Fallo sobre competencia de la justicia comercial en una ejecución de alquileres

Acá les subo un interesante resumen de un fallo donde deciden establecer la competencia de la Justicia Comercial en un proceso de ejecución de alquileres.

Explican cuándo corresponde la competencia de la Justicia Comercial para entender en el marco de un proceso de ejecución de alquileres

Debido a que la relación jurídica que vincula a las partes no es un contrato de locación típico, puesto que impone a los contratantes una serie de deberes que exceden la relación locativa, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvió que resulta competente el juez en lo comercial para conocer en el marco de un proceso por ejecución de alquileres de un local situado en un centro comercial.

En la causa “Alto Palermo S.A. c/ Paez María Constanza y otros s/ ejecución de alquileres”, la parte actora apeló la resolución de primera instancia en la que el magistrado se declaró incompetente para entender en estas actuaciones.

Tras recordar que a los efectos de la determinación de cuál es tribunal competente deberá analizarse el objeto de la pretensión,  los jueces que integran la Sala M señalaron que en el caso bajo análisis, la sociedad actora en el carácter de propietaria del complejo o centro comercial denominado "Córdoba Shopping Villa Cabrera" suscribió con la demandada un contrato de locación mediante el cual le confirió el derecho para comercializar artículos de indumentaria informal femenina individualizados en el convenio, en el local identificado con el N°L0050.

Ante la falta de pago del canon pactado en la cláusula séptima, promovió la presente demanda por cobro de pesos contra la locataria y los fiadores.

En este marco, los camaristas explicaron que “en principio, corresponde entender a la Justicia Nacional en lo Civil en las acciones derivadas de un contrato de locación, con independencia de la calidad de las partes o del destino comercial que se hubiere dado al bien alquilado”.

Sin embargo, los Dres. Elisa Díaz de Vivar y Fernando Posse Saguier entendieron que “en el presente caso la relación jurídica que vincula a las partes no es un contrato de locación típico, puesto que impone a los contratantes una serie de deberes que exceden la relación locativa e incluso en lo atiente al precio, establece pautas especiales para su determinación que hacen al giro comercial habitual de ambas partes”.

En tal sentido, la mencionada Sala juzgó que “se trata de un negocio complejo relativo al uso y goce del local comercial, entre lo que se destaca como característica principal la participación y colaboración de las partes en el negocio de la otra (derecho de admisión y continuidad)”.

En la sentencia dictada el 23 de febrero de 2015, el tribunal sostuvo que “en lo sustancial, la cuestión litigiosa no se circunscribe únicamente al reclamo efectuado a raíz de un simple contrato de locación, sino por el incumplimiento de un contrato sometido a reglas distintas que exceden el ámbito de la competencia de este fuero”.

En base a lo expuesto, la nombrada Sala determinó que “corresponde la competencia de la Justicia Comercial en una acción de desalojo si las características del contrato atípico de colaboración que une a las partes derivado del sistema de explotación comercial organizado en la forma de "centro comercial" o "shopping center" no lo definen como un contrato de locación de inmuebles sujeto a la competencia civil”.

Al resolver que “cuando al estar a las cláusulas del convenio y sus anexos, el objeto del contrato, destinado a una explotación comercial, el precio estipulado determinado por un valor mensual mínimo asegurado con un valor porcentual de las ventas efectuadas, el sometimiento a un control por parte del centro comercial, no constituyen características que lo definan como un contrato de locación de inmuebles”, los magistrados decidieron confirmar el pronunciamiento de primera instancia.