TRABAJO PRÁCTICO de DERECHO COMERCIAL II Y DE
DERECHO CIVIL III
PROFESORES:
CURSO: 1º 2º
CUATRIMESTRE
Objetivos
Los objetivos del presente trabajo son
poder analizar un fallo de relevancia para la actividad inmobiliaria y redactar los distintos instrumentos relativos
a una operación de locación ( reserva y contrato de locación) en función a la situación planteada en dicho fallo.
Pautas de
presentación
El Trabajo
deberá incluir la carátula del Instituto, índice, introducción y conclusión. Asimismo, se deberá elegir un
título que refleje el resultado del trabajo.
Consignas:
- Análisis del fallo. Luego de leer detenidamente el fallo adjunto, responder a las siguientes preguntas:1.a) ¿Cuáles son los hechos en los que se basa el fallo?1.b) ¿Sobre qué temas jurídicos trata el fallo?1.c) ¿Cuál fue la decisión del Juez de Primera Instancia y cuáles fueron los fundamentos de la misma?1. d) ¿Cuál fue la decisión del Tribunal de Segunda Instancia y cuáles fueron los fundamentos de la misma?1. e) Opinión personal o del grupo.
2) Como corredor inmobiliario, redactar los
instrumentos (reserva, contrato de locación, etc.) que deberían haberse llevado
a cabo para la concreción exitosa de la operación planteada en el fallo y
detallar y explicar la documentación que debería
solicitarse. Tomar como pauta la celebración de un contrato comercial por el
plazo mínimo previsto por nuestra legislación.
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial
Contenciosoadministrativo de San
Francisco(CCivComyContenciosoadministrativoSanFrancisco)
Fecha: 19/02/2013
Partes: Giordano, Evaristo Angel y otros c. Día Argentina S.A.- acción
declarativa de certeza
Publicado en: LLC2013 (junio), 570 - LLC 2013 (junio) , 601, con nota de José
Fernando Márquez;
Cita Online: AR/JUR/11996/2013
Hechos:
Un locador promovió acción declarativa de certeza a fin
de que cese el estado de incertidumbre sobre la relación jurídica que lo une al
accionado, con relación a la redeterminación del precio del canon
locativo y la determinación de la deuda existente. Sostuvo que celebró con
el locatario tres contratos de locación urbana sobre tres inmuebles contiguos
que forman una unidad, por diez años, y que se pactaron dos mecanismos de
ajuste del precio del alquiler, debido a la alta inflación. La sentencia de
primera instancia hizo lugar a la acción declarativa de certeza. Apeló la parte
demandada y la Cámara de Apelaciones aceptó su recurso.
Sumarios:
1. La cláusula de renegociación anual del precio de la
locación debe considerarse nula porque atenta contra el principio de orden
público debido a que el art. 1507 del Código Civil exige el mantenimiento de
las condiciones pactadas durante el plazo mínimo y, asimismo, vulnera
el art. 7 de la ley 23.928, porque prevé que el mecanismo de ajuste
sea el porcentaje de aumento de los productos comercializados por el
locatario.
Jurisprudencia Relacionada(*)
Ver Tambien
(*) Información a la época del fallo
Texto Completo: 2ª Instancia.— San Francisco, febrero 19 de 2013.
1ª ¿Es procedente el recurso de apelación intentado por
la parte demandada? 2ª ¿Qué pronunciamiento corresponde en definitiva?
1ª cuestión.— La doctora Griboff de Imahorn dijo:
I) El caso: Que a fs. 62/67 el Sr. Evaristo Angel
Giordano, por derecho propio y en nombre y representación de Distribuidora
Deportiva S.R.L. y de la Sucesión de Héctor Juan Cravero, promueve acción
declarativa de certeza en los términos del art. 413 del C.P.C. en contra de Dia
Argentina S.A. a fin de que cese un estado de incertidumbre sobre la relación
jurídica entre las partes en relación a la redeterminación del precio del canon
locativo en los contratos de locación celebrados entre las partes con fecha 31
de julio de 2007, y la determinación de la deuda existente retroactivamente y
actualizada hasta el día 15-02-11. Señala que en la fecha referida celebraron
con la demandada tres contratos de locación urbana sobre tres inmuebles
contiguos que forman una unidad: a) el suscripto a título personal por él y la
demandada como locatario, ubicado en Bv. 25 de mayo 2556, de 1443 m2; b)
contrato suscripto por él y Héctor Juan Cravero como locadores y la demandada
como locatario, ubicado en Bv. 25 de mayo 2556, de 132 m2; c) contrato
suscripto entre Distribuidora Deportiva S.R.L. como locadora y Día Argentina
S.A. como locataria, ubicado en calle Iturraspe 2275, de 412 m2. El plazo de
duración fue de diez años. En la cláusula quinta se pactaron dos mecanismos de
ajustar equitativamente el precio del alquiler dado la alta inflación reinante
y la prohibición de indexar precios: a) para el caso en que se autorizaran
aplicaciones de índices, sean del INDEC u otros; b) para el caso de no
autorizarse aplicación de índices, tal como sucede hoy, el precio se
renegociaba una vez por año. Los contratos rezan en la parte pertinente:
"5.2...En caso de ser autorizado expresamente por la legislación en
vigencia, el precio se reajustará de acuerdo a la variación porcentual del
Indice de Precios al Consumo, Subíndice de Alimentos y Bebidas, que
mensualmente emita el INDEC. A estos efectos se tomará como mes base el primer
mes a partir del cual entró en vigencia la autorización legal para indexar y se
lo comparará con el del mes anterior al del canon que corresponda abonar. El
reajuste se producirá en forma anual, siguiendo el procedimiento descrito
precedentemente. Si la legislación en vigencia en cualquier tiempo de la
duración del presente contrato dispusiere en forma imperativa la aplicación de
algún otro mecanismo de reajuste, indexación o actualización del precio del
alquiler, se estará a lo que resulte de la normativa aplicable. Las partes tendrán
la obligación de negociar un reajuste equitativo del precio para el caso de
que, por la eventual aplicación de algún índice de ajuste que pudiere
corresponder, debiere el locatario pagar un precio superior al vigente en el
mercado para inmuebles de las características del que es objeto de ésta
locación, o bien, debiere el locador percibir un precio inferior. En tanto
tuvieren lugar las negociaciones para la eventual modificación del precio, el
locatario seguirá pagando al locador el importe correspondiente al último mes
en que hubiere hecho efectivo el pago del precio. Esta suma se considerará como
pago a cuenta y no podrá invocarse su eventual insuficiencia como causal de
resolución del presente y desalojo del locatario. 5.3. Las partes acuerdan que,
una vez cada 12 meses de la recepción de la tenencia del inmueble por parte del
locatario y mientras no se permita legalmente la aplicación de algún mecanismo
de ajuste de los previstos en el punto 5.2. precedente, el precio se adecuará
conforme a la variación porcentual del promedio de los valores de todos los
productos indicados a continuación o los que en su momento se encuentren a la
venta (en adelante, conjuntamente denominados "La Canasta’): 1) COCA COLA
2,25 L; 2) Cerveza QUILMES CRISTAL 1L; 3) Aceite de Girasol COCINERO O.9 L, 4)
Lavandina con Fragancia DIA 1L; 5) Fideos spaghetti MATARAZZO 500G. A los fines
de la determinación de la variación porcentual de La Canasta, se tomarán como
referencia los precios de venta al público de La Canasta, en la tienda DIA% que
explote el locatario en el inmueble. La variación porcentual se calculará
tomando los precios de la canasta a la fecha del último día del mes inmediato
anterior a aquel en el que corresponda efectuar la verificación indicada en los
párrafos precedentes, y tales precios se compararan con los vigentes a igual
día del año calendario anterior." "5.4. Si hubiere alguna
discrepancia entre las partes relacionada con el proceso de verificación y
modificación del precio, cualquiera de las partes podrá someter la fijación del
precio a la decisión judicial, la cual —siempre y cuando considere que
efectivamente procedía modificar el precio— deberá determinarlo con efecto
retroactivo al mes en el cual procedía tal modificación. En tanto tuvieren
lugar las negociaciones o procedimientos para la determinación del precio, el
locatario seguirá pagando al locador el importe correspondiente al último mes
en que hubiere hecho efectivo el pago del precio. Si, en definitiva, el precio
fuera modificado en más con efecto retroactivo a la decisión judicial que así
lo disponga, esta suma se considerará como pago a cuenta y no podrá invocarse
su eventual insuficiencia como causal de mora, ni de resolución del presente y
desalojo del locatario. Si, en definitiva, la referida decisión judicial
modificare el precio en menos y con efecto retroactivo, todas las sumas que el
locatario hubiere pagado en exceso se imputarán al pago del precio que se fuere
devengando en lo sucesivo. En todos los casos, las costas a que diere lugar el
proceso judicial correrán en el orden causado y las comunes por mitades".
El actor indica que los precios iniciales fijados en los contratos fueron los
siguientes, la suma de Pesos seis mil más IVA mensuales para el contrato
descrito al punto a), la suma de Pesos Un mil más IVA para el contrato
descripto al punto b) y la suma de Pesos Tres mil más IVA para el contrato
descripto al punto c) Pone de manifiesto que la locataria es subsidiaria de una
empresa multinacional, con un cuerpo de asesores letrados, contables y
financieros por lo que afirma no puede interpretarse que fueron forzados a
firmar el contrato ellos. Afirman que el contrato fue elaborado por la
locataria por lo que no puede interpretarse que ésta constituya el contratante
débil. Sostiene que según establece el contrato, el precio total de las
locaciones (tomando para simplificar un valor total de $ 10.000 como base
inicial para los tres inmuebles): agosto de 2007- agosto de 2008= $ 10.000+
IVA, segundo año: agosto de 2008-agosto de 2009 incrementa un 35%: $ 13.500+IVA
mensuales, tercer año: agosto de 2009-agosto 2010 incrementa un 25%: $
16.875+IVA mensuales, cuarto año: agosto de 2010-agosto de 2011: se incrementa
un 30%: $ 21.938+IVA mensuales. Afirma que los montos surgen de los precios de productos
establecidos en los contratos, a las fechas de actualización y el precio actual
total de las tres locaciones es de Pesos veintiún mil novecientos treinta y
ocho ($ 21.938) mensuales más IVA, más la aplicación de un 0,2% diario desde la
fecha de la mora y hasta el efectivo pago, lo que se calcula sobe la diferencia
no pagada. Pide que así se determine el precio resultando una diferencia entre
el pago que les efectuaban y el que deberían hacerles de $ 11.938+IVA
mensuales, concluyendo que si se hace un cálculo actualizado simple les adeudan
el canon actualizado que arrojaría una deuda de Pesos Trescientos setenta mil
setenta y ocho más IVA o en su caso si se aplicara intereses como si estuvieran
en mora en el pago de la locación –es decir, con la aplicación del 0,2% diario
desde cada mes adeudado, la deuda ascendería a la suma de Pesos Trescientos
cuarenta y nueve mil ciento treinta y seis con setenta y cuatro centavos.
Solicita, en definitiva, se haga lugar a la presente acción haciendo cesar la
incertidumbre y determinando como se pide el precio del canon locativo mensual
total y el monto de la deuda que la demandada tendría con el mismo de acuerdo a
los parámetros peticionados. La demandada por su parte no comparece por lo que
se la tiene en la situación del art. 509 del C.de P.C. A fs. 84 comparece la
demandada a través de su apoderado Dr. R. A. y realiza una serie de
consideraciones respecto a la petición de la actora, referidas a cuestiones de
orden público solicitando se desestime la demanda.
II. La sentencia de primera instancia: El juez a quo
hace lugar a la acción declarativa de certeza, declarando que le asiste derecho
al locador a cobrar en concepto de ajuste del precio por los tres contratos de
locación suscriptos con la demandada con fecha 31 de julio de 2007, los
siguientes importes: a) por el período que va desde el 01-11-08 al 31-10-09, la
suma de pesos tres mil quinientos mensuales; b) por el período que va desde el
01-11-09 al 31-10-10 la suma de pesos seis mil ochocientos setenta y cinco
mensuales; c) por el período que va desde el 01-11-10 al 31-10-11, la suma de
pesos once mil cuatrocientos sesenta y cinco mensuales, todos esos importes más
el IVA correspondiente. Se funda el sentenciante en que la accionada no
contestó la demanda lo que interpreta, demuestra un desinterés en el resultado
del pleito y genera una presunción "iuris tantum" de veracidad de los
dichos de la actora, advierte en relación al "hace presente"
presentado por la demandada que las manifestaciones de fs. 84/86 no pueden ser
tomadas como oposición a la pretensión, sólo sirven las que se efectúan en
torno a la procedencia de la acción y la aplicación de las normas vigentes, que
por obvias razones deben ser tenidas en cuenta por el mismo en todas las
cuestiones que se sometan a resolución. Sostiene que no caben dudas que los
hechos en que se funda la pretensión tornan viable la presente acción, ya que
la cláusula quinta del contrato en la que se fija el precio, si bien
inicialmente se cuantificó en pesos, a renglón seguido se establece un
complicado mecanismo de reajuste, el que incluye varias alternativas según
circunstancias que pudieren presentarse. Respecto de las "cláusulas de
estabilización" considera que son aquellas que insertan las partes en los
actos jurídicos (sobre todo en los contratos) con la finalidad de preservar, en
forma progresiva y real, el valor de las prestaciones de dar dinero que se
proyectan en el tiempo y de sustraerla del rigor del principio nominalista, por
lo que si el contrato fue celebrado en el año 2007, habiendo abandonado el país
la estabilidad de precios en épocas de la convertibilidad, resulta razonable
que las partes busquen protegerse de los riesgos de una devaluación sujetando
el precio de alquiler, por ejemplo, al valor de una cosa o servicio, fijar
obligaciones alternativas, precios escalonados o, como en el caso, el valor de
una cosa relacionada con la actividad del deudor. En todos los casos se trata
de desmonetizar el contenido de la obligación, desvinculándose del precio moneda.
La finalidad de la norma es evitar el efecto acumulativo de la indexación,
dando lugar a distorsiones que terminaban por generar deudas dinerarias muy
superiores al valor real de los bienes, transformándose en un negocio
financiero que favorecía al acreedor y perjudicaba al deudor. Con fundamento en
doctrina judicial de la Corte, señala que entiende que la sujeción del precio
del alquiler al valor de una cosa relacionada con la actividad del deudor —en
el caso productos comercializados por la propia locataria— no constituye una
cláusula de indexación del precio prohibida por los arts. 7 y 10 de la ley
23.928 (texto según el art. 4 de la ley 25.561). Por último, efectúa los
cálculos de rigor y en base a la pretensión formulada por la actora, a los
datos —en algunos casos— y presunciones —en otros— determina los importes a
cobrar por la parte actora.
III. Los agravios del demandado y su contestación por
la actora: El recurrente los expresa a fs. 131/137 donde sostiene que: a)
Primer agravio: Se agravia de que el a quo afirma en la resolución impugnada
que la modificación del precio de la locación por aplicación de un índice de
precios convenido por las partes y conformado por productos comercializados por
la locataria en el inmueble objeto de la locación no es una estipulación
alcanzada por la prohibición impuesta por los arts. 7 y 10 de la ley 23.928 y
por el art. 4 de la ley 25.561, equiparando la estipulación contractual
antedicha a un supuesto de fijación del precio del alquiler de acuerdo con
"...el valor de una cosa relacionada con la actividad del deudor"
(punto 3 "in fine" y punto 4 de la sentencia apelada). Sostiene que
contrariamente a lo expuesto por el a quo, el procedimiento que la actora
pretende aplicar y que fuera receptado en la sentencia definitiva de primera
instancia no consiste en expresar el precio de la locación en concordancia con
el valor de una cosa relacionada con la actividad de la locataria. En lugar de
ello, el procedimiento en cuestión constituye un claro supuesto de indexación,
ajuste o repotenciación del precio de la locación por aplicación de un índice
de precios. Afirma que si las partes hubieran querido expresar el precio de la
locación de acuerdo con el valor de los bienes comercializados en el local
alquilado, así lo habrían expresado en el contrato con toda claridad,
estipulando por ejemplo que el precio equivalía al de determinado número de
unidades de "tal o cual producto" o conjunto de productos. Lejos de
ello, las partes estipularon incrementar o repotenciar el precio de la locación
mediante el procedimiento de multiplicarlo por el mismo coeficiente o índice
porcentual que pudiere arrojar el promedio de incremento del precio de venta al
público de ciertos productos vendidos por su parte en el local alquilado. Dice
que la sola circunstancia de que el índice aplicado no fuera elaborado por el
INDEC sino por las partes no es óbice para concluir que se está pretendiendo
reajustar un precio por aplicación de un índice de precios. Indica, que en el
caso de autos no estamos ante un precio que fuera expresado en alguna unidad de
medida distinta del dinero. Las partes no acordaron, por caso, que el precio de
la locación sería el equivalente al precio de tantas o cuantas unidades de
alguno de los productos de venta en el inmueble alquilado. Lo que se estipuló
es bien distinto. Se acordó que se seguiría la evolución del precio de diversos
productos durante un tiempo determinado y que el incremento promedio de esos
precios sería utilizado como índice para incrementar el precio de la locación.
Esto es ni más ni menos que un índice de precios prohibido por las Leyes de
Convertibilidad y de Emergencia Económica. Las normas de orden público que
vedan la indexación son terminantes y no hacen distingos en materia de ajustes
por índice de precios. Todo y cualquier ajuste o indexación por índices de
precios está prohibido, sin que resulte relevante determinar el origen del
índice de precios que se pretenda utilizar. Cita los arts. 7 y 10 de la ley
23.928 y el art. 4 de la ley 25.561, afirmando que se trata de normas de orden
público. Dice que el raciocinio desarrollado en la sentencia apelada es una
forma de apartarse de esta clara regla hermenéutica. En primer lugar se define
erróneamente la naturaleza jurídica de la convención para luego y por esa vía,
sustraerla de la prohibición legal. Sin embargo, señala que la naturaleza de la
estipulación contractual no es la de expresión del precio con arreglo al valor
de una cosa vendida en el local alquilado sino la de un reajuste de ese precio
en la medida del incremento del promedio de los precios de un conjunto de cosas
vendidas en él. b) Segundo Agravio: Se agravia además de que el a quo considera
que estamos ante un supuesto de escalonamiento del precio de la locación. No lo
dice expresamente, pero esto es lo que parece inferirse del largo desarrollo
expuesto en el punto 3 de la sentencia apelada, donde cita doctrina y
jurisprudencia que autorizarían tal forma de determinación del precio.
Desarrolla, entonces, este agravio para la hipótesis de que se interpretare que
el fallo apelado ha concluido que el precio de la locación fue fijado en forma
escalonada y que, por esa vía, la estipulación pertinente queda excluida de la
prohibición legal de indexar los precios. Afirma que es claro que no existe
escalonamiento alguno del precio de la locación en el contrato que vincula a
las partes. Afirma que en autos el precio aplicable para cada momento de la
locación sólo es cognoscible con el transcurso del tiempo y a medida que va
resultando posible determinar cómo fueron evolucionando ciertos precios, de
forma tal que resulte posible conformar con ellos un promedio y calcular sobre
esa base un índice o coeficiente de actualización. Dice que es por ello que las
consideraciones realizadas en la sentencia impugnada acerca de la admisibilidad
de estipular un precio en forma escalonada —incluyendo la doctrina y la
jurisprudencia que cita en sustento de las mismas— pueden ser pertinentes en
abstracto, pero no se corresponden con el tenor de las estipulaciones
contenidas en el contrato de locación ni con los restantes hechos de la causa.
c) Tercer Agravio: Afirma que el a quo extiende injustificadamente las
consecuencias que acarrea la declaración de rebeldía que pronunciara su parte.
Toda declaración de rebeldía importa la presunción de veracidad de los hechos
pertinentes y lícitos alegados por la contraria, en la medida que no obren en
la causa otras constancias que los desvirtúen. Mas no es posible extraer de esa
situación procesal otras presunciones que no están contenidas en la ley ritual
y que, por el contrario, se oponen a los hechos comprobados en la causa y a lo
dispuesto por normas de aplicación imperativa. Así, señala que no cabe afirmar,
como lo hace el señor juez de la instancia anterior, que su parte demostraría
"desinterés en el resultado del pleito". Dice que la falta de
contestación de la demanda y la consecuente rebeldía pueden obedecer a razones
de lo más diversas, de modo que sólo pueden trasuntar desinterés en el
resultado del pleito cuando ellas están acompañadas de una conducta consistente
e inequívoca en tal sentido, lo cual no se verifica en la especie. Por otra
parte, la presunción de veracidad de los dichos de la actora que se predica en
la sentencia como consecuencia de la rebeldía de su parte se circunscribe a los
hechos. Empero, la cuestión dirimente en este proceso no versa sobre hecho
alguno sino sobre el derecho. Está fuera de controversia el que las partes
celebraran los contratos que constan en los instrumentos acompañados a la
demanda. Lo que, por el contrario, corresponde dilucidar es si son ajustadas a
derecho las estipulaciones indexatorias contenidas en ellos y que la actora
pretende aplicar. Para esta finalidad, el magistrado no se encuentra vinculado
por ninguna de las alegaciones de las partes ni por su eventual silencio. Antes
bien, debe aplicar la ley aún contra la hipotética voluntad de las partes, ya
que estamos ante normas de orden público (cf. art. 19 ley 25.561) que, por ello
mismo, son indisponibles para las partes. De haberse atenido al principio que
señaló en el párrafo anterior, entiendo que el a quo no podía sino rechazar la
demanda por contener una pretensión contraria a la prohibición legal de
indexar. d) Cuarto agravio: Dice que el a quo retrotrae el reajuste pretendido
por la actora al año 2007 cuando es la propia actora quien expresa en su
demanda que su primer requerimiento en tal sentido data del año 2009. Para así
concluir, el señor juez expresa que el mecanismo de ajuste anual resulta de
aplicación automática. Concluye que habiendo su parte impugnado la validez
legal de la auténtica cláusula indexatoria cuya aplicación se permitió en la
sentencia de primera instancia, va de suyo que también considera que es
abstracto analizar a qué fecha se habría de retrotraer este ajuste que es
legalmente imposible. Sin embargo, y en forma meramente subsidiaria, procedo
también a impugnar el dies a quo fijado en la sentencia apelada. e) Quinto
agravio: Se agravia de que el a quo fija el cómputo de los intereses a partir
de la fecha de dictado de la sentencia de primera instancia. En la hipótesis
negada por su parte, de que correspondiese hacer lugar a la demanda, los
intereses deberían comenzar a devengarse desde la fecha en que quedase firme la
sentencia definitiva, cualquiera fuere la instancia en la que esta se pudiere
llegar a dictar. Dice que esa parte del decisorio es incompatible con las
premisas sentadas por el mismo juez. En efecto, éste hace mérito de la
estipulación contractual de acuerdo con la cual la mora sólo se habrá de producir
una vez concluido el procedimiento para el ajuste del precio. Mas este
procedimiento no concluye con el solo dictado de la sentencia de primera
instancia sino una vez firme el pronunciamiento definitivo, el cual puede
recaer tanto en la primera como en cualquier otra instancia ulterior
requiriendo, además, del estado de firmeza. f) Sexto agravio: Concluye que el a
quo fija los intereses en un 0,2% diario. Estos intereses deben reducirse aun
de oficio, pues son contrarios a lo dispuesto en los arts. 656 y 953 del Código
Civil. Un interés del 0,2% diario equivale al 72% anual, porcentual éste que
supera en un 400% el que arrojaría, por caso, la aplicación de la tasa activa
que aplica el Banco de la Nación Argentina para sus operaciones de descuento a
treinta días. Indica que ni la declaración de rebeldía de su parte ni la sola
circunstancia de haberse estipulado esta tasa en el contrato obstan a la
aplicación de normas de orden público como las que acaba de citar. De lo
contrario, se estaría admitiendo un enriquecimiento sin causa de la actora a
costa de mi parte sobre la base de una estipulación contraria a la moral y a
las buenas costumbres. Pide se haga lugar a la apelación planteada, con costas.
La actora-apelada a fs. 139/143 v., contestó el
traslado de esa expresión de agravios, y solicitó el rechazo del recurso
intentado por la demandada, invocando su improcedencia formal con fundamento en
que la demandada pretende subsanar su negligente actitud de no contestar la
demanda ni ofrecer prueba intentando por la vía recursiva introducirlas ahora
en esta instancia. Señala que el recurso es inadmisible también sustancialmente
invocando la norma del art. 1198 del CC. y que el a quo incluyó en sus
consideraciones los efectos de la ley 23.928 y su aplicación en el presente
caso con coherencia y lógica, concluyendo que el orden público que invoca el
apelante de la ley 23.928 quedó absolutamente resguardado en la Sentencia
dictada, puesto que el juez efectúa dichas consideraciones de oficio, ya que no
podría haberlo hecho en base a la extemporánea contestación de la demanda.
Finalmente dice que el recurso interpuesto se devela como un mero instrumento
utilizado para terminar impugnando el contrato, tanto cuando pretende que la
cláusula determinativa del precio es nula, cuanto pide a los tribunales dejar
sin efecto las tasas de interés que el mismo contrato fija, tardíamente puesto
que incorpora esta discusión en el recurso de apelación. Pide en definitiva se
rechace la apelación, con costas.
IV. La solución: 1) Que a los fines de ingresar al
tratamiento de los agravios formulados por el apelante, previamente considero
necesario advertir que en el presente caso el apelante insiste en su postura
sobre la interpretación de determinadas normas jurídicas que fueran desestimadas
por el a quo en su decisorio, cuestión que si bien fue planteada por el mismo
en primera instancia con posterioridad al vencimiento del plazo para la
contestación de la demanda, ello no es óbice para ejercer la posibilidad de
criticar la decisión del juez de la instancia anterior insistiendo en que la
misma no hubiera sido acertada en los hechos o en el derecho, tal como se
plantea, sobre todo dado el carácter de orden público de las normas que rigen
la cuestión debatida.
2) En cuanto a los agravios formulados, cabe señalar
que los contratos de locación inmobiliaria, se distinguen por crear
vinculaciones perdurables, especialmente para los de finalidad lucrativa, cuyo
plazo mínimo es de tres años, el cual es un extenso lapso con vaivenes
económicos, si tenemos que pensar en el precio de la locación o alquiler.
Se trata de analizar la facultad o posibilidad de
establecer en el contrato algún tipo de mecanismo que permita mantener el
precio de la locación a valores de mercado sin vulnerar el orden público que
impregna las normas vigentes en materia de locación (ajuste, indexación,
escalonamiento o cualquier otro similar). Ello así debido a que quien celebra
un contrato de locación como locador busca legítimamente que ese valor se
mantenga en términos reales durante la vigencia del contrato y ello así, porque
los vaivenes económicos de nuestro país hacen que lamentablemente el sinalagma
contractual se altere con bastante frecuencia. De tal suerte, que muchas veces
resulta que lo que se tuvo en miras al contratar inicialmente, no resulta
posteriormente rentable. Cambian las condiciones económicas, cambia el
escenario del país, cambian los valores de mercado, pero no es posible cambiar
el contrato. Desde entonces ha surgido entre los contratantes el interrogante
de saber qué se puede hacer al respecto y se han "inventado" todo
tipo de artilugios y/o cláusulas con miras a tales fines. Algunas de ellas
válidas, como el escalonamiento, estableciendo un precio para los primeros seis
meses, otro para los seis siguientes y así sucesivamente o establecer un precio
total por todo el período del contrato fijando el modo de pagarlo mensualmente;
y otras, que realmente resultan abusivas y afectan el orden público locativo
(ver Knavs, Verónica y Dongo, Juan Ignacio, "Interpretación de las leyes
por su fin: la solución justa del caso", LA LEY 26/02/2009, 4, LA LEY,
2009-B, 138). En opinión de la suscripta, tal es el caso en estudio.
Cabe acotar que el régimen legal en materia locativa
—para inmuebles destinados a vivienda o uso comercial—, está comprendido en el
concepto de orden público; esto es, en el conjunto de principios de jerarquía
superior a los que la sociedad considera estrechamente vinculada la existencia
y conservación de la organización social establecida. El principio de prioridad
de la autonomía de la voluntad no es ciertamente absoluto, porque
circunstancias especiales podrían dar lugar a la revisión judicial del contrato
o de algunas cláusulas, v.gr. el ejercicio abusivo, la lesión subjetiva, etc.
(Rocca, Ival, Teoría de la "sorpresa" para la revisión del contrato,
Bias Editora, Bs. As. 1982. p. 20 y ss.).
Ahora bien, convenir los alquileres es entonces un
aparente insoslayable problema, pues de un lado tenemos la prohibición legal de
reajustar (ley 25.561) y por el otro la predecible inflación lo que lleva a las
partes a la hora de contratar, a la búsqueda de métodos que mantengan
estabilizados los alquileres.
En este caso el a quo aplica la cláusula 5.3 que prevé
la readecuación del precio de la locación anualmente, conforme a la variación
porcentual del promedio de los valores de todos los productos indicados en el
propio contrato o los que en su momento se encuentren a la venta denominados
"La Canasta". Al respecto, cabe señalar que debatida ha sido la validez
de aquellos mecanismos de determinación del precio, relacionados al valor
mercadería. El decreto 529/91, reglamentario de la ley 23.928, dejó subsistente
este modo de convenir el canon al disponer en su artículo 5 que "aquellas
obligaciones dinerarias que se ajusten por la variación del precio de un solo
producto o correspondan a la cuota parte del precio de un solo producto, tienen
los efectos de una permuta y no se encuentran alcanzados por los artículos 7, 9
y 10 de esta ley". Posteriormente el decreto 959/91 derogó ese precepto.
Frente a esa derogación surgió el interrogante en torno a la eficacia actual de
ese mecanismo de determinación del precio. Hay quienes recurriendo a las normas
de la compraventa (art. 1349 del Cód. Civil) sostienen la eficacia de dicho
mecanismo, en tanto y en cuanto el precio se refiera al valor de bienes o
productos vinculados con la explotación económica que el locatario realice en
el bien locado (Moisset de Espanés, Luis, La ley de convertibilidad:
determinación del precio y cláusulas de estabilización, en AAVV coordinado por
el citado jurista en Convertibilidad del Austral. Estudios jurídicos. op. cit.,
pág. 216 y ss.: Moisset de Espanés, Luis - Marquez, José F., Cláusulas de
determinación del precio y cláusulas de estabilización: la actualidad de la
distinción, JA 2002—IV— 979; Hernández, Carlos A. Frustagli, Sandra A.,
Comentario a los artículos 1493 a 1622 del Código Civil, dirigido por Ricardo
L. Lorenzetti, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2005, T. I, pág, 440 y ss.), pero ello
es, con las siguientes aclaraciones: No se trata de una cláusula de ajuste
—claramente prohibida en el contexto de la Ley de Convertibilidad y subsistente
bajo el régimen de emergencia—, sino de un mecanismo de fijación del canon
locativo. Así, para poner un ejemplo tenemos que el alquiler se puede fijar en
función de las cosas que vende, produzca o intermedie el locatario, por lo que
debemos tener en cuenta que no resulta indexatorio por ejemplo: si un inmueble
que se alquila para estación de servicio, es razonable establecer el precio en
cantidad de litros de nafta, o promedio de naftas y otros combustibles, o valor
del metro 3 de GNC (como ha autorizado por ejemplo, la CNCiv., Sala G, 7/10/98,
"Alberto Martino S.A. c/Distribuidora Rades SA.", RCyS, 1999-341); o
en el caso de una panadería el precio de la harina, y etc..
Como ya se dijo, en tal sentido, la ley 23.091 previó
un supuesto similar aunque prohibido por la ley de convertibilidad, ya que en
su artículo 3, señala ..." serán válidas las cláusulas de ajuste
relacionadas al valor mercadería del ramo de explotación desarrollado por el
locatario en el inmueble arrendado". Es decir que hubiera sido posible
convenir el precio fijado en la cantidad de pesos que valga tantos litros de
nafta, harina, etc. Sin embargo, no es posible de convenir: tantos pesos que
aumentarán de acuerdo al aumento de la nafta, ya que, aunque numéricamente
idénticos, este supuesto está expresamente prohibido, por resultar violatorio
al art. 7 de la ley 23.928 (ajustar el precio en función del porcentaje de
aumento).
Queda claro en definitiva, que es posible establecer
dentro de los términos del art. 1137 del Cód. Civil, y concordantes, la
libertad de fijar las condiciones en las cláusulas relativas al precio,
instrumentando las variantes que las partes crean convenientes. Pero ello es,
sin dejar de lado las normas de orden público, que regulan este contrato, entre
ellas el beneficio del plazo mínimo para el locatario, y la prohibición de
indexar que prevé la ley de convertibilidad (Confr. Albano Carlos, "El
precio en la locación. Variantes", DJ 2005-2, 973). Las normas que regulan
el contrato de locación son de orden público y en cualquier caso rige el primer
párrafo del art. 1507 del Cód. Civil, según el cual durante la vigencia de los
plazos mínimos no pueden alterarse los precios ni las condiciones del arriendo.
Sin perjuicio de que la ley 23.091, permitió el reajuste de los alquileres
mediante la aplicación de índices oficiales (art. 3°) a partir del 1/5/1991,
por la ley 23.928, quedó prohibida toda actualización monetaria, indexación por
precios, variación de costos o repotenciación de deudas y se derogaron las
normas que autorizaban tales actualizaciones (arts. 7° y 10 ley 23.928). Con la
ley 23.928 esta cuestión volvió a renovar su interés, aunque con otro matiz, cuando
la cuestionada —e inconstitucional— resolución 144/93 del Ministerio de
Economía Obras y Servicios Públicos (ver comentario de Abatti y Demaría Massey,
"La resolución 144/93 del MEOySP y la prohibición de progresividad de los
alquileres", La Ley, Adla, 1993-A, 246), pretendiendo interpretar la ley,
dispuso que fijar alquileres diferentes en distintos meses o períodos de un
contrato constituye repotenciación prohibida por el art. 10 de la ley 23.928.
Ahora bien, aunque se acepte o discrepe con la posibilidad de continuar con la
prohibición de indexar de la ley 23.928 y que ha mantenido la vigente ley
25.561, los "alquileres escalonados" durante el término de vigencia
del contrato de locación, no es dudoso que si se faculta a priori a cualquiera
de las partes del contrato de locación a imponer a la otra una renegociación
relativa al precio de la locación durante el plazo mínimo de vigencia, se
estaría vulnerando por vía elíptica el orden público relativo al plazo de la
locación. La cuestión no se vincula a la prohibición de indexar o repotenciar
el precio, sino con la obligación de mantener las condiciones del arriendo
durante el plazo mínimo del contrato. Porque una cosa es prever la aplicación
sucesiva, de manera escalonada o progresiva, de distintos precios ciertos a
pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato y otra es
pactar un precio, a todo evento precario, que regirá mientras una (cualquiera)
de las partes —en la práctica, no se dude, se trata del locador— por las
razones que fueren, no pretenda imponer a la otra una renegociación para
acordar un nuevo precio. Es claro que en el presente caso la renegociación del
precio se ha fijado anualmente, es decir, muy por debajo del plazo mínimo del
término de locación comercial.
Por otra parte, interpreto que no se trata de un caso
de alquileres escalonados, ya que cuando locador y locatario pactan
"alquileres escalonados", ambos saben desde el mismo momento de la
firma del contrato, cuál ha de ser el alquiler en cada período; lo que en este
caso no se da (Del voto del Dr. Zannoni, Cámara Nacional de Apelaciones en lo
Civil, sala F, del 3/12/2008 en autos "Kuschniroff, Víctor Hernán contra
Mandelbaum, Slama Wajnztok, sobre Consignación de alquileres", Expte.
84.054/2004, LA LEY 26/02/2009 , 4).
Si la renegociación de la cláusula relativa al precio
de la locación, durante el plazo de su vigencia, atenta contra el principio de
orden público que exige mantener las condiciones pactadas del alquiler durante
el plazo mínimo del contrato (arg. art. 1507, Código Civil), no parece acertado
por parte del a quo convalidar indirectamente una cláusula que contraviene el
orden público y que altera el sinalagma a través de la recomposición del
precio, tal como indica el apelante.
Además de todo lo expuesto, respecto a violación del
orden público con la cláusula de readecuación del precio sin respetar el plazo
mínimo legal previsto para este tipo de contratos de locación, ha dicho
autorizada doctrina que "...merece un párrafo aparte la segunda parte del
art. 3º de la ley 23.091 que autoriza el pacto de alquileres con cláusulas de
reajuste relacionadas al valor de mercaderías del ramo de explotación
desarrolladas por el locatario en el inmueble arrendado. Esta disposición debe
considerarse derogada por la prohibición del art. 7 de la ley 23.928 y su art.
10 que prohibían la indexación por precios. Esta prohibición se mantiene
literalmente en la redacción dada a dicho art. 7º de la ley 23.928 por la ley
25.561" (Leiva Fernández, Luis F.P., "Presente y futuro de las
relaciones locativas ante la emergencia económica, LA LEY, 2002-B, Sec.
Doctrina, pág.1141). Todo ello teniendo en cuenta además que la cláusula 5.3,
ni siquiera toma el precio de un producto o productos comercializados por el
locatario como referencia sino que va más allá aun, aplicando un ajuste de
precio en función del porcentaje de aumento de esos productos, lo que está
expresamente prohibido, por resultar violatorio al art. 7 de la ley 23.928.
Por todo lo expuesto, interpretando en definitiva, que
la cláusula 5.3 sobre la que la actora solicita la readecuación de los
alquileres y aplicada por el a quo en su decisorio, viola el orden público y lo
normado por los arts. 7 y 10 de la Ley 23.928 ratificado por el art. 4 de la
Ley 25.561, siendo por tanto nula, entiendo que debe hacerse lugar al recurso
de apelación interpuesto por el demandado, rechazando la presente acción
declarativa de certeza, no siendo necesario atento la forma en que se resuelve
la cuestión ingresar al análisis de los demás agravios planteados. Con costas a
la actora.
Así voto a la primera cuestión.
El doctor Peiretti dijo:
Que se adhiere al voto emitido por la Sra. Vocal Dra.
Analía Griboff de Imahorn (Art. 382 CPC). Así voto esta primera cuestión.
2ª cuestión.— La doctora Griboff de Imahorn dijo:
A mérito de las conclusiones contenidas en las
cuestiones precedentes, el Tribunal deberá dictar el siguiente pronunciamiento:
I) Hacer lugar al recurso de apelación planteado por la parte demandada
rechazando la presente demanda declarativa de certeza promovida por Evaristo
Angel Giordano, Distribuidora Deportiva S.R.L. y Sucesión de Héctor Juan
Cravero en contra de Día Argentina S.A., declarando la nulidad de la cláusula
5.3 del contrato de locación (fs. 37) por violar los arts. 7 y 10 de la Ley
23.928 y 4 de la Ley 25.561. II) Imponer las costas en esta alzada a la actora
vencida, conforme lo dispuesto en los arts. 130 del CPC. III) Los honorarios de
los letrados intervinientes deberán regularse provisoriamente en la suma
equivalente a ocho jus (8 x $ 177), según lo dispuesto por el art. 40, ult.
parte Ley 9459 por no existir base cierta sobre la cual practicarla. Así voto a
la segunda cuestión y en definitiva.
El doctor Peiretti dijo:
Que se adhiere al voto emitido por la Sra. Vocal Dra.
Analía Griboff de Imahorn (Art. 382 CPC). Así vota esta cuestión.
Por ello, se resuelve: I) Hacer lugar al recurso de
apelación planteado por la parte demandada rechazando la presente demanda
declarativa de certeza promovida por Evaristo Angel Giordano, Distribuidora
Deportiva S.R.L. y Sucesión de Héctor Juan Cravero en contra de Día Argentina
S.A., declarando la nulidad de la cláusula 5.3 del contrato de locación (fs.
37) por violar los arts. 7 y 10 de la Ley 23.928 y 4 de la Ley 25.561. II) Imponer
las costas en esta alzada a la actora vencida, conforme lo dispuesto en los
arts. 130 del CPC. III) Regular provisoriamente los honorarios del Dr. M. S. S.
M. en la suma de pesos Un mil cuatrocientos dieciséis ($ 1.416), con más las
suma de pesos doscientos noventa y siete con treinta y seis centavos ($ 297,36)
en concepto de I.V.A.; y los del Dr. R. A. en la suma de pesos Un mil
cuatrocientos dieciséis ($ 1.416). Protocolícese y bajen.— Analía Griboff de
Imahorn.— Víctor H. Peiretti.
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