Consignas Trabajo Práctico de Derecho Civil I - Prof. Jimena Godino

TRABAJO PRÁCTICO de DERECHO CIVILI

PROFESORA: MARÍA JIMENA GODINO

Tema analizado: capacidad, domicilio, clases de personas, actos jurídicos y obligaciones.

Objetivos: Los objetivos del presente trabajo son  resolver un cuestionario práctico que tiene como base un boleto de compraventa y un contrato de locación.

Para la evaluación del presente trabajo grupal (grupos cuatro integrantes como máximo),  se tendrá en cuenta la adquisición de conocimientos durante el curso, el análisis efectuado y la presentación (incluir carátula del Instituto de Capacitación Inmobiliaria, índice, bibliografía utilizada, una conclusión final y elegir un título para el trabajo).

a.- Resolver el siguiente cuestionario en base al boleto de compraventa que se adjunta

1.- ¿Qué clases de personas suscriben el boleto de compraventa adjunto? Explicar.

2.- Completar sobre las líneas punteadas lo que corresponda.

3.- ¿Cómo redactaría el encabezamiento del boleto y que documentación solicitaría si la parte vendedora estuviese integrada por una madre con sus tres hijos de 9, 16 y 18 años que heredaron el inmueble del esposo y padre respectivamente?

4.- ¿Cómo redactaría el encabezamiento del boleto y que documentación solicitaría si la parte vendedora estuviese integrada por un demente declarado en juicio?

5.- ¿Cómo redactaría el encabezamiento del boleto y que documentación solicitaría si la parte vendedora estuviese integrada por un pródigo declarado en juicio (inhabilitado del art. 152 bis)?

6- ¿Qué tipo de acto jurídico es el contrato objeto de análisis? Caracterizar teniendo en cuenta la clasificación de los actos jurídicos.

7.-En base  la cláusula primera, explique el tema: Objeto de los actos jurídicos. ¿Sería válido si se omitiese designar el número de la Unidad funcional? Fundamentar.

8.- ¿Qué clase de obligación encuentra en la cláusula segunda? Explicar

9.- ¿Qué clase de obligación encuentra en la cláusula sexta? Explicar

10.- ¿A qué fuentes del derecho hace referencia la cláusula sexta? Explíquelas brevemente.

11.- En base  a las cláusulas séptima y octava, explique el tema de MORA.

12.- Teniendo en cuenta la cláusula décima, explique el concepto de sucesor universal.

13.-¿A qué domicilio/s se refiere el encabezamiento? ¿Y la cláusula undécima? ¿Conoce otros domicilios? Explicar

14-. ¿Por qué en el cierre se establece “…de conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto…”

15.- ¿Es necesario firmar el documento analizado? ¿Por qué? ¿Cómo? ¿Dónde?

16.- ¿Qué clase de instrumento es el documento analizado? Explicar.

17.- ¿Qué diferencias encuentra con relación a los requisitos y al valor probatorio entre el instrumento analizado y una escritura pública de compraventa?

18.- Suponga que el boleto fue suscrito el 1 de agosto del año 1998.  ¿Por qué medio de extinción de las obligaciones estaría extinguida la obligación de escriturar?

19.- En el supuesto anterior ¿qué tipo de obligación sería? Tener en cuenta la diferencia entre una obligación civil y una natural.

20.- ¿A qué atributo de las personas se refiere la cláusula novena? ¿Por qué le parece que es importante tenerlo en cuenta? 

Boleto de Compraventa

Entre Esteban Casales, casado en primeras nupcias con Rosalía Castro, nacido el 8 de julio de 1970, con DNI 20.654.567., con domicilio en Venezuela 187, 4º Piso, Capital Federal, en adelante denominado "LA VENDEDORA", por una parte; y  por la otra parte  "Rey del Pinar .S.RL", con domicilio -------------- en Riobamba 555, Capital Federal, representada en este acto por Jorge Almada., DNI 16.433.666, en su carácter de -------------------, según contrato social por escritura pública Nro 105 de fecha 22 de marzo de 2009 pasada al folio 309. del registro notarial a cargo del escribano Esteban Rosales, inscripto en el Registro Público de Comercio, con fecha 27 de marzo de 2009,  que en copia se adjunta, en adelante llamada "LA COMPRADORA",  se conviene en celebrar el presente boleto de compraventa sujeto a las siguientes cláusulas:

PRIMERA: "LA VENDEDORA" vende a "LA COMPRADORA" y ésta adquiere un departamento sometido al Régimen de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, designado como Unidad Funcional Nro 12, ubicada en el piso cuarto., designado con la letra A, del inmueble sito en la calle Tucumán 1523, de Capital Federal, con las medidas, linderos y superficies según constan en el respectivo título de propiedad inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble en la Matrícula Nro FRE 8-1234/12

SEGUNDA: Esta venta se realiza por el precio total de DOLARES ESTADOUNIDENSES CIENTO VEINTE MIL.(U$S 120.000.), de cuya cantidad el comprador entrega en este acto al vendedor, en un cheque Nro 55566677-9. contra el Banco Sur., cuenta Nro. 2384859, la suma de DOLARES ESTADOUNIDENSES CUARTENTA MIL.(U$S 40.000), a cuenta de precio y como principio de ejecución del contrato. Esta imputación se considerará cumplida cuando el cheque que se entrega en este acto se debite en la cuenta libradora o el vendedor otorgue recibo y carta de pago por dicha cantidad. El saldo, o sea la suma de DOLARES ESTADOUNIDENSES OCHENTA MIL (U$S80.000.) será abonado en el acto de firmarse la escritura traslativa de dominio y entrega de la posesión  en la fecha y lugar que se indica en la cláusula sexta.

TERCERA: La  posesión del bien vendido, completamente desocupado, libre de inquilinos, subinquilinos, simples tenedores o intrusos, se dará a "LA COMPRADORA" el día de la escrituración, pudiendo ésta con anterioridad a ese momento, constatar el estado del inmueble.

El citado inmueble debe entregarse con los siguientes muebles e instalaciones que se declaran comprendidos en la venta: aire acondicionado marca Coventry y dos ventiladores de techo

Asimismo, la presente venta incluye la línea telefónica Nro 5236-8951 que quedará en beneficio de la "LA COMPRADORA" quedando a su exclusiva cuenta y cargo los gastos que originen el cambio de titularidad de la mencionada línea. "LA VENDEDORA" se compromete a facilitar toda la documentación necesaria a efectos de que "LA COMPRADORA" pueda iniciar los trámites correspondientes ante la empresa telefónica que corresponda

CUARTA: Se deja constancia que el pago previsto en la cláusula SEGUNDA del presente deberá ser abonado en DOLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES, que el comprador declara tener en su poder. Esta disposición es condición de venta y no podrá alegarse circunstancia alguna en relación con las variaciones que pudieran registrase en el mercado cambiario, ni invocarse la teoría de la imprevisión. En caso de no contar "LA COPRADORA" con la cantidad de dólares estipulados deberá hacer entrega a "LA VENDEDORA" de la cantidad de pesos necesarios para adquirirlos en el mercado libre de cambios local o de Montevideo, República Oriental del Uruguay.

QUINTA : La presente venta se realiza en base a títulos perfectos, libre de todo gravamen, deuda y derecho real, con todos los impuestos de alumbrado, barrido y limpieza, y los servicios de Aguas Argentinas, luz, gas, teléfono y expensas totalmente pagos al día de la escrituración. Se deja constancia que se solicitó en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal informe de dominio con fecha 10 de mayo de 2014, bajo el Nro E005657474 e informe de inhibiciones con fecha 10 de mayo de 2014. bajo el Nro E0085859404. de lo cual surge la titularidad y las condiciones de dominio así como que "LA VENDEDORA" no se encuentra inhibida para disponer  libremente de sus bienes.

SEXTA: La escritura traslativa de dominio se realizará por ante el escribano Juan Solís., con domicilio en el calle Viamonte 1345, teléfono 55555555., fijándose como plazo máximo  el día 15  de julio de 2014. "LA VENDEDORA" declara que la presente operación se realiza en base a títulos perfectos, con los certificados de dominio e inhibición a la vista y que todos los impuestos, tasas, contribuciones, expensas, etc. se encuentran pagos al día de la fecha. "LA VENDEDORA" se obliga  a entregar al escribano interviniente toda la documentación necesaria para la correspondiente escritura dentro de los cinco (5) días hábiles contados a partir de la fecha. Las partes serán oportunamente notificadas de modo fehaciente, respecto del día, hora y lugar en que se llevará a cabo el acto escriturario. Todos los gastos emergentes de la escrituración  serán asumidos por las partes de acuerdo a la Ley y la Costumbre.

SEPTIMA: La mora se pacta de pleno derecho y por el sólo transcurso del tiempo, sin necesidad de notificación judicial o extrajudicial alguna y para el supuesto caso de que alguna de las partes no concurriera el día de la escrituración  o concurriéndose a escriturar, ésta no pudiere efectuarse, la parte no culpable podrá optar por : a) ejecutar el presente contrato, en cuyo caso se establece como indemnización a cargo del incumplidor la suma cien. dólares estadounidenses billetes  (U$S100) diarios desde la fecha fijada para escriturar hasta el día efectivo de la escrituración ; b) declarar resuelto el presente boleto por culpa de la parte incumplidora, en cuyo caso si el incumplidor fuese "LA VENDEDORA", deberá dentro de las 48 horas de notificado de la resolución, devolver íntegramente a "LA COMPRADORA" todas las sumas recibidas en forma doblada. SI el incumplimiento fuese de "LA COPRADORA" ésta perderá la suma entregada en este acto, la que será percibida por "LA VENDEDORA" en concepto de indemnización, pudiendo este disponer libremente del inmueble objeto del presente.

OCTAVA: A los efectos del fiel cumplimiento de las obligaciones que surgen del presente contrato, las partes convienen pactar la mora automática, la que se producirá por el mero vencimiento de los plazos acordados, sin perjuicio de lo establecido en el art. 509 del Código Civil.

NOVENA: Presente en este acto la Sra Rosalía  Castro., DNI 20.988.777. domiciliada en la calle Venezuela 187, 4º Piso, capital Federal, cónyuge en primeras nupcias de "LA VENDEDORA" quien presta su asentimiento a la venta efectuada por su esposo, en los términos del art. 1277 del Código Civil.

DECIMA: En caso de fallecimiento o incapacidad de cualquiera de las partes, sus sucesores o sus representantes legales deberán, dentro de los diez días de producido el deceso o la declaratoria de incapacidad, entregar a la otra parte las constancias judiciales  de la unificación de la representación y autorización, que deberán gestionar en el expediente respectivo, a los efectos de otorgar sin mayores dilaciones, la escritura de la presente operación.

UNDECIMA: Para todos los efectos legales que pudieran surgir del presente, las partes se someten a la jurisdicción de los tribunales nacionales de primera instancia en  lo civil de la Capital Federal, renunciando a cualquier otro fuero o lugar que pudiere corresponderles y fijan sus domicilios especiales en los denunciados ut supra donde se tendrán por válidas todas las notificaciones, intimaciones, citaciones y emplazamientos judiciales y/o extrajudiciales que se les efectuaren.

Leído a los presentes el texto íntegro del presente boleto de compraventa, y ratificadas por las partes todas sus cláusulas y condiciones, de conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la ciudad de Buenos Aires, a los 12 días del mes de mayo de 2014.”

b)  Resolver el siguiente cuestionario en base al contrato de alquiler que se adjunta

1.- ¿Qué tipo de acto jurídico es el contrato analizado? Explicar.

2.- ¿Qué modalidad de las obligaciones observa en la cláusula segunda? Explicar.

3.- ¿A qué causal de extinción de las obligaciones hace referencia la cláusula tercera? Explicar.

4.- Con respecto a la prestación, ¿qué tipo de obligación observa en la cláusula tercera? Explicar.

5.- ¿Qué tipo de obligaciones encuentran en la cláusula quinta? Explicar.

6.-  ¿Qué tipo de obligaciones encuentran en las cláusulas sexta y octava?  Explicar.

7.- ¿A qué fuente del derecho hace referencia la cláusula novena?  ¿Podrían las partes del contrato excluir su aplicación? Fundamentar.

8.- ¿A qué causal de extinción de las obligaciones hace referencia la cláusula décima quinta? Explicar.

9.- En función a la cláusula decima sexta, explicar el concepto de cláusula penal.

10.- ¿Qué tipo de obligación asume la garante (cláusula décimo novena)?

                                                CONTRATO DE  LOCACIÓN

Entre los abajo firmantes, por una parte la señora Carmen Castilla, con Documento Nacional de Identidad número 22253469,  con domicilio en la calle Francisco Bilbao 1548, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en adelante denominado “la locadora” por una parte y la señora Graciela Mele, Documento Nacional de Identidad número 15.853.030, domiciliada en la calle Zuviría, 1er piso “B”, Ciudad Autónoma de  Buenos Aires, en adelante  denominado “la locataria”, han convenido celebrar el presente contrato de locación que se regirá por las siguientes cláusulas.

PRIMERA, La locadora da en locación a la locataria y esta así lo acepta de conformidad, el inmueble de propiedad del primero de los nombrados ubicado en la Avenida Pedro Goyena 751, Piso 5to., departamento "B", Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

SEGUNDA, El presente contrato tendrá una vigencia total de veinticuatro (24) meses, a contar desde el día 06 de junio del año 2013, por lo que su vencimiento se operará de pleno derecho el día 05 de junio del año 2015, sin necesidad de notificación o requerimiento alguno por parte de la locadora.

TERCERA, El precio de la locación por todo el periodo contractual se ha convenido en la suma total de Pesos SETENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS OCHENTA, ($ 79.680.-) pagaderos por “la locataria” de la siguiente forma: a) Durante primer el año de locación abonará la suma de Pesos DOS MIL NOVECIENTROS DOSCIENTOS CINCUENTA ($ 2.950.-) mensuales; b) Durante el segundo año de locación abonará la suma de Pesos TRES MIL SEISCIENTOS NOVENTA ($ 3.690.) mensuales. 

 El alquiler se abonará mediante depósito en la cuenta bancaria del Banco Comafi caja de ahorro número ………………., a nombre de la señora Carmen Castilla, o en cualquier otro domicilio que la locadora indique fehacientemente en el futuro, siendo entendido que el mero vencimiento del plazo hará incurrir a la locataria en mora de pleno derecho sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna. El alquiler se pacta por período de mes entero y aunque la locataria se mudara antes de finalizar el mes, pagará íntegramente el alquiler correspondiente a ese mes.  En caso de que no se abonare el monto fijado en la forma indicada, queda convenido que la demora en el pago del alquiler hará devengar a favor de la locadora un interés del 0,5% diario sobre el alquiler adeudado y hasta la fecha del efectivo cobro por la locadora, independiente de la acción de desalojo por falta de pago que podrá iniciar la locadora.

CUARTA, Déjase constancia que la mora en el pago del alquiler y de las demás obligaciones que les corresponda a la locataria, se producirá por el solo hecho de haber transcurrido el plazo sin necesidad de interpelación alguna. La falta de pago de un mes de alquiler pactado en la forma establecida en la cláusula TERCERA dará derecho a la locadora a dar por rescindido  el presente contrato.

QUINTA, la locadora entrega el inmueble  motivo de este contrato de locación, desocupado, con todos sus vidrios, herrajes, alacenas,  cocina, todos los interiores de los placares completos,  caldera,  llave térmica, todo en buen estado de funcionamiento y demás accesorios, que la locataria recibe de conformidad, y la locataria se obliga a mantener el inmueble en las mismas condiciones y a pagar el importe de los objetos que faltaren o estuvieran rotos y los deterioros ocasionados, salvo los que resultaren del buen uso y de la acción del tiempo. 

SEXTA, La locataria se obliga a no subarrendar en todo o en parte de la propiedad, ni a darla en comodato, a no transferir, ni ceder, ni vender este contrato, so pena de rescindirse el mismo.

SÉPTIMA, La unidad deberá destinarse exclusivamente a vivienda, no pudiéndose cambiar el destino indicado, el cual se reputa conocido por la locataria, quien además se obliga a cumplir las disposiciones legales sobre propiedad horizontal y las que surjan del Reglamento de Copropiedad y Administración.

OCTAVA, Se  encuentra prohibido a la locataria realizar modificaciones  en la unidad sin la expresa conformidad de la locadora dada por escrito, en cuyo caso, dichas modificaciones quedarán en beneficio exclusivo de la propiedad, no teniendo la locataria derecho a realizar ningún reclamo al respecto. Tampoco podrán la locataria tener en la propiedad cosas que pudieren afectar la seguridad de las personas, objetos e instalaciones, ni realizar actos que contraríen las normas municipales y legales  vigentes, como así también las que surjan del Reglamento de Copropiedad y Administración.

NOVENA, En caso que la locataria decida rescindir el presente contrato, podrá transcurridos los seis (6) primeros meses de vigencia de la relación locativa, hacerlo, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión a la locadora  con una antelación mínima de sesenta (60) días de la fecha en que  reintegrará lo arrendado. La locataria, de hacer uso de la opción de rescisión  antes de cumplirse el primer año de vigencia de la relación locativa deberá abonar a la locadora, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un  solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. Todo conforme a lo establecido en el art. 8º de la ley 23.091 de locaciones urbanas.

DECIMA, Los gastos de servicios  de luz, gas, alumbrado-barrido y limpieza (ABL), aguas y expensas serán soportados por la locataria, quien asimismo se obliga a entregarle a la locadora los correspondientes comprobantes de pago de manera mensual o bimestral según corresponda. Se deja constancia que  la presente unidad no se entrega  con servicio telefónico. El mismo deberá ser solicitado por la locataria soportando la locataria los gastos correspondientes en todo concepto. Asimismo, si la locataria solicitara el servicio telefónico deberá abonar el servicio instalado en la propiedad hasta el día de la entrega del inmueble sin dejar deuda alguna. Será por cuenta de la locataria la conservación de los artefactos y accesorios de la propiedad y la reparación de los desperfectos menores provocados por su uso. La locataria dará inmediata cuenta a la locadora, de cualquier desperfecto que sufriere la propiedad, permitiendo al mismo o a su representante, el libre acceso a cualquiera de las dependencias de la unidad, cuando éste juzgue necesaria su inspección y permitirá la ejecución de todo trabajo que sea necesario para la conservación o mejora sin derecho a cobrar indemnización alguna. 

 DÉCIMA PRIMERA, la locadora no se responsabiliza de los daños y perjuicios que pudieran producirle a la locataria, a sus familiares y/o a terceros, por inundaciones, filtraciones, desprendimientos provenientes de roturas o desperfectos de caños, techos o cualquier otro accidente producido en la unidad.

DECIMA SEGUNDA, En ningún caso la locadora será responsable por las consecuencias directas y/o indirectas derivadas de casos fortuitos o de fuerza mayor y/o hechos dolosos o culposos de terceros con referencia y/o perjuicio de la persona de la locataria y/o bienes de ésta, o de cualquier otra persona.

DECIMA TERCERA, De producirse alguna avería o daño que fuese responsabilidad del consorcio, y éste tuviera que reparar o resarcir, la locataria esperará esa reparación por resarcimiento del consorcio al que pertenece la unidad locada, renunciando a todo reclamo a la locadora. La locataria ante cualquier reclamo por averías o daños imputados al consorcio podrá optar por comunicarse indistintamente ante el administrador o ante la locadora a efectos de la revisión y resolución de los mismos.

DECIMA CUARTA,  La falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato, dará opción a la locadora para exigir el inmediato desalojo de la unidad locada, reservando el derecho a reclamar por daños y perjuicios pudiendo éste exigir el pago de los alquileres hasta el día en que, dentro del plazo del contrato sea nuevamente alquilado.

DÉCIMA QUINTA, En caso de consignación de llaves el alquiler regirá hasta el día en que la locadora tome posesión real y efectiva de la propiedad.

DÉCIMA SEXTA, Si la locataria diera motivo por cualquier causa a que se le inicie juicio de desalojo, se compromete a pagar desde la iniciación del juicio y hasta que la locadora reciba las llaves de la propiedad, una suma mensual adicional equivalente a un mes y medio del alquiler pactado hasta la desocupación de la finca, el que empezará a correr por el solo hecho del incumplimiento y sin necesidad de intimación judicial o extrajudicial previa. Por su parte la locadora se reserva el derecho de iniciar las acciones judiciales correspondientes.

DÉCIMA SÉPTIMA, La entrega de las llaves de la propiedad será acreditada por la locataria mediante documento escrito emanado y suscripto por  la locadora, no admitiéndose otro medio de prueba.

DÉCIMA OCTAVA, A fin de garantizar el fiel cumplimiento de este contrato y de todas las obligaciones contraídas por la locataria, esta entrega a la locadora en calidad de depósito la suma de pesos Tres Mil Seiscientos Noventa ($ 3.690.-), sirviendo este contrato suficiente recibo. Dicho depósito no devengará interés alguno ni podrá la locataria imputarlo al pago de alquileres reservándose la locadora el derecho de cancelar con el mismo cualquier deuda pendiente al finalizar el contrato. La citada suma será devuelta a la locataria dentro de los 45 días de  reintegrar la propiedad completamente desocupada y a entera satisfacción de la locadora, previa las deducciones a que hubiere lugar. 

DÉCIMA NOVENA, La Señora Mónica Suarez, con Documento Nacional de Identidad número 28.6539.754 con domicilio en la Avenida Rivadavia 4324, 2do piso departamento “A”, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, presenta el título de propiedad del inmueble sito en la Avenida Rivadavia 4324 , 2do piso departamento “A”, unidad funcional número 3 y Unidad complementaria X (cochera), Ciudad Autónoma de Buenos Aires  y lo  ofrece  en garantía del presente contrato y se constituye como fiador del presente y como solidaria pagadora. La garante se constituye en fiadora lisa, llana y principal pagadora conjunta y solidariamente con la locataria, de todas sus obligaciones convenidas sin limitación alguna y no solamente por el tiempo de vigencia del contrato sino hasta que la locataria desocupe la unidad arrendada y se haga cargo de la misma la locadora en las condiciones en que la entrega en buen estado de conservación y abonados al día la totalidad de los alquileres, servicios de luz, gas y teléfono y expensas (gastos de pulsos, comunicaciones de larga distancia nacional e internacional y cualquier otro concepto facturado por el uso del servicio telefónico).  Asimismo la garante manifiesta que el inmueble que da en garantía  se encuentra libre de gravámenes y restricciones y renuncia expresamente a cualquier excepción que pudiere oponer y se coloca en el mismo grado y asumiendo la misma responsabilidad que la locataria, firmando en prueba de conformidad el presente contrato. La locataria deja constancia que si la nombrada garante efectuara la venta de la propiedad ofrecida como garantía, la sometiera al régimen del bien de familia y/o constituyere algún gravamen sobre la misma, se comprometerá  a designar nuevas garantías a satisfacción de la locadora, bajo pena de incurrir en mora en las mismas condiciones que las establecidas en este contrato.

VIGÉCIMA, Las partes se someten a los  Tribunales Ordinarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con renuncia expresa a cualquier otra jurisdicción, constituyendo domicilios especiales en los mencionados en este contrato donde se tendrán por válidas todas las notificaciones judiciales y/o extrajudiciales relativas a la presente obligación contractual, aunque los interesados no vivan o no se encuentren en ellos. En prueba de conformidad se firman cinco ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el día  06 de junio de 2013.---------