domingo, 6 de octubre de 2013

El Corretaje en el Proyecto de Unificación de los Código Civil y de Comercio Por Dr. Sergio Darío Betchakdjian





I.-  INTRODUCCIÓN

         Se ha anunciado recientemente el envío y tratamiento por una comisión bicameral del Poder Legislativo de la Nación, el Proyecto de Ley tendiente a unificar y modificar el Código Civil y el de Comercio. Dicha iniciativa tiende a reformar y también vale decir a reformular, el marco legal que rige, en la actualidad, los derechos y las obligaciones de las personas. Por supuesto que recorre amplísimos y vastos aspectos civiles y comerciales, pues refiere tanto a las situaciones vinculadas con la familia, como lo relativo a las relaciones interpersonales ya sean contractuales o extracontractuales, las diversas figuras que nos conectan con los bienes muebles e inmuebles, lo relativo a la transmisión de derechos sucesorios, etc. En definitiva  todo lo que corresponde regular desde el punto de vista legal, dentro del ámbito que se denomina genéricamente como  Derecho Privado, lo que por sí solo habla a las claras de la importancia y trascendencia de este tema.-

         Uno de los numerosos y por qué no  también novedosos aspectos, apenas reseñados más arriba, consiste en la inclusión dentro del futuro cuerpo normativo del contrato de corretaje lo que será motivo de estudio en el presente trabajo.-

II.- EL NUEVO CONTRATO DE CORRETAJE

         El corredor fue considerado, desde el comienzo, y en su ya histórica redacción, dentro del todavía vigente art. 87 del Código de Comercio, como aquel que realiza una actividad de características auxiliares al comerciante. Dicha categoría, en el desarrollo de los hechos, fue perdiendo esa consideración de agente colaborador del comerciante, hasta que formalmente, con la sanción de la ley 25.028 a fines del año 1999 se la elevó al rango una profesión universitaria, plena de derechos, obligaciones, incumbencias y prohibiciones que la alejan definitivamente de esa noción originaria de auxiliar. También cabe señalar que dentro del género corredor corresponde ubicar la especie de corretaje inmobiliario, que tiene su norma legal especifica dentro de la ciudad de Buenos Aires conforme lo normado por la ley 2340.-

         Ahora bien el Proyecto de ley contempla parcialmente el marco regulatorio del corretaje en apenas una decena de artículos (1345/1355) y se reduce a enumerar sólp algunos de sus aspectos. Ello así pues no se deroga la totalidad de la ley 20.266, modificada por la ley 25.028, sino sólo sus artículos 36 a 38, que tratan los temas vinculados a las obligaciones y a los derechos de los corredores, manteniendo vigentes los demás dispositivos.-

         Cabe señalar que en el  Proyecto de Ley se abordan diversos aspectos que habría que tener en cuenta al momento de redacción del  contrato de corretaje y que irán desarrollando a continuación, comparándolo con el sistema actualmente vigente, donde se indicarán las novedades y las modificaciones propuestas, a la par que se indicarán que aspectos se mantienen sin cambios o que merecen alguna crítica por omisiones relevantes.-

II.a) CONCEPTO.-

         En primer lugar define al contrato de corretaje (art. 1345) como aquél en el que una persona  denominada corredor,  se obliga ante otra a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes. En este sentido se mantiene la idea referida a que el corredor es un profesional que ejerce libremente su actividad, sin relación de subordinación laboral respecto de las partes entre quienes intermedia en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, como se verá no necesaria y exclusivamente inmobiliarios.-

        Tampoco representa a las partes en esta etapa, lo que incrementa la concepción netamente liberal de su actividad. Recordamos que en la antigua idea original era un mero agente auxiliar de los comerciantes, que colaboraba para que aquél pudiera desarrollar sus actos de comercio. Ahora es una actividad marcadamente mercantil por si misma, pues el corretaje es un acto de comercio (art. 8, inc. 3, Cód. Com.) y lo ejerce el corredor, a nombre propio, asumiendo obligaciones y ejerciendo derechos, como su profesión habitual. La crítica no pasa por la definición sino pues en todo caso también correspondería derogar el art. 34, inc. a) que también define la actividad del corredor.-

       En lo que respecta a la conclusión del contrato de corretaje (art. 1346) señala que se concreta dicha circunstancia si el corredor está inscripto para el ejercicio profesional del corretaje, por su intervención en el negocio, sin que se proteste  (o sea se objete) expresamente su intervención de manera contemporánea con el comienzo de la misma o por la actuación de otro corredor por el otro comitente. La novedad en este aspecto consiste en que puede haber contrato de corretaje aún el corredor no está inscripto, entendemos que será en el supuesto que la ley no exija tal requisito; en tal caso se  requiere pacto expreso por escrito que sólo obliga a la parte que lo firmó. Recordamos que en el sistema vigente el corredor no inscripto no tiene acción para reclamar su comisión y no parecería saludable que se admita la intervención de personas que no estén debidamente matriculadas. Por lo tanto debería aclararse dicha circunstancia, pues resulta contraria a la obligación de matriculación que prevé el art. 33 de la ley 20.266, que no será derogado.-

         Por último la normativa proyectada señala que pueden actuar como corredores tanto las personas humanas como las jurídicas sin señalar algún limite en lo que respecta a los variados tipos societarios.-

II. b OBLIGACIONES

         Respecto de las obligaciones del corredor (art. 1347), se mantienen como en el régimen actualmente vigente, las de asegurar la identidad y la capacidad de las personas que intervienen en los negocios, los que deben ser propuestos con la información precisa y veraz  que no provoquen error en la voluntad de las partes. Estas a su vez deben ser informadas  de las circunstancias de hecho que puedan influir en la finalización del negocio. También se mantiene como en el régimen actual el deber de confidencialidad o sea que el corredor debe guardar secreto de todo lo concerniente a las negociaciones para mantener a debido resguardo lo relativo a las tratativas salvo requerimiento judicial o de autoridad pública competente, lo que puede aplicarse por ejemplo a la oficina estatal impositiva. También  debe asistir  a la firma de los instrumentos conclusivos de las operaciones hechas con su intervención.-

II. c) PROHIBICIONES

Con relación a las prohibiciones (art. 1348), son casi las mismas que actualmente rigen para el corredor, pues se le impide adquirir por si o por interpósita persona los bienes cuya negociación le ha sido encargada, tampoco puede hacer cobranzas por cuentas vinculadas con el negocio en que ha intervenido, ni tener cualquier clase de participación  o interés en la negociación de los bienes que estén comprendidos en ella. Del análisis grupal de todas las prohibiciones antes indicadas se desprende claramente la independencia de la actuación del corredor frente a situaciones que no deben interferir en el normal desarrollo de su actividad.-

 

II. d) GARANTÍA Y REPRESENTACIÓN

         La normativa proyectada en el art. 1349 habilita al corredor a dos actividades que en cierta forma van a contramano de las prohibiciones antes explicadas. En efecto, por un lado queda facultado para dar garantía (léase fianza) por obligaciones asumidas por una o ambas partes en la negociación; en la actualidad esa función la puede cumplir por una sola de las partes. Además puede recibir de una de las partes el encargo de representarla en la ejecución del negocio. De tal forma el corredor puede ser mandatario de una de las partes,  pero no en la etapa de negociación, lo que está expresamente prohibido, sino en la oportunidad de la ejecución del contrato mediado. Esto si bien se puede definir dentro de un marco teórico, en la práctica puede traer cierta confusión  de roles en especial teniendo en cuenta las prohibiciones explicadas en el punto anterior.-

III.- COMISIÓN

         Es importante resaltar que dentro de la breve decena de artículos que el Anteproyecto diseña para el contrato de corretaje casi la mitad de ellos se refieran a la comisión, entendida como la retribución que tiene que percibir el corredor por su actividad. Esto no es casual, pues la jurisprudencia ha sido pródiga en este tema y la mayoría de las decisiones judiciales han tenido como tema principal la fijación y el cobro de los honorarios profesionales.-

III a. MONTO

         El proyectado art. 1350 señala que el corredor tiene derecho a cobrar la comisión si el negocio se celebra como resultado de su intervención  poniendo en primer lugar lo que haya estipulado contractualmente con su comitente. De ello se desprende en primer lugar que se trata de una obligación de resultados o sea tiene que celebrarse  el negocio para que pueda cobrar la comisión Eso responde al “cuando” está habilitado a percibir su retribución, tema al que volveremos más adelante.-

Ahora siguiendo con el “cuanto” debe cobrar, en ausencia de estipulación del monto de la comisión tiene derecho a la del uso del lugar, por  lo tanto habrá que indagar el monto que habitualmente se determine en el sitio donde se celebró el contrato de corretaje o en su defecto en el lugar donde principalmente realiza su cometido. A falta de todas estas situaciones recién pueden ser fijados judicialmente.-

 

III.b INTERVENCIÓN DE UNO O VARIOS CORREDORES

         Otro de los problemas frecuentes en la práctica del ejercicio profesional encuentra solución en el proyectado art. 1351, el que modifica aspectos de la legislación vigente.-

         En efecto, se establece que si sólo interviene un corredor todas las partes le deben la comisión excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes conforme lo previsto por el ya comentado art. 1346.  De todas formas se impone que no existe solidaridad entre las partes, por lo tanto el corredor debe reclamar a cada una de ellas, el monto que le es adeudado y no el total de lo debido a cualquiera de las partes o a las dos de manera conjunta. Cada parte responde de manera individual frente al corredor en el caso de que se adeude su parte de la comisión.-

         Ahora si interviene un corredor por cada parte, cada una de ellas le deberá abonar la comisión a su respectivo profesional.-

III.c OBLIGACIÓN DE PAGAR LA COMISIÓN

         Volviendo al tema de “cuando” nace el derecho a cobrar la comisión, el proyectado art. 1352 establece la idea de que esto opera una vez concluido el contrato. Pero a su vez señala una serie de supuestos donde de todas formas se debe pagar la comisión, a saber.

         1.- si el contrato está sometido a una condición resolutoria, o sea que le ponga fin y esta no se cumple.-

         2.- que el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto.-

         3.- el corredor no concluye el contrato pero ha iniciado la negociación y el comitente le encarga su conclusión a un tercero o lo concluye por si mimos en condiciones similares. Esto da respuesta a los supuestos en donde se deja vencer la autorización de venta y las partes que han entrado en contacto a partir de los oficios del corredor terminan  el contrato excluyendo al profesional interviniente con el propósito de no abonar la comisión.-

         También se aporta la novedad de señalar los supuestos donde no se debe la comisión. Estos están enumerados en el art. 1353 del Anteproyecto y se producen cuando el contrato está sometido a condición suspensiva,  o sea que deja librado el comienzo del vínculo contractual para la oportunidad en que se concrete eventualmente un hecho determinado y éste no se cumple, con lo cual el contrato no  se  tiene por iniciado. Tampoco se debe comisión cuando el contrato se anula por cuestiones imputables al corredor por no haber cumplido con sus obligaciones, ya sea por la ilicitud de su objeto, por incapacidad o falta de representación de cualquiera de las partes o por circunstancias que hayan sido conocidas por el corredor y que generen su responsabilidad en la anulación del contrato.-

         Aparte de lo concerniente a la comisión, se incluye el derecho reembolso de los gastos, aunque la operación encomendada no se concrete, salvo que se pacte lo contrario (art. 1354).-

IV CONCLUSIÓN

         Si bien debe recibirse con beneplácito la idea de legislar sobre estos aspectos,  debe procurarse, tanto en los temas que se mantienen vigentes, como en los nuevos que se regulan o en las modificaciones que se proponen,  una adecuada redacción para que no sea el inicio de nuevos conflictos o de variadas interpretaciones. Es por ello que el último dispositivo referido al tema (art. 1355) deja un final abierto a la cuestión al señalar que las reglas de este capítulo no obstan a la aplicación de las disposiciones de leyes y reglamentos especiales. También se deberían incluir más especificaciones respecto del contendido y extensión los diversos instrumentos que suscriben los corredores, en especial a las diferentes cláusulas que lo deben integrar,  para no dejar vacíos legales en aspectos fundamentales del vínculo profesional del corredor con sus comitentes. Por ello sería de buena práctica y técnica legislativa el incorporar de manera completa e integral el régimen legal del corredor en el Proyecto de Ley y no su tratamiento en legislaciones separadas

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