes le deben la comisión excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes conforme lo previsto por el ya comentado art. 1346.  De todas formas se impone que no existe solidaridad entre las partes, por lo tanto el corredor debe reclamar a cada una de ellas, el monto que le es adeudado y no el total de lo debido a cualquiera de las partes o a las dos de manera conjunta. Cada parte responde de manera individual frente al corredor en el caso de que se adeude su parte de la comisión.-

         Ahora si interviene un corredor por cada parte, cada una de ellas le deberá abonar la comisión a su respectivo profesional.-

III.c OBLIGACIÓN DE PAGAR LA COMISIÓN

         Volviendo al tema de “cuando” nace el derecho a cobrar la comisión, el proyectado art. 1352 establece la idea de que esto opera una vez concluido el contrato. Pero a su vez señala una serie de supuestos donde de todas formas se debe pagar la comisión, a saber.

         1.- si el contrato está sometido a una condición resolutoria, o sea que le ponga fin y esta no se cumple.-

         2.- que el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto.-

         3.- el corredor no concluye el contrato pero ha iniciado la negociación y el comitente le encarga su conclusión a un tercero o lo concluye por si mimos en condiciones similares. Esto da respuesta a los supuestos en donde se deja vencer la autorización de venta y las partes que han entrado en contacto a partir de los oficios del corredor terminan  el contrato excluyendo al profesional interviniente con el propósito de no abonar la comisión.-

         También se aporta la novedad de señalar los supuestos donde no se debe la comisión. Estos están enumerados en el art. 1353 del Anteproyecto y se producen cuando el contrato está sometido a condición suspensiva,  o sea que deja librado el comienzo del vínculo contractual para la oportunidad en que se concrete eventualmente un hecho determinado y éste no se cumple, con lo cual el contrato no  se  tiene por iniciado. Tampoco se debe comisión cuando el contrato se anula por cuestiones imputables al corredor por no haber cumplido con sus obligaciones, ya sea por la ilicitud de su objeto, por incapacidad o falta de representación de cualquiera de las partes o por circunstancias que hayan sido conocidas por el corredor y que generen su responsabilidad en la anulación del contrato.-

         Aparte de lo concerniente a la comisión, se incluye el derecho reembolso de los gastos, aunque la operación encomendada no se concrete, salvo que se pacte lo contrario (art. 1354).-

IV CONCLUSIÓN

         Si bien debe recibirse con beneplácito la idea de legislar sobre estos aspectos,  debe procurarse, tanto en los temas que se mantienen vigentes, como en los nuevos que se regulan o en las modificaciones que se proponen,  una adecuada redacción para que no sea el inicio de nuevos conflictos o de variadas interpretaciones. Es por ello que el último dispositivo referido al tema (art. 1355) deja un final abierto a la cuestión al señalar que las reglas de este capítulo no obstan a la aplicación de las disposiciones de leyes y reglamentos especiales. También se deberían incluir más especificaciones respecto del contendido y extensión los diversos instrumentos que suscriben los corredores, en especial a las diferentes cláusulas que lo deben integrar,  para no dejar vacíos legales en aspectos fundamentales del vínculo profesional del corredor con sus comitentes. Por ello sería de buena práctica y técnica legislativa el incorporar de manera completa e integral el régimen legal del corredor en el Proyecto de Ley y no su tratamiento en legislaciones separadas

jueves, 26 de septiembre de 2013

RESPONSABILIDAD DE LOS PROPIETARIOS DE LAS OBRAS POR RECLAMOS DE LOS OBREROS - Dr. Facundo Roldán Bulnes



Uno de los temas interesantes en materia laboral, relacionados con el ámbito de la construcción es el de la responsabilidad de los propietarios de los inmuebles donde una obra se realiza con relación a los trabajadores que prestan tareas en el lugar. Es decir, si los trabajadores de una obra pueden reclamarle al titular dueño de la misma, rubros o créditos consignados en el estatuto de la construcción.
En este sentido, la jurisprudencia actual ha venido a ratificar la interpretación emanada del art. 2º inc. b) de la ley 22.250 (Estatuto de la construcción) en un sólo sentido: “Rechazando la responsabilidad de los titulares o propietarios de los inmuebles por los reclamos laborales dentro del marco de la ley 22.250”.
La inaplicabilidad del estatuto de la construcción a los propietarios de las obras es una interpretación cuasi conteste en la jurisprudencia actual.
Sin perjuicio de ello, cuando sea el propietario quien contrata directamente a los trabajadores, siendo él quien le abona su remuneración mensual, cabe considerar que se expone al riesgo de reclamos judiciales. Eso sí, en principio fuera del estatuto de la construcción, es decir, por la vía civil o laboral ordinaria dependiendo del enfoque que el actor establezca.
En rigor de verdad, este tipo de planteos generalmente aparece cuando la empresa constructora es insolvente, desapareció o quebró, de manera tal que el trabajador intenta por cualquier medio cobrar los créditos adeudados atacando muchas veces a los dueños de los inmuebles o de las obras sin evaluar el riesgo al cual se expone por un mal encuadramiento jurídico.
Con relación a la inaplicabilidad del estatuto de la construcción precedentemente mencionada, debemos traer a colación la opinión judicial de la Sala VIII de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo de esta ciudad, que en una causa iniciada por un trabajador contra la empresa beneficiaria de la obra por créditos fundados en la ley 22.250, se ha pronunciado de la siguiente forma: "El recurso es improcedente. El actor accionó contra COTO CICSA y Salazar, sin explicar qué rol cumplió cada uno de ellos, ni los fundamentos de la responsabilidad de cada uno. Se refirió vagamente a los "codemandados", expresión carente en sí misma de un significado preciso, circunstancia impediente de emitir un pronunciamiento racional respecto de la responsabilidad de cada uno" (Fallo: Gallardo, Alfredo O. c/ COTO CICSA y otro. DT Nº8, pág. 1249). Además agregó en el mismo sentido: " No dijo quien lo contrató ni en qué circunstancias, o quién le pagaba mensualmente (art. 64 al 68, ley de contrato de trabajo). Más allá de esta grave deficiencia - que determina la insuficiencia del recurso- ..."
Resulta claro, que ese error del trabajador y el mal encuadramiento legal le costó la perdida del juicio, pero sin embargo el Tribunal introduce en la sentencia citada otro elemento de relevancia que merece comentario. En la misma hace una interpretación del estatuto de la construcción en el siguiente sentido: " El art. 2º, inciso b) del estatuto de la construcción deja al margen de su ámbito de aplicación material al "propietario del inmueble que no siendo empresario de la construcción, construya, repare, o modifique su vivienda individual "(que debe interpretarse con criterio amplio, local o negocio que él mismo explota). Esta exclusión, se extiende a las personas jurídicas que no se desempeñen como constructores de obra, lo que sella la suerte adversa del recurso"
Tal interpretación deja bien en claro: a) que el propietario del inmueble no es responsable por los reclamos del obrero de la empresa constructora basados en la ley 22.250, cuando su actividad no sea la construcción y se realicen obras en su vivienda particular y b) que tal supuesto legal se extiende también a las personas de existencia ideal -sociedades- que realicen obras en sus locales o negocios propios. Y aquí es donde se pone más interesante.
Aunque el texto de la ley expresamente no lo manifieste, los tribunales se han orientado hacia una amplitud de criterio al considerar el término "propietario del inmueble", no quedándose en el dueño particular o persona de existencia visible, sino extendiéndolo también a las personas de existencia ideal que realicen obras en sus negocios o locales de explotación habitual.
En realidad esta amplitud del supuesto a favor de las sociedades encuentra su fundamento en un fallo plenario de la Cámara del Trabajo de la Capital Federal del año 1988 de nombre "LOZA, José y otro c/ VILLALBA, Francisco y otro" (DT 1989 A, pág. 215), en el que se falló en el mismo sentido y que hoy el Tribunal actuante mediante la sentencia comentada vuelve a poner en vigor.
Por último, resulta necesario remarcar, sin temor a ser reiterativo, que el propietario del inmueble objeto de la obra -persona física o jurídica-, que contrate una empresa constructora para la realización de la misma, no es responsable solidariamente con aquella por los incumplimientos relacionados con la ley 22.250 que rige las relaciones laborales de los trabajadores del ramo. Por lo tanto, toda la responsabilidad emanada de incumplimientos a dicha norma es absorbida por la empresa constructora actuante.



Dr. Facundo Roldán Bulnes





Derecho de “Superficie” en el Proyecto de Reforma del Código Civil 2012 - Dr. Facundo Roldán Bulnes


Introducción.
Como ya hemos mencionado con anterioridad, se encuentra en estudio y debate en el Congreso de la Nación Argentina el Proyecto de Reforma del Código Civil, dentro del cual ya hemos destacado la incorporación de nuevos derechos reales, habiendo dado tratamiento con anterioridad a los “conjuntos inmobiliarios”.
En esta segunda oportunidad nos dedicaremos a explicar el contenido de otra de las  incorporaciones al mundo de los derechos reales, el derecho de “superficie”.
Superficie
El artículo 2114  del proyecto dice: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
Mientras que el artículo 2115 establece que “El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.
El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de SETENTA (70) años cuando se trata de construcciones y de CINCUENTA (50) años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.
El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. Sin embargo, no puede adquirirse por usucapión.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante DIEZ (10) años para el derecho a construir, y de CINCO (5) para el derecho a plantar o forestar.
Son de aplicación supletoria las normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.
Se establece la existencia de dos especies:
-Derecho de Superficie propiamente dicho: Resulta ser un derecho real sobre cosa ajena: el poder jurídico de construir o plantar en terreno ajeno. Goza como tal de la defensa de las acciones posesorias y reales.
- Propiedad Superficiaria: Constituye un derecho real sobre cosa propia. Es una virtualidad del anterior pues el superficiario hace suyo lo plantado, forestado o construido o aquellas existentes en el inmueble.
Como aplicación supletoria se remite a las reglas relativas a las limitaciones del uso y goce que disciplinan el derecho de usufructo para el derecho de superficie, mientras que para la propiedad superficiaria se le aplican las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles
Cabe realizar dos observaciones: la primera estriba en que no condice con una adecuada técnica legislativa el reenvío por parte de un derecho de potestades mayores a las prescripciones de un derecho de menor amplitud; tal opción podría tener asidero en el Código Civil actual dada la prohibición originaria del Codificador de la figura de la superficie. La segunda radica en la carencia de un artículo con tal epígrafe en el Título IX, perteneciente al usufructo.
Modalidades
a) Superficie Agrícola: Abarca cualquier tipo de plantación, tanto la forestación como la silvicultura. No se consigna la vinculación con el régimen previsto en la Ley de Inversiones para Bosques Cultivados, que prevé el artículo 1 de la ley 25.509.
b) Superficie Urbana: Recae sobre el aspecto edilicio. Permite el desarrollo de construcciones.
Partes.
1) Constituyente: Consigna el artículo 2118 que se encuentran legitimados los titulares de los  derechos reales sobre cosa propia y parcialmente propia: dueño, condómino o propietario de una unidad funcional afectada al régimen de Propiedad Horizontal; este último resulta un agregado novedoso pues el artículo 1 de la ley 25.509 no lo menciona.
2) Superficiario: Puede ser una persona física o jurídica.
Facultades del Superficiario
1) Los poderes del Superficiario son:
            a) Ius Possidendi: En razón de que la superficie es un derecho que se ejercita a través de la posesión, puede ejercer las servidumbres reales que graven al inmueble y exigir el respecto de los límites impuesto en el Capítulo 4, Título III, del Libro Cuarto (artículo 1932)
b) Actos de administración: Goza de tal potestad: verbigracia, los contratos de arrendamiento que concierte resultarán válidos.
c) Actos de disposición: Le cabe practicarlos ya sea en su faz material o jurídica: le es lícito tanto construir un nuevo piso como enajenar la cosecha recolectada. No se configura obstáculo para que enajene su derecho.
d) Adquisición de la propiedad Superficiaria: Es lo que regla el artículo 2115, primer párrafo, in fine.
e) Constituir derechos reales de garantía: Se encuentra previsto que el objeto de las mentadas garantías recaiga tanto sobre el derecho de superficie como también sobre la propiedad superficiaria; cuestión omitida en la actual normativa y aceptada en forma pacífica por la doctrina (artículo 2120, primer párrafo). Coincide con la postura adopta en el artículo 2026, segundo párrafo del Proyecto del 98 y con la declaración de la Comisión 4 de las IX Jornadas de Derecho Civil. Son idóneas para ello la hipoteca y la anticresis.
 f) Facultades en superficie urbana: De acuerdo a la tesitura recepcionada en el artículo 2120, segundo párrafo, se le permite al superficiario afectar la construcción realizada al régimen de la Propiedad Horizontal, subordinado su vigencia a la duración de su derecho real.

Obligaciones del Superficiario
Debe cumplir, en calidad de poseedor, con  las cargas reales, medidas judiciales inherente a la cosa, los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III, del Libro  cuarto; también, debe restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla (artículo1933).
La renuncia, abandono o la omisión de ejercer sus facultades no entorpecen a la subsistencia de las obligaciones que ha contraído (artículo 2123, primer párrafo).

Facultades del Propietario del Suelo
Es titular de un dominio imperfecto. Conserva, en palabras del artículo 2121, “la disposición material o jurídica que corresponde a su derecho”. Tales potestades incluyen la posibilidad de enajenar su derecho real, típico de las hipótesis de dominio desmembrado.
Mejora la redacción del artículo 3 de la ley 25.509, no reproduciendo el artículo 4 acerca de la imposibilidad de constituir derecho de disfrute o garantía. Es correcta tal supresión pues la importancia  del límite de estas facultades radica en impedir la perturbación de los derechos del superficiario, encontrándose legitimado para constituirlos, siempre que respete el ejercicio de las potestades de aquel.
Obligaciones del Propietario del suelo.
Como obligación principal y casi única de relevancia, debemos distinguir una obligación de no hacer, consistente en que no debe turbar el derecho del superficiario.

Extinción del derecho
Se encuentran las siguientes causales de extinción:
1)      Renuncia expresa
2)      Vencimiento del plazo pactado o el máximo permitido
3)      Cumplimiento de una condición resolutoria.
4)      Consolidación: reunión en una misma persona de las calidades de propietario del suelo y superficiario.
5)      Desuso: diez años para el supuesto de superficie edilicia y cinco años para el caso de plantaciones y forestaciones. Debe ser adicionado el abandono ya que el artículo 2123 lo distingue  de la renuncia.

Diferencia con el Usufructo
Las diferencias más importantes son:
 1) El objeto del derecho de superficie estriba sólo en un inmueble, mientras que el usufructo puede recaer en una cosa no fungible, un derecho, una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales ó el todo o una parte indivisa de una herencia cuando este derecho real de cuño clásico es de origen testamentario,
 2) El usufructo puede ser vitalicio para la persona física, modalidad no concebible para la superficie,
3) Le cabe a la persona jurídica la titularidad del derecho de superficie urbana durante setenta años, en el otro, solo por un periodo máximo de cincuenta años,
4) El lapso de no uso como causal de extinción en el usufructo radica en los diez años; coincide tal duración para la hipótesis de la superficie urbana, siendo el de la forestal cinco años.

Breve Conclusión
Resulta interesante y novedosa la incorporación de este nuevo derecho real en la legislación civil de nuestro país. Es un derecho pragmático, atento que el beneficiario del mismo posee facultades eminentemente prácticas similares a las del uso y goce, más que a las vinculadas con el dominio directo. Si bien esta más cerca del usufructo que del dominio, se remarcan diferencias sensibles con relación a ese derecho real. De alguna manera se viene a regular una actividad que se viene desarrollando en nuestro país hace muchos años y que no tenía receta en normas de derechos reales cuya naturaleza propia es de orden público, sino que se venían desarrollando dentro del mundo de los derechos personales. Esta regulación normativa otorga a tales derechos una jerarquía mayor que la que venía poseyendo hasta ahora.
Dr. Facundo Roldán Bulnes


Los barrios cerrados, clubes de campo y otras figuras en el Proyecto de Reforma del Código Civil 2012 - Dr. Facundo Roldán Bulnes


Introducción.
Es de público conocimiento que actualmente se encuentra en tratamiento ante el Congreso de la Nación Argentina el Proyecto de Reforma del Código Civil, dentro del cual se encuentran numerosos cambios e incorporaciones normativas que han despertado las más variadas críticas e interpretaciones.
Sin embargo, no es nuestra intención utilizar este ámbito para explicar todas y cada una de las reformas e incorporaciones legales, sino más bien, generar un espacio que sirva para ir conociendo con mayor profundidad algunas de ellas, precisamente las que se encuentren vinculadas con la actividad a la cual nos dedicamos.
En esta primera oportunidad nos dedicaremos a explicar el contenido de una de las incorporaciones más importantes que tiene el proyecto citado, esto es, la inserción de nuevos derechos reales.
Si bien es cierto que se proponen algunas reformas sobre algunos aspectos de los derechos reales tradicionales (uso, habitación y anticresis), corresponde destacar como relevante la incorporación en tal categoría de nuevos institutos, como “conjuntos inmobiliarios”  y “superficie”, de mayor inquietud para los lectores del presente.
En esta oportunidad haremos una brece explicación del primero y conforme surge del texto a esta fecha tratado.
Conjuntos Inmobiliarios
En el Título VII, capítulo 1° entre los artículos 2073 al 2086 se regulan los llamados “conjuntos inmobiliarios”.
El artículo 2073 define estos emprendimientos de la siguiente manera: “Son  conjuntos inmobiliarios los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos”.
Definen este concepto como rasgo característico el cerramiento que en gran parte se realiza por motivos de seguridad, o mejor dicho para protegerse de la inseguridad, como así también la existencia de un reglamento que regula la vida dentro del desarrollo inmobiliario. Asimismo, se suelen incluir dentro de las partes comunes las áreas recreativas, como para paseos, juegos de niños, el club house, canchas de tenis, golf, piscina, equitación, y cualquier otro deporte. La existencia de un reglamento es fundamental ya que allí se establecen los requisitos mínimos con que deben contar las construcciones, restricciones al dominio por los retiros, etc… a fin de lograr la mejor distribución de las casas y el adecuado paisaje dentro del desarrollo inmobiliario.
Las partes privativas y comunes son inescindibles, siendo las segundas accesorias de las primeras en indivisión forzosa y perpetua.
El artículo 2075 establece como marco legal: “Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título VI de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales”.
Este artículo establece tres formas de constituir un conjunto inmobiliario, (i) como propiedad horizontal, (ii) como derechos personales y (iii) sistema mixto.
Con respecto a las transmisión de unidades, el artículo 2085 nos dice: “El reglamento de propiedad y administración puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas”.
No se puede prohibir la disposición de los inmuebles, pero se permite establecer cierta  limitación a la transmisibilidad del derecho de propiedad. Si bien no existen mayores objeciones respecto del derecho de preferencia allí establecido, arroja algún margen de dudas la reglamentación que debería darse al mismo, ya que no alcanza a definirse si sería un tipo de dominio imperfecto o algún otro matiz legal que no surge de la propia norma.  La reglamentación será un importante desafío a sortear.
Por su parte el artículo 2082 establece pautas para la cesión de la unidad, sea en préstamo, locación o cualquier otro tipo por la que se intente ceder por un tiempo determinado. La norma propuesta dice: “El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional”.
No se puede prohibir la cesión temporaria de la unidad, ya sea por préstamo, locación  o cualquier otra modalidad. Pero pueden establecerse condiciones para que en esos casos, el tenedor pueda usar de las cosas comunes (ej. Los juegos para chicos, instalaciones deportivas).
Para los invitados y admisión de usuarios no propietarios el artículo 2083 establece “El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios. El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario”.
El artículo 2086 permite el establecimiento de sanciones ante falta grave de los asociados, así lo establece la norma de la siguiente manera: “Ante inconductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas por el reglamento de propiedad y administración”.
El reglamento llevará la voz cantante en cuanto al sistema de sancionas, como así también con relación al uso de las partes comunes por parte de los no propietarios, debiendo ser estrictos y sencillos en la redacción de los mismos, a fin de evitar futuros conflictos por problemas de interpretación. Sin embargo, corresponde mencionar que en cualquier caso no podrá prohibírsele el uso de la propiedad privativa del propietario, medida que en su caso sería inconstitucional. Ahora bien, si la violación al reglamento hubiera ocurrido en las áreas comunes, podría aplicársele una suspensión en la utilización de las mismas.
La norma resulta ser insuficiente en el particular, toda vez que no prevé mecanismos de defensa del propietario, acceso a la justicia o procedimientos para garantizar una justa sanción.
Breve conclusión
Debemos concluir que la incorporación de este nuevo derecho real o su reconocimiento normativo, obedece a la realidad hoy vigente en nuestro país, donde este tipo de emprendimientos crece a pasos agigantados y hoy en día agrupa una importante cantidad de personas que conviven en estos emprendimientos cerrados. Al darle estatus legal, el derecho de las partes integrantes surge en forma más evidente y poderosa, lo que debe ser considerado como un acierto. Ahora bien, como hemos mencionado antes, consideramos que en algunos temas puntuales la legislación resulta insuficiente y podría corregirse.




Usucapión en el Proyecto de Reforma del Código Civil y Comercial 2012.* - Dr. Facundo Roldán Bulnes


 Usucapión en el Proyecto de Reforma del Código Civil y Comercial 2012.*

Ubicación en el proyecto

El proyecto de reforma citado propone un cambio en la ubicación del instituto de la usucapión (prescripción adquisitiva), al trasladarlo al sector de los derechos reales, quitándolo de su tratamiento actual junto con la prescripción liberatoria, los privilegios y el régimen sucesorio.
En el proyecto se trata en los artículos 1897 a 1905, excepto el 1904 que tiene alcance general.


Plazos. Muebles e Inmuebles

En materia de inmuebles, se conservan los 10 y 20 años necesarios para la prescripción adquisitiva breve y larga, respectivamente.
En cuanto a cosas muebles se establecen 2 años si es hurtada o perdida, y si es registrable el plazo se computará desde la registración del justo título.
Terminando con la polémica actual, se admite la posibilidad de adquirir por usucapión una cosa mueble registrable no hurtada ni perdida, por parte de quien la posea sin haber inscripto derecho alguno sobre ella. Se establece un plazo de 10 años y se exige la coincidencia de elementos identificatorios.

Posesión

Los caracteres de la posesión que justificarían la prescripción adquisitiva son la ostensibilidad y la continuidad. No se mencionan los recaudos de pacífica y no interrumpida, siendo este último un concepto comprendido dentro del de continuidad.
La accesión de posesiones, ahora mencionada como “unión de posesiones”, es admitida mortis causa y entre vivos, remarcando expresamente que si se tratare de la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.
En punto a la prescripción breve, además de definir al justo título y a la buena fe siguiendo los carriles interpretativos más recibidos, se adiciona respecto a esta última la necesidad de realizar el “examen previo de la documentación y constancias registrales”.
Esta redacción despierta ciertas inquietudes sobre el alcance de los términos allí utilizados.
El primero es saber si el adjetivo “registrales” califica solo a “constancias” o también a “documentación”.
Si se interpretara que “la documentación” no refiere al ámbito registral sino a otra circunstancia, esta debiera indicar el instrumento que contenga el título causal que fundamente la legitimación del transmitente. Si así fuera, se abre la puerta a otro interrogante: ¿se referirá solo al “título” actual, o se pretendió incluir el “estudio de títulos” que la doctrina civilista mayoritaria exige hoy para mentar la buena fe del vigente artículo 1051? Si bien el paralelo de este último es, en el Proyecto, el ya referido 392, el grueso de las concepciones en boga exige también el “estudio de títulos” para la buena fe a los efectos de la prescripción adquisitiva breve.
En este trabajo citado el Dr. Marcelo E. Urbaneja remarca la sensación de oportunidad perdida, a fin de poner punto final a la controversia doctrinaria. Y es que esa actividad de análisis de antecedentes es una realidad cotidiana en el ámbito porteño y en el conurbano bonaerense, pero una rareza en el resto del país, signado por costumbres y tratos cotidianos ciertamente diferentes y en donde, sin embargo (o precisamente por eso), en la mayor parte de los casos los títulos son tan perfectos como en las zonas metropolitanas.
De la conjunción de los artículos 1903 y 1914 se interpreta iuris tantum que, trátese de título suficiente o de justo título, la posesión se inicia en la fecha de estos. La diferencia fundamental con el actual 4003 es que este, para llegar a una conclusión semejante, exige demostrar la posesión en el momento de invocar esa presunción. Quizá pueda establecerse un nuevo vínculo, ahora entre ambos artículos proyectados y el 1930, que establece que quien pruebe haber ejercido la relación real en un momento anterior y pruebe ejercerla ahora, tiene a su favor la presunción (también iuris tantum) de haberla mantenido “durante el tiempo intermedio”.

Efectos de sentencia judicial

Respecto de las consecuencias que una sentencia judicial de prescripción adquisitiva pudiera tener, se remarca que se estipula que tendrá efecto retroactivo la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva breve, pero no la tendrá en caso de la larga, aunque deberá indicar la fecha en la cual se produjo la adquisición respectiva.
Esto significa que en la prescripción breve la sentencia tiene efectos hacia atrás, mientras que en la larga sólo en adelante.
En el proceso de esta última, además, deberá de oficio disponerse la anotación de litis, remarcando que ésta es una medida precautoria en la que se busca dejar constancia de la existencia de un litigio sobre dicha propiedad.
Se avizoran posibles impugnaciones sobre la constitucional de dicha medida, ya que podría considerarse que se esta violentando el derecho de propiedad del titular registral.

Conclusión

La regulación de este instituto no varía en lo esencial, como el plazo que debe transcurrir para solicitar la adquisición del dominio, o bien el presupuesto objetivo de detentar la posesión, sin embargo se incorporan menciones sobre la prescripción adquisitiva de cosas muebles no hurtadas ni perdidas, como así también la regulación de la unión de posesiones y sus requisitos, o en la descripción de cómo debe ser la posesión, entre otros temas menores.
Desde parte de la doctrina, se reclamaba la reducción de los plazos para computar la prescripción, sin embargo, dichos reclamos no tuvieron receta normativo en el proyecto de reforma 2012.






*Análisis tomado de “Lafferrière, J. N. (Comp.). (2012). Análisis del proyecto de nuevo Código Civil y Comercial 2012. Buenos Aires: El Derecho. Disponible en:  http://bibliotecadigital.uca.edu.ar/repositorio/libros/análisis-proyecto-nuevo-codigocivil”.

La ley de defensa del consumidor y la contratación inmobiliaria - Dra. Jimena Godino


En el año 1993 se sancionó la ley 24.240 de defensa del consumidor. Dicha ley tuvo un alcance muy restringido en materia de contratación inmobiliaria pues disponía que solamente se aplicaría cuando se tratase de la adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda y además cuando se hiciese oferta a consumidores indeterminados.
En el año 2008 se sancionó la ley 26.361 que amplió notablemente la noción de consumidor inmobiliario pues derogó al art. 1 de la ley 24.240 que establecía la señalada limitación.
Para que la contratación quede comprendida en la tutela de la ley de defensa del consumidor se exige que la compra se efectúe con “destino final para el consumidor”. Por eso, quedarían excluidos, por ejemplo,  los casos en que el comprador lo adquiera como objeto de su negocio consistente en comprar y vender inmuebles.
Por otro lado, debe intervenir un proveedor del bien cuya actuación sea habitual o profesional. Así, el constructor que vende las unidades de un edificio o quien se dedique a la comercialización de un edificio o barrio privado de viviendas puede ser calificado como proveedor. En cambio, queda excluida del régimen de la ley en análisis, la venta de un inmueble que realiza su dueño de manera aislada.
Con respecto a la intervención del corredor inmobiliario, Ariel Ariza, en su obra “Contratación inmobiliaria y defensa del consumidor” sostiene: “La actividad del intermediario ceñida al estricto carácter de corredor se encuentra regulado por la ley 25.028. Desde el punto de vista de la ley 24.240 cabe reconocer que aquellos intermediarios que han obtenido título habilitante y se encuentran sujetos a colegiación podrían estar excluidos del ámbito de la ley de acuerdo con lo establecido por la ley 24.240… No podría aplicarse la exclusión para aquellos supuestos en que la intervención del agente inmobiliario se traslada a una gestión de administración (v.gr. administración de propiedades o consorcios). Aquí regirán las disposiciones de la ley 24.240 como el caso de cualquier prestador de servicio. 
Asimismo, el citado autor entiende: “Actualmente se observa, en algunos casos, que la actuación del intermediario – sea o no  corredor- se presenta vinculada al emprendimiento comercial del vendedor o desarrollador del inmueble a comercializarse. La intervención del intermediario excede aquí el objeto específico del corretaje con lo cual, en aquellas situaciones en las que el intermediario se encarga de la difusión del emprendimiento y predispone los instrumentos precontractuales de la operación y los formularios mismos de la operación a realizarse, quedará obligado en los términos de la ley 24.240 por la actividad específica realizada…. Serán de aplicación, en estos casos, las exigencias legales sobre veracidad de la publicidad, carácter completo y cierto de la información otorgada, condiciones de eficacia del contenido de los documentos….”

A continuación, transcribimos algunos artículos relevantes de la ley de defensa del consumidor.
ARTICULO 1º — Sustitúyese el texto del artículo 1º de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:
Artículo 1º: Objeto. Consumidor. Equiparación. La presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisición de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines.
Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relación de consumo, como consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier manera está expuesto a una relación de consumo.
ARTICULO 2º — Sustitúyese el texto del artículo 2º de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:
Artículo 2º: PROVEEDOR.
Es la persona física o jurídica de naturaleza pública o privada, que desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente, actividades de producción, montaje, creación, construcción, transformación, importación, concesión de marca, distribución y comercialización de bienes y servicios, destinados a consumidores o usuarios. Todo proveedor está obligado al cumplimiento de la presente ley.
No están comprendidos en esta ley los servicios de profesionales liberales que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello, pero sí la publicidad que se haga de su ofrecimiento. Ante la presentación de denuncias, que no se vincularen con la publicidad de los servicios, presentadas por los usuarios y consumidores, la autoridad de aplicación de esta ley informará al denunciante sobre el ente que controle la respectiva matrícula a los efectos de su tramitación.
ARTICULO 3º — Sustitúyese el texto del artículo 3º de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:
Artículo 3º: Relación de consumo. Integración normativa. Preeminencia.
Relación de consumo es el vínculo jurídico entre el proveedor y el consumidor o usuario.
Las disposiciones de esta ley se integran con las normas generales y especiales aplicables a las relaciones de consumo, en particular la Ley Nº 25.156 de Defensa de la Competencia y la Ley Nº 22.802 de Lealtad Comercial o las que en el futuro las reemplacen. En caso de duda sobre la interpretación de los principios que establece esta ley prevalecerá la más favorable al consumidor.
Las relaciones de consumo se rigen por el régimen establecido en esta ley y sus reglamentaciones sin perjuicio de que el proveedor, por la actividad que desarrolle, esté alcanzado asimismo por otra normativa específica.
ARTICULO 4º — Sustitúyese el texto del artículo 4º de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:
Artículo 4º: Información. El proveedor está obligado a suministrar al consumidor en forma cierta, clara y detallada todo lo relacionado con las características esenciales de los bienes y servicios que provee, y las condiciones de su comercialización.
La información debe ser siempre gratuita para el consumidor y proporcionada con claridad necesaria que permita su comprensión.
ARTICULO 5º — Incorpórase como último párrafo del artículo 7º de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, el siguiente texto:
"La no efectivización de la oferta será considerada negativa o restricción injustificada de venta, pasible de las sanciones previstas en el artículo 47 de esta ley."
ARTICULO 6º — Incorpórase como artículo 8 bis de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, el siguiente:
Artículo 8º bis: Trato digno. Prácticas abusivas. Los proveedores deberán garantizar condiciones de atención y trato digno y equitativo a los consumidores y usuarios. Deberán abstenerse de desplegar conductas que coloquen a los consumidores en situaciones vergonzantes, vejatorias o intimidatorias. No podrán ejercer sobre los consumidores extranjeros diferenciación alguna sobre precios, calidades técnicas o comerciales o cualquier otro aspecto relevante sobre los bienes y servicios que comercialice. Cualquier excepción a lo señalado deberá ser autorizada por la autoridad de aplicación en razones de interés general debidamente fundadas.
En los reclamos extrajudiciales de deudas, deberán abstenerse de utilizar cualquier medio que le otorgue la apariencia de reclamo judicial.
Tales conductas, además de las sanciones previstas en la presente ley, podrán ser pasibles de la multa civil establecida en el artículo 52 bis de la presente norma, sin perjuicio de otros resarcimientos que correspondieren al consumidor, siendo ambas penalidades extensivas solidariamente a quien actuare en nombre del proveedor.
ARTICULO 7º — Sustitúyese el texto del artículo 10 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:
Artículo 10: Contenido del documento de venta. En el documento que se extienda por la venta de cosas muebles o inmuebles, sin perjuicio de la información exigida por otras leyes o normas, deberá constar:
a) La descripción y especificación del bien.
b) Nombre y domicilio del vendedor.
c) Nombre y domicilio del fabricante, distribuidor o importador cuando correspondiere.
d) La mención de las características de la garantía conforme a lo establecido en esta ley.
e) Plazos y condiciones de entrega.
f) El precio y condiciones de pago.
g) Los costos adicionales, especificando precio final a pagar por el adquirente.
La redacción debe ser hecha en idioma castellano, en forma completa, clara y fácilmente legible, sin reenvíos a textos o documentos que no se entreguen previa o simultáneamente. Cuando se incluyan cláusulas adicionales a las aquí indicadas o exigibles en virtud de lo previsto en esta ley, aquellas deberán ser escritas en letra destacada y suscritas por ambas partes.
Deben redactarse tantos ejemplares como partes integren la relación contractual y suscribirse a un solo efecto.
Un ejemplar original debe ser entregado al consumidor.
La reglamentación establecerá modalidades más simples cuando la índole del bien objeto de la contratación así lo determine, siempre que asegure la finalidad perseguida en esta ley
ARTICULO 37 (ley 24.240). — Interpretación. Sin perjuicio de la validez del contrato, se tendrán por no convenidas:
a) Las cláusulas que desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daños;
b) Las cláusulas que importen renuncia o restricción de los derechos del consumidor o amplíen los derechos de la otra parte;
c) Las cláusulas que contengan cualquier precepto que imponga la inversión de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor.
La interpretación del contrato se hará en el sentido más favorable para el consumidor. Cuando existan dudas sobre los alcances de su obligación, se estará a la que sea menos gravosa.
En caso en que el oferente viole el deber de buena fe en la etapa previa a la conclusión del contrato o en su celebración o transgreda el deber de información o la legislación de defensa de la competencia o de lealtad comercial, el consumidor tendrá derecho a demandar la nulidad del contrato o la de una o más cláusulas. Cuando el juez declare la nulidad parcial, simultáneamente integrará el contrato, si ello fuera necesario.