Introducción.
Como ya hemos
mencionado con anterioridad, se encuentra en estudio y debate en el Congreso de
la Nación Argentina
el Proyecto de Reforma del Código Civil, dentro del cual ya hemos destacado la
incorporación de nuevos derechos reales, habiendo dado tratamiento con
anterioridad a los “conjuntos inmobiliarios”.
En esta segunda
oportunidad nos dedicaremos a explicar el contenido de otra de las incorporaciones al mundo de los derechos
reales, el derecho de “superficie”.
Superficie
El artículo 2114
del proyecto dice: “ El
derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición
material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo
plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según
las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título
suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las
leyes especiales.
Mientras que el artículo 2115 establece que “El superficiario puede realizar
construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo
del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o
construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En
ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad
separada del titular del suelo.
Están facultados para constituir el derecho de
superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y
propiedad horizontal.
El plazo convenido en el título de adquisición no
puede exceder de SETENTA (70) años cuando se trata de construcciones y de
CINCUENTA (50) años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde
la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser
prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.
El derecho de superficie se constituye por contrato
oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de
muerte. Sin embargo, no puede adquirirse por usucapión.
El superficiario puede afectar la construcción al
régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al
propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como
inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas,
durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del
propietario.
El
propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su
derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
El derecho de construir, plantar o forestar se
extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una
condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante DIEZ (10) años
para el derecho a construir, y de CINCO (5) para el derecho a plantar o
forestar.
Son de aplicación supletoria las normas relativas a
las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo
que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.
Se
establece la existencia de dos especies:
-Derecho de Superficie propiamente dicho: Resulta
ser un derecho real sobre cosa ajena: el poder jurídico de construir o plantar
en terreno ajeno. Goza como tal de la defensa de las acciones posesorias y
reales.
- Propiedad Superficiaria: Constituye un derecho
real sobre cosa propia. Es una virtualidad del anterior pues el superficiario
hace suyo lo plantado, forestado o construido o aquellas existentes en el
inmueble.
Como aplicación supletoria se remite a las reglas
relativas a las limitaciones del uso y goce que disciplinan el derecho de
usufructo para el derecho de superficie, mientras que para la propiedad
superficiaria se le aplican las normas del dominio revocable sobre cosas
inmuebles en tanto sean compatibles
Cabe realizar dos observaciones: la primera estriba
en que no condice con una adecuada técnica legislativa el reenvío por parte de
un derecho de potestades mayores a las prescripciones de un derecho de menor
amplitud; tal opción podría tener asidero en el Código Civil actual dada la
prohibición originaria del Codificador de la figura de la superficie. La
segunda radica en la carencia de un artículo con tal epígrafe en el Título IX,
perteneciente al usufructo.
Modalidades
a) Superficie Agrícola: Abarca cualquier tipo de
plantación, tanto la forestación como la silvicultura. No se consigna la
vinculación con el régimen previsto en la Ley de Inversiones para Bosques Cultivados, que
prevé el artículo 1 de la ley 25.509.
b) Superficie Urbana: Recae sobre el aspecto
edilicio. Permite el desarrollo de construcciones.
Partes.
1) Constituyente: Consigna el artículo 2118 que se
encuentran legitimados los titulares de los
derechos reales sobre cosa propia y parcialmente propia: dueño,
condómino o propietario de una unidad funcional afectada al régimen de
Propiedad Horizontal; este último resulta un agregado novedoso pues el artículo
1 de la ley 25.509 no lo menciona.
2) Superficiario: Puede ser una persona física o
jurídica.
Facultades del Superficiario
1)
Los poderes del Superficiario son:
a) Ius
Possidendi: En razón de que la superficie es un derecho que se ejercita a
través de la posesión, puede ejercer las servidumbres reales que graven al
inmueble y exigir el respecto de los límites impuesto en el Capítulo 4, Título
III, del Libro Cuarto (artículo 1932)
b) Actos de administración: Goza de tal
potestad: verbigracia, los contratos de arrendamiento que concierte resultarán
válidos.
c) Actos de disposición: Le cabe practicarlos ya sea
en su faz material o jurídica: le es lícito tanto construir un nuevo piso como
enajenar la cosecha recolectada. No se configura obstáculo para que enajene su
derecho.
d) Adquisición de la propiedad
Superficiaria: Es lo que regla el artículo 2115, primer párrafo, in fine.
e) Constituir derechos reales de
garantía: Se encuentra previsto que el objeto de las mentadas garantías recaiga
tanto sobre el derecho de superficie como también sobre la propiedad
superficiaria; cuestión omitida en la actual normativa y aceptada en forma
pacífica por la doctrina (artículo 2120, primer párrafo). Coincide con la
postura adopta en el artículo 2026, segundo párrafo del Proyecto del 98 y con
la declaración de la Comisión
4 de las IX Jornadas de Derecho Civil. Son idóneas para ello la hipoteca y la
anticresis.
f)
Facultades en superficie urbana: De acuerdo a la tesitura recepcionada en el
artículo 2120, segundo párrafo, se le permite al superficiario afectar la
construcción realizada al régimen de la Propiedad Horizontal ,
subordinado su vigencia a la duración de su derecho real.
Obligaciones
del Superficiario
Debe cumplir, en calidad de poseedor, con las cargas reales, medidas judiciales
inherente a la cosa, los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III, del
Libro cuarto; también, debe restituir la
cosa a quien tenga el derecho de reclamarla (artículo1933).
La renuncia, abandono o la omisión de ejercer sus
facultades no entorpecen a la subsistencia de las obligaciones que ha contraído
(artículo 2123, primer párrafo).
Facultades
del Propietario del Suelo
Es titular de un dominio imperfecto. Conserva, en
palabras del artículo 2121, “la disposición material o jurídica que corresponde
a su derecho”. Tales potestades incluyen la posibilidad de enajenar su
derecho real, típico de las hipótesis de dominio desmembrado.
Mejora la redacción del artículo 3 de la ley 25.509,
no reproduciendo el artículo 4 acerca de la imposibilidad de constituir derecho
de disfrute o garantía. Es correcta tal supresión pues la importancia del límite de estas facultades radica en
impedir la perturbación de los derechos del superficiario, encontrándose
legitimado para constituirlos, siempre que respete el ejercicio de las
potestades de aquel.
Obligaciones del Propietario del suelo.
Como obligación principal y casi única de
relevancia, debemos distinguir una obligación de no hacer, consistente en que no
debe turbar el derecho del superficiario.
Extinción
del derecho
Se
encuentran las siguientes causales de extinción:
1)
Renuncia expresa
2)
Vencimiento del plazo pactado o el
máximo permitido
3)
Cumplimiento de una condición
resolutoria.
4)
Consolidación: reunión en una misma
persona de las calidades de propietario del suelo y superficiario.
5)
Desuso: diez años para el supuesto de
superficie edilicia y cinco años para el caso de plantaciones y forestaciones.
Debe ser adicionado el abandono ya que el artículo 2123 lo distingue de la renuncia.
Diferencia con el Usufructo
Las diferencias más importantes son:
1) El
objeto del derecho de superficie estriba sólo en un inmueble, mientras que el
usufructo puede recaer en una cosa no fungible, un derecho, una cosa fungible
cuando recae sobre un conjunto de animales ó el todo o una parte indivisa de
una herencia cuando este derecho real de cuño clásico es de origen
testamentario,
2) El usufructo puede ser
vitalicio para la persona física, modalidad no concebible para la superficie,
3) Le
cabe a la persona jurídica la titularidad del derecho de superficie urbana
durante setenta años, en el otro, solo por un periodo máximo de cincuenta años,
4) El
lapso de no uso como causal de extinción en el usufructo radica en los diez años;
coincide tal duración para la hipótesis de la superficie urbana, siendo el de
la forestal cinco años.
Breve Conclusión
Resulta interesante y novedosa la incorporación de
este nuevo derecho real en la legislación civil de nuestro país. Es un derecho
pragmático, atento que el beneficiario del mismo posee facultades eminentemente
prácticas similares a las del uso y goce, más que a las vinculadas con el
dominio directo. Si bien esta más cerca del usufructo que del dominio, se
remarcan diferencias sensibles con relación a ese derecho real. De alguna
manera se viene a regular una actividad que se viene desarrollando en nuestro
país hace muchos años y que no tenía receta en normas de derechos reales cuya
naturaleza propia es de orden público, sino que se venían desarrollando dentro
del mundo de los derechos personales. Esta regulación normativa otorga a tales
derechos una jerarquía mayor que la que venía poseyendo hasta ahora.
Dr.
Facundo Roldán Bulnes
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