PROFESORES:
CURSO: 1º 2º
CUATRIMESTRE
Objetivos
Los objetivos del presente trabajo son poder
analizar un fallo de relevancia para la actividad inmobiliaria y redactar los distintos instrumentos relativos
a una operación de compraventa (autorización de venta, reserva y boleto de
compraventa) en función a la situación
planteada en dicho fallo.
Pautas de
presentación
El Trabajo
deberá incluir la carátula del Instituto, índice, introducción y conclusión. Asimismo, se deberá elegir un
título que refleje el resultado del trabajo.
Consignas:
- Análisis del fallo. Luego de leer detenidamente el fallo adjunto, responder a las siguientes preguntas:1.a) ¿Cuáles son los hechos en los que se basa el fallo?1.b) ¿Sobre qué temas jurídicos trata el fallo?1.c) ¿Cuál fue la decisión del Juez de Primera Instancia y cuáles fueron los fundamentos de la misma?1. d) ¿Cuál fue la decisión del Tribunal de Segunda Instancia y cuáles fueron los fundamentos de la misma?1. e) Opinión personal o del grupo.
2) Como corredor inmobiliario, redactar los
instrumentos (autorización, reserva, boleto de compraventa) que deberían
haberse llevado a cabo para la concreción exitosa de la operación planteada en
el fallo y detallar la documentación que debería solicitarse.
Fallo. Expte. n° 42627/2010 - "C., N. O. c/ M.,
M. S. y Otro s/ cumplimiento de contrato" - CNCIV – SALA H - 23/10/2013
En Buenos Aires, a los 23 días del mes de octubre de 2013, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: "C., N. O. c/ M., M. S. y otro s/ cumplimiento de contrato" y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo:
Contra la sentencia dictada en
primera instancia (fs. 359/69), que hizo lugar parcialmente a la demanda respecto
de uno de los codemandados, y la rechazó con relación al otro, así como
desestimó las reconvenciones deducidas contra el actor, expresan agravios el
condenado (fs. 390/2) y actor (fs. 395/402). El primero contestó el traslado a
fs. 404/6, y el segundo lo hizo a fs. 408/9.
El codemandado I. se agravia de que
se lo haya condenado a restituir la suma de U$S 6000, cuando sostiene que sólo
recibió U$S 2500, y que ignora si el intermediario recibió más dinero, de lo
que dice no haber sido informado. Dice que surge de los recibos que el dinero
que el actor entregó como seña fue recibido por el otro demandado, y que el
documento que él suscribió, titulado "aceptación de la oferta", no
hace mención a la cantidad de dinero entregada. Agrega que M. no estaba inscripto
como corredor inmobiliario, por lo que carecía de derecho a percibir una
comisión.
El actor, por su parte, pretende que
se haga lugar a la demanda con mayor amplitud, con costas. Tras relatar los
hechos, señala la responsabilidad que a su entender le cabe al codemandado M.,
quien no fue un mero intermediario sino que –sostiene- actuó en connivencia con
I.. Agrega que dicho intermediario no le presentó al vendedor ni le facilitó
una dirección o teléfono, y que le ocultaba información relativa a la situación
jurídica del inmueble. Concluye en que los demandados actuaron en complicidad.
Es un hecho no controvertido que el
actor, a través de la página de Internet www.buscainmueble.com, tomó
conocimiento del ofrecimiento en venta de una oficina de 54 m2 sita en Paraguay
al 900 de esta ciudad, aviso que estaba promocionado por "M. Bienes
Raíces". Se contactó con el Sr. M. (uno de los codemandados), visitó el
departamento, y suscribió una reserva el día 2 de diciembre de 2008, por la que
le dio la cantidad de un mil dólares (U$S1.000) (fs. 59). Dicha reserva se hizo
por la suma de U$S 82.000, en efectivo, que serían abonados el 30% a la firma
del boleto y el 70% en el momento de la escritura. La reserva tenía la cláusula
de que una vez conformada la reserva por parte del vendedor, si alguna de las
partes desistiera de realizar la operación, la culpable abonaría al martillero
y/o corredor interviniente el total íntegro de ambas comisiones. Se barajó la
posibilidad de hacer directamente la escritura, a cuyo efecto, a sugerencia del
corredor inmobiliario, se solicitó presupuesto a la escribanía P.. Luego M. le
pidió para darle más seguridad al vendedor, que adelantara una seña.
Fue así que el 26 de diciembre de
2008 integró la suma de cinco mil dólares (U$S 5.000) en efectivo. El precio se
confirmó en U$S 82.000, que según el texto de ese instrumento, ya estaba
conformado por la vendedora. En este instrumento ya no se hace mención del
boleto, sino que se estableció que la escritura traslativa de dominio se iba a
celebrar dentro de los sesenta días corridos desde la firma de la seña en la
escribanía P.. También había un pacto comisorio expreso donde se indicaban los
efectos jurídicos para el incumplimiento de la parte compradora o vendedora y
se reiteró el monto de la comisión ya pactada en la reserva de U$S 3280 que
debían ser abonados en el acto de la escritura traslativa de dominio (ver fs.
62).
Aparecieron inconvenientes diversos
que fueron demorando la situación, tales como la existencia de una hipoteca que
debía ser cancelada, la promoción de un juicio contra el vendedor por parte de
la dueña del inmueble, la traba de una medida cautelar, cambios de escribanía,
necesidad de otro testimonio, entre los más importantes. Cabe advertir que el
vendedor no era el dueño sino que contaba con un boleto de compraventa y un
poder para vender. Ya vencido ese plazo largamente, el actor decidió desistir
de la operación y solicitó a los demandados que le restituyesen el dinero
adelantado. Ante la negativa, promovió el presente juicio.
Por otra parte, I. no desconoció que
suscribió el documento titulado "Aceptación de la oferta", según el
cual como vendedor aceptó la reserva del día 2 de diciembre de 2008 por el
oferente N. O. C.. La venta se realizaría por el monto total de U$S 82.000, en
base a títulos perfectos, libre de todo gravamen, con todos los impuestos
inmobiliarios, municipales o que por cualquier otro concepto graven el inmueble
(ver pieza que obra fs. 61, del 26-12-08). Además, I. reconoció en forma
expresa que si bien en tal documento no hace referencia que se le haya
entregado suma alguna de dinero, se le entregaron U$S 2.500, y como prueba de
ello adjunta la copia que realizó el tomar la numeración de los billetes de 100
y 50 dólares que le fueron entregados (ver fs. 145 vta., copia de fs. 137 y fs.
61/vta.).
La juez de primera instancia rechazó
la demanda incoada contra el martillero, con el argumento de que el legitimado
pasivo era el vendedor, no el intermediario. En cuanto a lo demás, rechazó la
demanda por daños contra el vendedor en la inteligencia de que no había un
plazo cierto y que no había sido constituido en mora. No obstante, también
rechazó la reconvención porque entendió que estaba justificada la conducta del
actor y que, en definitiva, la resolución se producía por decisión de ambas
partes, lo que le daba derecho al comprador a la restitución del dinero
adelantado.
Comenzaré por examinar la situación
del martillero. Para comenzar, quiero señalar que la juez decidió que M., a la
época de la operación, no se encontraba registrado en la matrícula de
martillero y que ello lo privada del derecho a percibir la comisión (fs. 368
vta). Cualquiera sea el criterio que se tenga sobre este punto, lo cierto es
que lo resuelto se encuentra firme por falta de agravios del interesado.
El actor sostiene que hubo una
maniobra en la que ambos demandados actuaron en connivencia, que urdieron una
maniobra para perjudicarlo. Este razonamiento, a esta altura, me resulta
difícil de aceptar teniendo presente lo resuelto en la causa penal, y los
efectos que se proyectan en sede civil, en especial en lo que hace a la
existencia de los hechos.
Veamos. De la compulsa de la causa
n° 20.614/10caratulada "M. M. S. y otros", que vino del Juzgado
Nacional en lo Criminal de Instrucción n° 13, Secretaría n° 140, se observa que
se resolvió sobreseer a M. S. M. y O. A. I., por no encuadrar el hecho
investigado en una figura legal. Para así decidir se ponderó que no estaba
discutida la existencia de la operación comercial; que no se advertía la existencia
de un ardid por parte de I. y del comisionado M. para vencer la voluntad del
denunciante; que del cruce epistolar acompañado por la propia querella surgía
que el 23 de abril de 2009 M. había puesto al corriente de aquél, acerca de la
posibilidad de no tener que pedir un nuevo testimonio de la escritura del
inmueble para poder completar la operación inmobiliaria conforme la
conversación mantenida con el notario del Banco Hipotecario y de cómo marchaba
el trámite tendiente a solucionar las cuestiones suscitadas durante la gestión
llevada adelante para concretar la operación inmobiliaria; que quedó también
demostrado que I. había iniciado los trámites tendientes a la cancelación de la
deuda hipotecaria que pesaba sobre el inmueble a fines de 2008 y que la canceló
el 29 de junio de 2009 (ver también, fs. 262/269 de la presente),"…lo cual
habla a las claras de su intención de efectivizar la operación
inmobiliaria…", por todo lo cual "… es posible sostener que existen
elementos que permitan inferir que C. conocía las reales condiciones en la que
se encontraba el inmueble, máxime cuando a fs. 9, reconoció que se le hizo un
comentario respecto de la existencia de un derecho real de hipoteca con el que
estaba gravado el inmueble y que la mentada hipoteca sería cancelada
simultáneamente con la venta realizada en su favor…". Asimismo, el Sr.
Juez en lo Criminal de Instrucción concluye que como la seña no constituye un
depósito regular, sino que se trata de un adelanto del precio que se debía
pagar por el inmueble o bien un resarcimiento para el vendedor en caso que el
comprador desista de la operación, conceptúa que el imputado tuvo la libre
disponibilidad sobre la suma fue le fuera entregada en concepto de seña (ver
resolución de fs. 187/192).
Tal decisión fue confirmada a
fs.215/216. Al respecto, la Sala V de la Cámara Nacional Criminal y
Correccional, tuvo por acreditado el conocimiento que C. tenía desde el inicio
de la existencia del gravamen que pesaba sobre la propiedad. Asimismo, que la
inhabilidad para disponer del bien por parte de I. que el nombrado C. aducía
como coetánea con los desplazamientos patrimoniales, fundada en el vencimiento
de la vigencia del poder y en las actuaciones del Juzgado Nacional en lo Civil
n° 89 (expte. 22.716/09) que Taboada le había promovido a aquél por rescisión
de contrato, no encontraban sustento en las constancias sumariales. En efecto,
el expediente civil mencionado estas últimas se inició recién el 6 de abril de
2009 y se dictó sentencia rechazando la demanda articulada por Taboada (ver fs.
375/378 y fs. 418/420 del juicio civil citado, que en este acto tengo también a
la vista), de forma tal que "ala fecha de la reserva y de la seña
mencionadas, los derechos en cabeza de I., emanados del boleto y del poder
estaban plenamente vigentes…Coincidimos con el magistrado en que no existen
motivos objetivos para atribuir un obrar doloso encaminado a generar un
desplazamiento patrimonial perjudicial en las ocasiones señaladas. Conforme la
prueba rendida la recepción del importe en concepto de seña se dio cuando
efectivamente el vendedor había aprobado la contraoferta de la operación y el
dinero recibido en ambas ocasiones quedó parcialmente en manos de ambos
imputados (fs. 111, 113,171/173 y 180/182)…" (ver sentencia de Cámara de
fs. 215/216).
Sin embargo, creo que lo expuesto no
basta para, en este caso, liberade responsabilidad al intermediario. La a quo
entendió que el co-demandado M. no se encuentra legitimado para ser demandado
en este proceso y ello por cuanto su intervención se limitó a la gestión de la
operación inmobiliaria, la que quedó perfeccionada con la voluntad de los
contratantes, a saber, C. como comprador e I. como vendedor. Además, consideró
que no existe prueba de que el agente inmobiliario incumplió con las obligaciones
a su cargo.
En este punto discrepo con la juez
de primera instancia. Considero que dicho demandado se ha quedado con la suma
de U$S 3.500, sin razón que lo justifique. En la causa penal M. dijo que los
U$S 6.000 que C. le había entregado fueron a manos de I. y luego él le pagó sus
honorarios o comisión por la operación inmobiliaria encomendada (ver fs. 173).
Por ende, reconoce expresamente haber percibido esa cantidad, en concepto de
comisión por una operación que no llegó a formalizarse en escritura pública, ni
en el plazo previsto inicialmente ni posteriormente.
Como ya adelanté, la a quo resolvió
que no tenía derecho a percibir la comisión quien no estaba registrado como
martillero, y esta conclusión no fue cuestionada por el interesado. Está bajo
los efectos de la cosa juzgada. Por ende, habría un pago sin causa.
Pero creo que hay un motivo más
importante para condenar a M. a restituir la suma que percibió. Si I. le
hubiese pagado dicha suma, ya en concepto de comisión, honorarios, liberalidad,
o lo que fuera, podría decir que se trata de una cuestión entre ellos
inoponible al comprador, respecto del cual sólo tiene obligaciones el vendedor.
Pero el caso es diferente porque no
hay prueba de que I. haya sabido y percibido esa suma. De acuerdo a las constancias
de la causa, el dinero adelantado por el comprador fue percibido por el
intermediario; no consta la firma del vendedor en los instrumentos respectivos
que ya mencioné al principio de este voto. A fs. 40 puede verse que I. aceptó
la operación en un documento separado al que habían suscripto el comprador y el
martillero, ambos en la misma fecha. Generalmente, la práctica indica que
efectuada la reserva, el vendedor suele confirmarla en el mismo instrumento. I.
dice que presta conformidad con la oferta efectuada el 2 de diciembre de 2008
(fecha de la reserva), por el precio total de U$S 82.000, sin mención alguna a
las cantidades adelantadas como reserva o bien como seña.
En el anverso del documento, se
puede observar que se detalló la numeración de los billetes recibidos, en un
total de 29 (ver fs. 40 vta), lo que indica que nunca se le entregaron U$S
6.000. Tampoco hay algún recibo que pruebe que I. recibió esa suma, ni que M.
haya recibido de I. U$S 3500 por comisión. Como es sabido, en esta clase de operaciones,
suele otorgarse recibo de las sumas que se reciben, y se indica el concepto.
Además, la falta de facturación indica también otra infracción, de naturaleza
impositiva, aunque detenerme en ello excedería el objeto de la presente causa.
La forma habitual de probar el pago
de la prestación, especialmente en las obligaciones de dar, se concreta
mediante el otorgamiento de un recibo. La falta de recibo en poder del deudor
constituye una presunción de no haberse hecho el pago, de modo que si el interesado
pretende su liberación debe cargar con la prueba del hecho.
La finalidad de la actividad
probatoria es producir certeza en el ánimo del juzgador, no lógica o
matemática, sino psicológica, sobre la existencia de los hechos afirmados. Ante
la falta de certeza, o ante la falta de prueba, la teoría del onus probandi
reviste fundamental importancia.
Como principio, la prueba del pago
le incumbe al deudor, pues cuando el acreedor ha demostrado la existencia de la
obligación, aquél debe acreditar el hecho del pago que invoca, por aplicación
de las reglas generales en materia de carga de la prueba (conf.
Alterini-Ameal-LopezCabana, "Derecho de obligaciones", p. 122, n°281; Cazeaux-Trigo Represas, "Derecho de las
obligaciones", 3, p. 165).
El recibo es un instrumento escrito,
para el cual rige la libertad de formas, pero que normalmente se realiza en
instrumento privado (art. 1020, Cód Civil), el que si se encuentra reconocido
judicialmente por la parte a quien se opone, o declarado debidamente
reconocido, tiene el mismo valor que el instrumento público entre quienes lo
suscribieron (art. 1026). De ser así, goza de autenticidad por sí mismo y hace
fe en cuanto al contenido y a la fecha que expresa (art. 994). Es el medio
normal y corriente de prueba del cumplimiento. El deudor tiene derecho a
exigirlo cada vez que realice un pago, sea total o parcial (arts. 505, Cód.
Civil; 474, Cód. de Comercio; 42, dec-ley 5965/63). Su otorgamiento produce la
prueba completa del pago (art. 994 y 1026, Cód. Civil) y, en principio, provoca
la liberación del deudor.
Por ende, si bien el pago puede ser
acreditado por cualquier medio de prueba, es claro que algunos de ellos son más
convincentes que otros. Así, el recibo (instrumento privado), o la confesión,
se muestran superiores a la prueba de testigos. El valor probatorio consiste en
la idoneidad o capacidad de convencimiento del juez de cada medio de prueba.
En el caso, como señalé, no hay
prueba alguna que demuestre que M. le entregó el dinero a I. y que luego cobró
su comisión (a la que no tenía derecho). Por el contrario, todo indica que el
primero no le dijo al segundo cuánto dinero recibió en concepto de seña,
seguramente en la especulación de que el día de la escritura blanquearía la
situación y deduciría su comisión, o bien si esta no se concretaba podía
hacerse de una suma de dinero, como efectivamente ocurrió. El único recibo que
aparece firmado por I. alude a la cantidad de U$S2500, en concepto de seña, a
cuenta de precio y principio de ejecución (ver fs. 42).
Además, la suma mencionada, supera
incluso el porcentaje que se suele recibir de comisión en el mercado, máxime
tratándose del vendedor.
No puedo aceptar que M. sea quien
salga beneficiado de esta operación fracasada, por lo que debe ser condenado a
restituirle al actor la referida cantidad de U$S 3.500.
En un caso se resolvió que
corresponde rechazar la demanda incoada contra quienes actuaron como
intermediarios en una operación de compraventa inmobiliaria frustrada, a
efectos de obtener la devolución de las sumas de dinero oportunamente abonadas
en concepto de reserva y seña de precio, en tanto la parte actora no ha logrado
probar la efectiva recepción de tales sumas por los accionados y, en cambio,
éstos acreditaron que el monto menor que reconocen haber recibido, fue entregado
al vendedor del inmueble, contra quien debió promoverse la acción (Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala C, Fornari, Carlos David c.
Muszkat, Alfredo y otro, 24/10/2008, Exclusivo Doctrina Judicial Online,
AR/JUR/15254/2008). Pues bien, en el caso sucede lo contrario, por lo que debe
prosperar la demanda contra el intermediario por la suma retenida.
De acuerdo a la propuesta anterior,
por el momento I. debe restituir al actor la cantidad de U$S 2.500, como
postula en sus agravios. Resta considerar si debe indemnizar una suma
adicional.
Según la a quo, ello no corresponde
ya que el actor no constituyó en mora al vendedor.
No se discute en esta instancia,
pues ha quedado firme, que el plazo previsto para el otorgamiento de la
escritura se encontraba largamente vencido. Debió ser hecha la escritura a
fines de febrero, aproximadamente, y el actor comunicó al martillero su
decisión de no seguir adelante el 3 de agosto de 2009 (ver fs. 21 y 45).
Tampoco se controvierte en esta instancia que eran diversos los obstáculos que
se fueron presentado para la concreción de la escritura pública, y que no eran
imputables al comprador.
En el instrumento de aceptación, I.
declaró que vendía el inmueble objeto de este juicio "en base a títulos
perfectos, libre de todo gravamen" (fs. 40), lo cual no era exacto. Se ha
tenido por probado en sede penal, y debo aceptarlo, que el actor sabía de la
hipoteca existente. Además, de consultar el Registro de la Propiedad lo hubiera
sabido o debido saber. No obstante, bien pudo entender que sería solucionado el
inconveniente dentro del tiempo estipulado. En cambio, no se probado
adecuadamente que se le haya informado acerca del juicio incoado contra el
vendedor por la dueña del inmueble.
El día 26 de diciembre de 2008 el
actor suscribió un contrato con el intermediario M., en el que pagaba la suma
de U$S 5000, en concepto de "seña, cuenta de precio, y principio de
ejecución" (fs. 41). Ahora pretende como indemnización el doble de lo
pagado en ese acto más el doble de lo pagado anteriormente.
Esto trae a la memoria la
clasificación clásica de las arras: simplemente confirmatorias, es decir,
aquellas que se confieren como una demostración simbólica de la conclusión del
contrato y que si éste se ejecuta deben ser restituidas a quien las entregó o
deben considerarse como parte del precio (si el contrato no se realiza, la
parte no culpable tiene derecho, en principio, a solicitar la ejecución forzada
o, en su defecto, el pago de los daños y perjuicios); confirmatorias propiamente
dichas, esto es, las que se conceden, de atenernos a Giorgi, como una
liquidación predeterminada de los daños que la inejecución del convenio es
susceptible de producir y poseen, por eso, todos los caracteres de una
verdadera cláusula penal, de la que difieren, sin embargo, en su efectividad
material, ya que si esa cláusula no pasa de ser verbal o escrita, las arras, en
cambio, consisten siempre en la entrega de una suma de dinero o de alguna cosa
valorable; y, finalmente, penitenciales, cuyas características son las de una
multa en la amplia acepción del vocablo, aunque se apartan de ella en que, en
lugar de consistir en una sanción en potencia, con proyecciones hacia lo
futuro, requieren una prestación inmediata, real y anterior a la ejecución o
inejecución del contrato (Giorgi, Jorge: "Teoría de las obligaciones en el
derecho moderno", t. 4, p. 493, núm. 466; trad. castell.; Madrid, 1911).
Mucha tinta ha corrido sobre el
alcance que cabe asignar al art. 1202 del Código Civil. En lo que atañe a los
convenios que se perfeccionan desde su iniciación, ninguna duda queda que los
contratantes están facultados para arrepentirse perdiendo la señal recibida o
devolviendo el doble de ella, según se trate de quien la dio o de quien la
recibió. El art. 1202 concede esa atribución, que en el fondo involucra un
verdadero pacto comisorio (Colombo, Leonardo, La cláusula "como seña y a
cuenta de precio", LA LEY 40-841).
Las arras confirmatorias, cumplen
una función aseguradora del contrato y, por eso, se reputan como principio de
ejecución (conf., art. 475 del Cód. de Comercio). No confieren la facultad
discrecional de arrepentimiento —como sucede con las arras penitenciales—
porque en caso de incumplimiento de quien dio la señal o arras, el que las
recibió puede a su arbitrio demandar la ejecución o quedarse con la seña
recibida, que desempeña entonces el papel de una indemnización predeterminada;
si el incumplimiento fuese, en cambio, del que la recibió, quien dio la seña
podrá demandar la ejecución del contrato o la devolución de ella más otro tanto
(conf., López de Zavalía, Teoría de los contratos. Parte general, 4° ed., Bs.
As., 1997, pág. 669; Borda, Contratos, 7° ed., t. I, n° 313 a 315; Lorenzetti,
Tratado de los contratos. Parte general, Bs. As., 2004, pág. 294; Lavalle Cobo,
en Belluscio-Zannoni, Código Civil comentado, t. 5, comentario al art. 1202, n°
1, pág. 957; Mosset Iturraspe, en Bueres-Highton, Código Civil comentado, t.
3-C, comentario al art. 1202, pág. 58 a 61, etcétera). A modo de síntesis,
mientras la señal o arras de carácter penitencial mantiene incólume el derecho
o facultad de arrepentimiento a una o ambas partes, la señal o arras
confirmatoria no les otorga el derecho o facultad de arrepentirse, sino la
posibilidad de optar entre: 1°) demandar el cumplimiento del contrato, o, 2°)
retener para sí la seña recibida, o perder la entregada, según fuere el caso.
En el caso, hay un problema, ya que
mientras en el instrumento suscripto por el comprador se alude a la idea de
"seña, cuenta de precio y principio de ejecución", en el suscripto
por I. sólo se menciona que el vendedor presta "plena y expresa
conformidad con la oferta efectuada el día 2 de diciembre de 2008", sin
hacer referencia a ninguna cláusula penal ni a la existencia de la seña, ni a
posibles consecuencias de un incumplimiento.
He sostenido que los contratos de
reserva son contratos atípicos, en virtud de los cuales el futuro vendedor se
compromete a mantener indisponible el inmueble por un cierto período, a cambio
de una suma de dinero. El futuro comprador paga para que dicha cosa sea
retirada de la venta mientras se negocian las condiciones de la operación y
para tener preferencia en la adquisición. Al vencer el plazo sin que se arribe
a la conclusión del negocio, se produce la caducidad, y la suma entregada se
reintegrará o se retendrá según lo que hayan pactado las partes. Por regla,
corresponde la restitución de lo recibido. Ahora, de haberse estipulado que si
el contrato fracasara la perdería quien la hubiera dado, funciona como seña penitencial
(Kiper, Claudio, "Juicio de escrituración", 2ª ed, pág. 140). Se
entiende que el plazo fijado es "esencial" (CNCiv, Sala F, 22/8/78,
Rev del Notariado, 762-2386).
En ciertos casos, si las
estipulaciones son suficientemente completas, se entiende que hubo una
compraventa más que una reserva. Esto ocurre cuando se reúnen los elementos
necesarios, especialmente el consentimiento, la cosa y el precio, se fija el
plazo para la escrituración, y media cumplimiento parcial de las obligaciones,
lo que equivale a un principio de ejecución del contrato (ob. Cit., pág. 141).
En el contrato de reserva, si están
contenidos los elementos propios de la compraventa (consentimiento, cosa y
precio), es posible reclamar el cumplimiento sin necesidad de que antes se
celebre otro contrato que se titule boleto definitivo (Solari Costa, "La
reserva de compra inmobiliaria", La Ley, 2000-B-117), y no tiene cabida la
facultad de arrepentirse, a menos que se la haya previsto expresamente; de lo
contrario, no habrá arrepentimiento sino incumplimiento.
Lo cierto es que en estas cuestiones
no conviene tampoco fijar reglas estrictas, pues en cada caso hay que examinar
cuál fue la verdadera intención de las partes.
Al ser así, entiendo que el
comprador –resuelto el contrato por incumplimiento del vendedor- tiene derecho
a la indemnización del perjuicio sufrido (art. 1204), pero tales daños deben
limitarse a la cláusula penal prevista en el instrumento de reserva suscripto
el 2 de diciembre de 2008, ratificado posteriormente por el vendedor. Allí se
estableció que "si fuese el vendedor quien una vez conformada la reserva
por él, no cumpliera con dicha obligación, o la operación no se realizare por
cualquier causa imputable a él, deberá restituir íntegramente a la parte
compradora la totalidad de los importes entregados por todo concepto, con más
otra suma idéntica en concepto de indemnización" (ver fs. 38).
Si bien surge de dicho instrumento
que se entregaron U$S 1000, el demandado reconoció haber recibido U$S 2.500,
suma que entonces deberá restituir doblada.
Finalmente, teniendo en cuenta lo
que propongo y la suerte corrida por cada recurso, propongo que las costas de
primera instancia sean soportadas ambos demandados, ya que el actor triunfa
parcialmente en su pretensión, y porque se vio obligado a litigar para ver
satisfecho su crédito. En cuanto a las de esta instancia, teniendo en cuenta
que el codemandado M. no apeló ni respondió los traslados conferidos, y que el
otro codemandado también tuvo éxito en su planteo, sugiero que se impongan por
su orden.
Por todo lo expuesto, voto para que
se revoque parcialmente la sentencia apelada con el siguiente alcance: a) se
condene al demandado M. a pagarle al actor la suma de U$S 3.500, en el plazo,
con la cotización y los intereses previstos en la sentencia apelada: b) se
condene al demandado I. a pagarle al actor la suma de U$S 5000, también en el
plazo, con la cotización y los intereses previstos en la sentencia apelada; con
costas de primera instancia a ambos codemandados. Las de esta instancia se
imponen en el orden causado.
El Dr. S. Picasso dijo:
Adhiero a las consideraciones
expuestas por el Dr. Kiper en su voto, proponiendo la solución allí indicada.
La Dra. Abreut de Begher dijo:
Adhiero a las consideraciones
expuestas por el Dr. Kiper en su voto, proponiendo la solución allí indicada.
Con lo que se dio por finalizado el
acto, firmando los señores Jueces por ante mí de lo que doy fe.
Fdo.: Sebastián Picasso - Liliana E.
Abreut de Begher - Claudio M. Kiper.-
///nos Aires, 23 de octubre de
2013.-
Y VISTO, lo deliberado y
conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, por
unanimidad, el Tribunal decide:
Revocar parcialmente la sentencia
apelada con el siguiente alcance: a) se condene al demandado M. a pagarle al
actor la suma de U$S 3.500, en el plazo, con la cotización y los intereses
previstos en la sentencia apelada: b) se condene al demandado I. a pagarle al
actor la suma de U$S 5000, también en el plazo, con la cotización y los
intereses previstos en la sentencia apelada; con costas de primera instancia a
ambos codemandados.
Las de esta instancia se imponen en
el orden causado.
Regístrese, comuníquese a la
Dirección de Comunicación Pública dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13),
notifíquese y oportunamente, devuélvase.-
Fdo.: Sebastián Picasso - Liliana E.
Abreut de Begher - Claudio M. Kiper
Citar: elDial.com - AA84E4
Publicado el 12/02/2014
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