Interesante nota a fallo sobre la actuación de la liga de compradores en una subasta por la Dra. Mariela Arranz

Actuación de la liga de compradores en subasta judicial

Nulidad de una subasta judicial por intervención de la liga de compradores. Actuación de oficio. Libertad de puja. Orden público. Prohibición de acceso a remates. Derecho de admisión

 

En fecha reciente (18/12/2013) la Sala II de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de la Ciudad de Azul confirmó la sentencia de primera instancia en cuanto declaró, de oficio y en el marco de una ejecución hipotecaria, la nulidad de una subasta judicial de inmueble debido a la intervención de la liga de compradores. Asimismo, revocó la decisión de grado en cuanto esta última había dispuesto la prohibición de acceso a quien había actuado como apoderado a las subastas a desarrollarse en Tandil durante un plazo de cinco años.

 

Se trató de un caso en el que existió, antes y durante la realización del remate, la presencia intimidante de personas que perseguían acallar a los presuntos oferentes impidiendo la formulación de ofertas, hasta que finalmente la puja pudo concretarse entre dos oferentes. Uno de ellos había realizado previamente una oferta bajo sobre y el otro, quien resultó adquirente del bien, resultó ser el apoderado del primero, con lo cual, en realidad, la puja se había desarrollado entre apoderado y poderdante. A su vez, hasta el propio juez de grado, antes de que se identificara como tal, había sido objeto de agresiones previo al acto del remate, lo que le llevó a formular una denuncia que dio lugar a una investigación penal. Ante estas irregularidades el magistrado declaró, de oficio, la nulidad de la subasta.

 

El comprador se agravió de esa decisión, ya que entendió que el juez había tomado esa postura luego de que la subasta hubiera quedado consentida por las partes y por las propias decisiones del magistrado, entendiendo así que se estaría ante una decisión contraria a sus propios actos. En esa línea, entendió que lo razonable hubiera sido que aquél tome alguna determinación al momento del acto para impedir lo que luego calificó como un actuar contrario a derecho. Por otro lado, sostuvo que esa resolución había sido extemporánea y que se declaró la nulidad por la nulidad misma, pues no había existido perjuicio para ninguna de las partes.

 

Por su lado, el ejecutante afirmó que el acto del remate había sido ejemplar y que la nulidad declarada le producía un gravamen irreparable, ya que hacía muchos años que perseguía el recupero de su acreencia.

 

Por último, el apoderado del comprador, resaltó la legitimidad de su proceder y aseguró que no formaba parte del grupo de la supuesta liga de compradores. Asimismo, entendió que la sentencia había decidido extra petita, ya que ninguna de las partes había solicitado la nulidad. Entendió que se había incurrido en una discriminación hacia su persona, afectándose su buen nombre y honor.

 

Luego de analizar el material probatorio, la Cámara confirmó la nulidad dispuesta por el sentenciante, ya que entendió que las graves irregularidades que acaecieron antes y durante el desarrollo del acto afectaron seriamente su normal realización, viéndose comprometidas la seriedad y la transparencia que debían imperar allí.

 

Si bien hizo hincapié en el elevado número de personas que no eran del lugar y que presumiblemente pertenecían a la liga de compradores, sostuvo que esta circunstancia por sí sola no era suficiente para invalidar el remate.

 

El fundamento central de su decisorio residió en que la existencia de un accionar intimidante desplegado por ese grupo de personas, mediante la utilización de gestos y expresiones verbales inadecuadas e impropias, que provocó que algunos potenciales adquirentes se abstuvieran de formular ofertas, afectó gravemente la “libertad de puja” que caracteriza a la subasta judicial. Al introducir este último concepto, aseveró  que “a través de su pleno ejercicio se tiende a obtener el mejor precio posible y el efectivo cumplimiento de la finalidad perseguida por la ley”.

 

Con respecto a la declaración oficiosa de nulidad, el Tribunal entendió que, si bien en materia de nulidades procesales impera un criterio restrictivo, ello no debe predicarse cuando “las irregularidades del procedimiento comprometan el prestigio y la dignidad del quehacer jurisdiccional y la administración de justicia, especialmente en orden a la expropiación forzosa en los procesos de ejecución que debe asegurar la igualdad de posibilidades de todos los interesados en la puja y la transparencia de su resultado”. El Tribunal afirmó que el hecho de que en el ámbito procesal provincial no exista una norma como la contenida en el art. 593 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que lo faculta a esa declaración oficiosa,  no es óbice para que pueda hacerlo cuando, como en el caso, existan graves irregularidades que comprometan la actividad jurisdiccional.

 

A su vez, el Tribunal consideró que la declaración de nulidad cuestionada no resultó extemporánea ya que a ese momento el juez no había decretado ninguna medida que importe considerar válido al remate, como hubiera sido la aprobación de cuentas presentada por el martillero. Con relación al tema de la temporaneidad, también afirmó que, si bien el juez había sido víctima de agresión al momento del acto, en ese momento no podía tener certeza sobre la “magnitud que alcanzarían los hechos” y que su decisión de mantener la realización de la subasta tuvo la finalidad de “garantizar las legítimas expectativas de quienes asistieron al lugar y abrigaban interés en formular ofertas”.

 

En la última parte del decisorio el Tribunal se refirió al derecho de admisión, en el caso, de quien había actuado como apoderado, supuesto integrante de la liga de compradores. Resolvió revocar la prohibición de acceso temporal a las subastas decidida por el juez de grado, pero resaltó el deber que tiene el juez de cada causa, al disponer la subasta o en oportunidad de su realización, para adoptar las medidas que estime conducentes en cada caso, “pudiendo ordenar la exclusión de personas del recinto cuando las circunstancias así lo aconsejen”.

 

Es relevante tener presente que, si bien el caso en análisis el juez, en pos de garantizar la libertad de puja, el orden público y la actividad jurisdiccional, actuó de oficio declarando la nulidad de una subasta pública, no siempre que intervenga la liga de compradores en ese ámbito se llegará al mismo resultado. La jurisprudencia entiende que, para decretar la nulidad en tal caso, la actuación de ese grupo de personas debe haber incidido en perjuicio de la libertad de ofertas, en la adjudicación definitiva del bien o en el ánimo de los que efectivamente están interesados en la compra.

 

En otras palabras, el principio general es defender “a ultranza” la validez de la subasta excepto, tal como explica la Cámara, “que las irregularidades del procedimiento comprometan el prestigio y la dignidad del quehacer jurisdiccional y la administración de justicia (Areán, en Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Highton-Areán, tomo 11, págs. 782. 783, 804 y 805)".