Los barrios cerrados, clubes de campo y otras figuras en el Proyecto de Reforma del Código Civil 2012 - Dr. Facundo Roldán Bulnes

Introducción.

Es de público conocimiento que actualmente se encuentra en tratamiento ante el Congreso de la Nación Argentina el Proyecto de Reforma del Código Civil, dentro del cual se encuentran numerosos cambios e incorporaciones normativas que han despertado las más variadas críticas e interpretaciones.

Sin embargo, no es nuestra intención utilizar este ámbito para explicar todas y cada una de las reformas e incorporaciones legales, sino más bien, generar un espacio que sirva para ir conociendo con mayor profundidad algunas de ellas, precisamente las que se encuentren vinculadas con la actividad a la cual nos dedicamos.

En esta primera oportunidad nos dedicaremos a explicar el contenido de una de las incorporaciones más importantes que tiene el proyecto citado, esto es, la inserción de nuevos derechos reales.

Si bien es cierto que se proponen algunas reformas sobre algunos aspectos de los derechos reales tradicionales (uso, habitación y anticresis), corresponde destacar como relevante la incorporación en tal categoría de nuevos institutos, como “conjuntos inmobiliarios”  y “superficie”, de mayor inquietud para los lectores del presente.

En esta oportunidad haremos una brece explicación del primero y conforme surge del texto a esta fecha tratado.

Conjuntos Inmobiliarios

En el Título VII, capítulo 1° entre los artículos 2073 al 2086 se regulan los llamados “conjuntos inmobiliarios”.

El artículo 2073 define estos emprendimientos de la siguiente manera: “Son  conjuntos inmobiliarios los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos”.

Definen este concepto como rasgo característico el cerramiento que en gran parte se realiza por motivos de seguridad, o mejor dicho para protegerse de la inseguridad, como así también la existencia de un reglamento que regula la vida dentro del desarrollo inmobiliario. Asimismo, se suelen incluir dentro de las partes comunes las áreas recreativas, como para paseos, juegos de niños, el club house, canchas de tenis, golf, piscina, equitación, y cualquier otro deporte. La existencia de un reglamento es fundamental ya que allí se establecen los requisitos mínimos con que deben contar las construcciones, restricciones al dominio por los retiros, etc… a fin de lograr la mejor distribución de las casas y el adecuado paisaje dentro del desarrollo inmobiliario.

Las partes privativas y comunes son inescindibles, siendo las segundas accesorias de las primeras en indivisión forzosa y perpetua.

El artículo 2075 establece como marco legal: “Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título VI de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales”.

Este artículo establece tres formas de constituir un conjunto inmobiliario, (i) como propiedad horizontal, (ii) como derechos personales y (iii) sistema mixto.

Con respecto a las transmisión de unidades, el artículo 2085 nos dice: “El reglamento de propiedad y administración puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas”.

No se puede prohibir la disposición de los inmuebles, pero se permite establecer cierta  limitación a la transmisibilidad del derecho de propiedad. Si bien no existen mayores objeciones respecto del derecho de preferencia allí establecido, arroja algún margen de dudas la reglamentación que debería darse al mismo, ya que no alcanza a definirse si sería un tipo de dominio imperfecto o algún otro matiz legal que no surge de la propia norma.  La reglamentación será un importante desafío a sortear.

Por su parte el artículo 2082 establece pautas para la cesión de la unidad, sea en préstamo, locación o cualquier otro tipo por la que se intente ceder por un tiempo determinado. La norma propuesta dice: “El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional”.

No se puede prohibir la cesión temporaria de la unidad, ya sea por préstamo, locación  o cualquier otra modalidad. Pero pueden establecerse condiciones para que en esos casos, el tenedor pueda usar de las cosas comunes (ej. Los juegos para chicos, instalaciones deportivas).

Para los invitados y admisión de usuarios no propietarios el artículo 2083 establece “El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios. El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario”.

El artículo 2086 permite el establecimiento de sanciones ante falta grave de los asociados, así lo establece la norma de la siguiente manera: “Ante inconductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas por el reglamento de propiedad y administración”.

El reglamento llevará la voz cantante en cuanto al sistema de sancionas, como así también con relación al uso de las partes comunes por parte de los no propietarios, debiendo ser estrictos y sencillos en la redacción de los mismos, a fin de evitar futuros conflictos por problemas de interpretación. Sin embargo, corresponde mencionar que en cualquier caso no podrá prohibírsele el uso de la propiedad privativa del propietario, medida que en su caso sería inconstitucional. Ahora bien, si la violación al reglamento hubiera ocurrido en las áreas comunes, podría aplicársele una suspensión en la utilización de las mismas.

La norma resulta ser insuficiente en el particular, toda vez que no prevé mecanismos de defensa del propietario, acceso a la justicia o procedimientos para garantizar una justa sanción.

Breve conclusión

Debemos concluir que la incorporación de este nuevo derecho real o su reconocimiento normativo, obedece a la realidad hoy vigente en nuestro país, donde este tipo de emprendimientos crece a pasos agigantados y hoy en día agrupa una importante cantidad de personas que conviven en estos emprendimientos cerrados. Al darle estatus legal, el derecho de las partes integrantes surge en forma más evidente y poderosa, lo que debe ser considerado como un acierto. Ahora bien, como hemos mencionado antes, consideramos que en algunos temas puntuales la legislación resulta insuficiente y podría corregirse.