La ley de defensa del consumidor y la contratación inmobiliaria - Dra. Jimena Godino

En el año 1993 se sancionó la ley 24.240 de defensa del consumidor. Dicha ley tuvo un alcance muy restringido en materia de contratación inmobiliaria pues disponía que solamente se aplicaría cuando se tratase de la adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda y además cuando se hiciese oferta a consumidores indeterminados.

En el año 2008 se sancionó la ley 26.361 que amplió notablemente la noción de consumidor inmobiliario pues derogó al art. 1 de la ley 24.240 que establecía la señalada limitación.

Para que la contratación quede comprendida en la tutela de la ley de defensa del consumidor se exige que la compra se efectúe con “destino final para el consumidor”. Por eso, quedarían excluidos, por ejemplo,  los casos en que el comprador lo adquiera como objeto de su negocio consistente en comprar y vender inmuebles.

Por otro lado, debe intervenir un proveedor del bien cuya actuación sea habitual o profesional. Así, el constructor que vende las unidades de un edificio o quien se dedique a la comercialización de un edificio o barrio privado de viviendas puede ser calificado como proveedor. En cambio, queda excluida del régimen de la ley en análisis, la venta de un inmueble que realiza su dueño de manera aislada.

Con respecto a la intervención del corredor inmobiliario, Ariel Ariza, en su obra “Contratación inmobiliaria y defensa del consumidor” sostiene: “La actividad del intermediario ceñida al estricto carácter de corredor se encuentra regulado por la ley 25.028. Desde el punto de vista de la ley 24.240 cabe reconocer que aquellos intermediarios que han obtenido título habilitante y se encuentran sujetos a colegiación podrían estar excluidos del ámbito de la ley de acuerdo con lo establecido por la ley 24.240… No podría aplicarse la exclusión para aquellos supuestos en que la intervención del agente inmobiliario se traslada a una gestión de administración (v.gr. administración de propiedades o consorcios). Aquí regirán las disposiciones de la ley 24.240 como el caso de cualquier prestador de servicio. 

Asimismo, el citado autor entiende: “Actualmente se observa, en algunos casos, que la actuación del intermediario – sea o no  corredor- se presenta vinculada al emprendimiento comercial del vendedor o desarrollador del inmueble a comercializarse. La intervención del intermediario excede aquí el objeto específico del corretaje con lo cual, en aquellas situaciones en las que el intermediario se encarga de la difusión del emprendimiento y predispone los instrumentos precontractuales de la operación y los formularios mismos de la operación a realizarse, quedará obligado en los términos de la ley 24.240 por la actividad específica realizada…. Serán de aplicación, en estos casos, las exigencias legales sobre veracidad de la publicidad, carácter completo y cierto de la información otorgada, condiciones de eficacia del contenido de los documentos….”

A continuación, transcribimos algunos artículos relevantes de la ley de defensa del consumidor.

ARTICULO 1º — Sustitúyese el texto del artículo 1º de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 1º: Objeto. Consumidor. Equiparación. La presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario, entendiéndose por tal a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisición de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines.

Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relación de consumo, como consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier manera está expuesto a una relación de consumo.

ARTICULO 2º — Sustitúyese el texto del artículo 2º de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 2º: PROVEEDOR.

Es la persona física o jurídica de naturaleza pública o privada, que desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente, actividades de producción, montaje, creación, construcción, transformación, importación, concesión de marca, distribución y comercialización de bienes y servicios, destinados a consumidores o usuarios. Todo proveedor está obligado al cumplimiento de la presente ley.

No están comprendidos en esta ley los servicios de profesionales liberales que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello, pero sí la publicidad que se haga de su ofrecimiento. Ante la presentación de denuncias, que no se vincularen con la publicidad de los servicios, presentadas por los usuarios y consumidores, la autoridad de aplicación de esta ley informará al denunciante sobre el ente que controle la respectiva matrícula a los efectos de su tramitación.

ARTICULO 3º — Sustitúyese el texto del artículo 3º de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 3º: Relación de consumo. Integración normativa. Preeminencia.

Relación de consumo es el vínculo jurídico entre el proveedor y el consumidor o usuario.

Las disposiciones de esta ley se integran con las normas generales y especiales aplicables a las relaciones de consumo, en particular la Ley Nº 25.156 de Defensa de la Competencia y la Ley Nº 22.802 de Lealtad Comercial o las que en el futuro las reemplacen. En caso de duda sobre la interpretación de los principios que establece esta ley prevalecerá la más favorable al consumidor.

Las relaciones de consumo se rigen por el régimen establecido en esta ley y sus reglamentaciones sin perjuicio de que el proveedor, por la actividad que desarrolle, esté alcanzado asimismo por otra normativa específica.

ARTICULO 4º — Sustitúyese el texto del artículo 4º de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 4º: Información. El proveedor está obligado a suministrar al consumidor en forma cierta, clara y detallada todo lo relacionado con las características esenciales de los bienes y servicios que provee, y las condiciones de su comercialización.

La información debe ser siempre gratuita para el consumidor y proporcionada con claridad necesaria que permita su comprensión.

ARTICULO 5º — Incorpórase como último párrafo del artículo 7º de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, el siguiente texto:

"La no efectivización de la oferta será considerada negativa o restricción injustificada de venta, pasible de las sanciones previstas en el artículo 47 de esta ley."

ARTICULO 6º — Incorpórase como artículo 8 bis de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, el siguiente:

Artículo 8º bis: Trato digno. Prácticas abusivas. Los proveedores deberán garantizar condiciones de atención y trato digno y equitativo a los consumidores y usuarios. Deberán abstenerse de desplegar conductas que coloquen a los consumidores en situaciones vergonzantes, vejatorias o intimidatorias. No podrán ejercer sobre los consumidores extranjeros diferenciación alguna sobre precios, calidades técnicas o comerciales o cualquier otro aspecto relevante sobre los bienes y servicios que comercialice. Cualquier excepción a lo señalado deberá ser autorizada por la autoridad de aplicación en razones de interés general debidamente fundadas.

En los reclamos extrajudiciales de deudas, deberán abstenerse de utilizar cualquier medio que le otorgue la apariencia de reclamo judicial.

Tales conductas, además de las sanciones previstas en la presente ley, podrán ser pasibles de la multa civil establecida en el artículo 52 bis de la presente norma, sin perjuicio de otros resarcimientos que correspondieren al consumidor, siendo ambas penalidades extensivas solidariamente a quien actuare en nombre del proveedor.

ARTICULO 7º — Sustitúyese el texto del artículo 10 de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor, por el siguiente:

Artículo 10: Contenido del documento de venta. En el documento que se extienda por la venta de cosas muebles o inmuebles, sin perjuicio de la información exigida por otras leyes o normas, deberá constar:

a) La descripción y especificación del bien.

b) Nombre y domicilio del vendedor.

c) Nombre y domicilio del fabricante, distribuidor o importador cuando correspondiere.

d) La mención de las características de la garantía conforme a lo establecido en esta ley.

e) Plazos y condiciones de entrega.

f) El precio y condiciones de pago.

g) Los costos adicionales, especificando precio final a pagar por el adquirente.

La redacción debe ser hecha en idioma castellano, en forma completa, clara y fácilmente legible, sin reenvíos a textos o documentos que no se entreguen previa o simultáneamente. Cuando se incluyan cláusulas adicionales a las aquí indicadas o exigibles en virtud de lo previsto en esta ley, aquellas deberán ser escritas en letra destacada y suscritas por ambas partes.

Deben redactarse tantos ejemplares como partes integren la relación contractual y suscribirse a un solo efecto.

Un ejemplar original debe ser entregado al consumidor.

La reglamentación establecerá modalidades más simples cuando la índole del bien objeto de la contratación así lo determine, siempre que asegure la finalidad perseguida en esta ley

ARTICULO 37 (ley 24.240). — Interpretación. Sin perjuicio de la validez del contrato, se tendrán por no convenidas:

a) Las cláusulas que desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daños;

b) Las cláusulas que importen renuncia o restricción de los derechos del consumidor o amplíen los derechos de la otra parte;

c) Las cláusulas que contengan cualquier precepto que imponga la inversión de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor.

La interpretación del contrato se hará en el sentido más favorable para el consumidor. Cuando existan dudas sobre los alcances de su obligación, se estará a la que sea menos gravosa.

En caso en que el oferente viole el deber de buena fe en la etapa previa a la conclusión del contrato o en su celebración o transgreda el deber de información o la legislación de defensa de la competencia o de lealtad comercial, el consumidor tendrá derecho a demandar la nulidad del contrato o la de una o más cláusulas. Cuando el juez declare la nulidad parcial, simultáneamente integrará el contrato, si ello fuera necesario.