Planificación Elementos Práctica Actuación Notarial Profesor Sebastian Roncoroni T. Noche

PLANIFICACIÓN DOCENTE: AÑO ACADÉMICO 2015.

SEGUNDO CUATRIMESTRE.

CARRERA: CONSULTOR INMOBILIARIO.

MATERIA: “ELEMENTOS DE PRÁCTICA DE ACTUACIÓN NOTARIAL”.
COMISIÓN: 2° 4° “A” NOCHE.
DÍA: MIERCOLES 18.30 a 19.30 HS.
DOCENTE A CARGO: Esc. Sebastián Javier Roncoroni.
MODALIDAD: Presencial.
DURACIÓN: Cuatrimestral.
CARGA HORARIA: 2 horas cátedra semanales.












I) OBJETIVOS.

Generales:

-Incorporar al campo de acción y al estudio de la actividad profesional del futuro corredor inmobiliario y del martillero los lineamientos básicos de la práctica notarial, en virtud de la estrecha relación que existe entre los negocios inmobiliarios y la actuación del notario.

-Lograr que los alumnos conozcan y puedan interpretar la relación directa que la actividad tiene con la práctica notarial, a través de un aprendizaje dinámico y práctico de los institutos principales de esta disciplina.

Cognitivos:

-Conocer los efectos más importantes de la actividad notarial para ofrecer a los potenciales clientes un mejor asesoramiento en su vinculación con las partes.

-Lograr que el alumno pueda adaptarse al uso de una terminología completamente nueva y específica que se aplica en toda la materia.

-Permitir que el alumno adquiera conceptos básicos pero sólidos de la materia, con el fin de que, al finalizar el cuatrimestre, posea las herramientas necesarias para aplicarlos en la práctica inmobiliaria.

Procedimentales:

-Brindar al alumno los elementos suficientes para una correcta instrumentación de los negocios inmobiliarios a través de actividades prácticas que enriquezcan sus conocimientos y obtengan así seguridad y confianza en el desempeño de su futuro ejercicio profesional.

-Aplicar los conocimientos abordados en la materia al análisis de casos prácticos concretos para forjar la actitud resolutiva del fututo profesional ante una situación inesperada y comprenda de que manera resolver la cuestión.

Actitudinales:

-Que el futuro profesional reconozca la gran utilidad que tiene el derecho en el ejercicio de su profesión y que le permitirá marcar una diferencia respecto de aquellos colegas que carecen del mismo, ya que estarán capacitados para interpretar la voluntad de sus clientes y orientarlas, dentro del marco jurídico, a lograr sus objetivos.

-Que el estudio del derecho notarial le sirva para obtener las herramientas suficientes para proponer posibles soluciones legales ante los diferentes casos que puedan plantearse, dentro del encuadre legal y aplicando el sentido común. El conocimiento del derecho otorgará al futuro profesional un “plus”, ya que lo pondrá en una posición de confianza y seguridad ante su cliente. Le permitirá interpretar las dificultades particulares de cada operación inmobiliaria y resolverlas, mediante el ejercicio concreto de la actividad, en combinación con el soporte legal.

-Saber discernir en el asesoramiento al cliente sobre las diferentes situaciones y su resolución acorde al derecho, determinando en qué casos específicos merecen ser consultadas con un profesional del derecho. En este proceso de aprendizaje es fundamental que el alumno no intente “memorizar” la información recibida, sino “comprenderla” y “relacionarla”, aplicando los conocimientos estudiados en clase.


II) PROGRAMA ANALÍTICO DE LA MATERIA.

UNIDAD N° 1: El negocio inmobiliario.

1.- La compraventa inmobiliaria: Concepto. Diferencia entre compraventa civil y comercial. El boleto de compraventa. Concepto. Elementos esenciales. Validez probatoria. Reconocimiento de las firmas. Fecha cierta. Documentación requerida. ¿El boleto de compraventa es un contrato o una promesa de contrato? Fundamentación notarial. Designación del escribano en el boleto. Gastos notariales. Plazo para la escrituración. El sellado.
2.- El pago: Concepto. Efectos liberatorios. Pago realizado como seña a cuenta de precio y principio de ejecución con entrega de posesión anticipada. La bancarización del pago. Caso del boleto ante el concurso o quiebra del vendedor. La escrituración judicial. Jurisprudencia. Prescripción.
3.- Asentimiento conyugal: Concepto. Cuando procede. Conformidad del conviviente. Necesidad de prestarlo en el boleto. Régimen de separación de patrimonios. Bienes propios y bienes gananciales.

UNIDAD N° 2: La formalización notarial del negocio inmobiliario.
1.- El escribano público: Concepto. Funciones. Delegación estatal. Fe pública notarial. Deberes del notario. Fe de conocimiento. Ámbito de actuación temporal, territorial y personal. Prohibiciones. Acceso a la funcional notarial.
2.- El instrumento privado en sede notarial: La certificación de las firmas de los instrumentos privados. Concepto. Efectos. La fe de identificación y de individualización. Ficha de datos personales. Impresión digital. La ratificación de las firmas. Concepto. Legalización de la firma del notario. Apostilla. Cadena de legalizaciones.
3.- Protocolo notarial: Concepto. Forma de llevarlo. Foliatura. Doble Cronología. Formación y contenido. Documentación agregada. Apertura y cierre. Índice. Encuadernación. Custodia y conservación. Pérdida o destrucción. Formas para su reconstrucción.
4.- La escritura pública: Concepto. Requisitos para su validez. Matricidad. Necesidad de la entrevista previa de las partes. Asesoramiento jurídico notarial. Documentación solicitada por la escribanía. Partes de la escritura: Membrete, Encabezamiento, Comparecencia, Intervención, Objeto, Manifestaciones de las partes, Atestaciones notariales, Lectura. Distintos casos de salvados. Las firmas. La firma a ruego. Escritura en idioma extranjero.

UNIDAD N° 3: La seguridad del título. Los actos pre-escriturarios.

1.- El estudio de títulos: Concepto. Contenido. Función principal. Necesidad u obligatoriedad de su confección. Plazo de recopilación de los antecedentes. Quienes pueden realizarlo. Responsabilidad por vicios. Saneamiento. Títulos suficientes y títulos observables. Donaciones a terceros y/o a herederos no forzosos del donante. Diferentes posturas. Bonificación de los títulos. El distracto.
2.- El Registro de la Propiedad Inmueble. Concepto. Funciones. Publicidad. Informes y certificados registrales. Concepto, diferencias y efectos de cada uno en C.A.B.A. y Provincia de Buenos Aires. Plazos de vigencia. La protección registral de los certificados.
3.- Los certificados administrativos. Concepto. Qué debe pedirse. Impuesto Inmobiliario y ABL. Certificado de OSN, Aguas Argentinas y AySA. El certificado por expensas. Contenido. Obligatoriedad de cada uno. El certificado de catastro y el estado parcelario en la Prov. de Bs. As. Contenido. Obligatoriedad. Cuando se requiere. El Catastro en CABA.



UNIDAD: N° 4: Impuestos que gravan la transmisión de inmuebles.

1.- El escribano como agente de recaudación e información del fisco: Deberes formales notariales ante los organismos del Estado. La U.I.F. y el lavado de dinero. Las personas políticamente expuestas. Planillas de datos personales.
2.- El precio de venta: La valuación fiscal. El precio de mercado. El precio de venta. El precio de escritura.
3.- Impuesto a la Transferencia de Inmuebles: Concepto. Hecho imponible. Sujetos comprendidos. Alícuota aplicable. Exenciones. Certificado de no retención ante AFIP.
4.- Impuesto a las Ganancias: Concepto. Hecho imponible. Sujetos comprendidos. Alícuota aplicable. Exenciones. Certificado de no retención ante AFIP.
5.- Impuesto de Sellos: Concepto. Hecho imponible. Sujetos comprendidos. Código Fiscal según el lugar del inmueble. Alícuotas aplicables en diferentes jurisdicciones. Exenciones. La incidencia del Valor Inmobiliario de Referencia en el precio de venta (V.I.R.). El valor del impuesto al acto en la Prov. de Bs. As.
6.- El impuesto Inmobiliario. Concepto. Contenido. Quién lo recauda. Diferencias en C.A.B.A. y Provincia de Buenos Aires.
7.- Impuestos Municipales: Tasas y contribuciones. Diferencias entre ambas. El avalúo.
8.- El Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes en la Provincia de Buenos Aires. Concepto. Contenido. Quién lo recauda.
9.- Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles: El COTI no es un impuesto. Deber de información. Quien debe solicitarlo. El valor de oferta del inmueble. El certificado de Bienes Inmuebles. Los beneficiarios de exterior. El caso especial de la permuta. Constancia de valuación de los bienes.

UNIDAD N° 5: La transmisión del dominio. Los actos post-escriturarios.

1.- Cumplimiento de los deberes formales notariales: Registración de la transmisión del dominio. La Primera Copia o Primer Testimonio. Formas de realizarlo. Simples copias. Notas marginales. Pedido de Segundas o ulteriores Copias. El Archivo de Protocolos Notariales. Pago de los impuestos que gravan la transferencia de inmuebles y liberación de los certificados administrativos por deudas del inmueble.
2.- La Publicidad Registral: Concepto. Función principal. Efectos. La oponibilidad entre las partes y frente a terceros. Efecto declarativo no constitutivo. Principio de Rogación. La Minuta. Los asientos
registrales. Principio de Tracto Sucesivo. Las diferentes técnicas registrales: Cartular por Tomo y Folio. El Folio Real y el Folio Real Electrónico. Contenido. Matrícula del inmueble. Composición numérica. Registraciones especiales: El caso de la venta por tracto abreviado. Inscripción de la Declaratoria de Herederos. Protocolización de subastas judiciales.
3.- 4.- Reserva de prioridad registral: Concepto. Prioridad directa e indirecta. Caducidad. Plazo de inscripción. Inscripción provisoria del título. Plazo de subsanación. Prórroga. Inscripción condicional de medidas cautelares. La inscripción definitiva. Efectos.

UNIDAD N° 6: La representación en el negocio inmobiliario.

1.- Mandato: Concepto. Actuación en nombre propio y en nombre ajeno. Mandato con Representación. Mandato sin representación. La compra en comisión. Mandato oculto. El gestor de negocios.
2.- Apoderamiento: Concepto. Mandato conjunto, indistinto, alternado y/o sucesivo. Poderes generales y especiales. Boleto de compraventa y Poder especial irrevocable. Efectos. Impuestos. Sustitución y revocación de poderes. Validez de los diferentes poderes en el negocio inmobiliario.
3.- Representación societaria: Concepto. Efectos. Representación legal. Documentación necesaria para acreditar el carácter invocado según el tipo social. Los Libros Societarios.

UNIDAD N° 7: Actividades prácticas.

1.- Lectura y análisis de modelos provistos por el docente sobre distintos casos de venta de inmuebles: Venta con embargo. Levantamiento. Diversos casos. Venta con inhibición general de bienes. Prohibición. Venta por y para menores de edad. Diferentes casos. Venta con hipoteca. La hipoteca por saldo de precio. Compra en subasta judicial. Venta del inmueble constituido como bien de familia. Venta del inmueble adquirido en sucesión. Compra como gestor de negocios ajenos. Venta de unidades funcionales a construir. Adjudicación de unidades provenientes de fideicomisos.

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III) BIBLIOGRAFÍA.

- “El Vínculo Inmobiliario Notarial” de Jorge Conti. Ediciones Valletta. Buenos Aires. 2008.
- Código Civil y leyes complementarias.
- “Boleto de Compraventa” de Natalio P. Etchegaray. Editorial Astrea. Buenos Aires. 1999.
- “Ley de Registro de la Propiedad Inmueble 17.801. Comentada y anotada” de Gabriel de Reina Tartiere. Buenos Aires. 2004.
- “Manual de Derecho Notarial” de Carlos N. Gattari. Editorial Astrea. Buenos Aires. 1997.
- “La autorización de venta inmobiliaria” de Eduardo Lapa. Editorial Astrea. Buenos Aires. 1978.
- “La seña” de José Gastaldi y Esteban Centanaro. Editorial Abeledo Perrot. Buenos Aires. 1997.
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IV) METODOLOGÍA DE ENSEÑANZA.

Clases Orales Expositivas: Los temas que se exponen en este programa de estudio serán desarrollados íntegramente por el docente en cada una de las clases, oportunidad en que los alumnos podrán plantear sus dudas y/o consultas, ya sea respecto de los temas abordados por el docente, como así para analizar la bibliografía complementaria para cada tema en particular.

Trabajos Prácticos Grupales: Durante el cuatrimestre se realizará una clase práctica grupal en el aula, donde se planteará la resolución de situaciones jurídicas reales referidas al temario desarrollado en clase, para lo cual el docente brindará los lineamientos generales y aportará la documentación requerida para el desarrollo de la actividad. Finalizada la actividad, cada grupo expondrá oralmente sus conclusiones.

Evaluaciones: Se evaluará a los alumnos mediante Dos (2) exámenes parciales escritos individuales, mediante cuestionario de preguntas y/o resolución de casos, cuya nota de aprobación no será inferior a Cuatro (4) puntos. El primero de ellos incluirá las Unidades I a IV inclusive, y en el Segundo, se evaluará las Unidades V a VII inclusive. Obtenida la regularidad y aprobados ambos exámenes parciales, el alumno quedará en condiciones de rendir la Evaluación Final en la fecha y horario establecido por el Instituto de Capacitación Inmobiliaria, el cual se realizará en la modalidad ORAL, sin excepción.

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V) CRONOGRAMA DIARIO POR CLASE.

CLASE 1 (12/08). La compraventa inmobiliaria: Concepto. Diferencia entre compraventa civil y comercial. El boleto de compraventa. Concepto. Elementos esenciales. Validez probatoria. Reconocimiento de las firmas. Fecha cierta. Documentación requerida. El boleto de compraventa como promesa de contrato. Diferencias entre instrumentos públicos e instrumentos privados. Ejemplos. Fundamentación notarial. Designación del escribano en el boleto. Gastos notariales. Plazo para la escrituración. El timbrado de ley. El caso de la Cesión.
CLASE 2 (19/08). El pago: Concepto. Efectos liberatorios. Pago realizado como seña a cuenta de precio y principio de ejecución. La bancarización del pago. Caso especial del boleto ante el concurso o quiebra del vendedor. La escrituración judicial. Jurisprudencia. Prescripción. La posesión: Boleto con principio de ejecución con entrega de posesión anticipada. Asentimiento conyugal: Concepto. Cuando procede. Conformidad del conviviente. Necesidad de prestarlo en el boleto. Régimen de separación de patrimonios. Bienes propios y bienes gananciales.
CLASE 3 (26/08). El escribano público: Concepto. Funciones. Delegación estatal. Fe pública notarial. Deberes del notario. Fe de conocimiento. Ámbito de actuación temporal, territorial y personal. Prohibiciones. Acceso a la funcional notarial. El instrumento privado en sede notarial: La certificación de las firmas de los instrumentos privados. Concepto. Efectos. La fe de identificación y de individualización. Ficha de datos personales. Impresión digital. La ratificación de las firmas. Concepto. Legalización de la firma del notario. Apostilla. Cadena de legalizaciones.
CLASE 4 (02/09). Protocolo notarial: Concepto. Forma de llevarlo. Foliatura. Doble Cronología. Formación y contenido. Documentación agregada. Apertura y cierre. Índice. Encuadernación. Custodia y conservación. Pérdida o destrucción. Formas para su reconstrucción. Actos previos a la escritura: Asesoramiento, entrevista preliminar. El estudio de títulos: Concepto. Contenido. Función principal. Necesidad u obligatoriedad de su confección. Plazo de recopilación de los antecedentes. Quienes pueden realizarlo. Responsabilidad por vicios. Saneamiento. Títulos suficientes y títulos observables. Donaciones a terceros y/o a herederos no forzosos del donante. Diferentes posturas. Bonificación de los títulos. El distracto.
CLASE 5 (09/09). El Registro de la Propiedad Inmueble. Concepto. Funciones. Publicidad. Principios registrales. Informes y certificados registrales. Concepto, diferencias y efectos de cada uno en C.A.B.A. y Provincia de Buenos Aires. La protección registral de los certificados. Plazos de vigencia. Los certificados administrativos. Concepto. Qué debe pedirse. Impuesto Inmobiliario y ABL. Certificado de OSN, Aguas Argentinas y AySA. El certificado por expensas. Contenido.
Obligatoriedad de cada uno. El certificado de catastro y el estado parcelario en la Prov. de Bs. As. Contenido. Obligatoriedad. Cuando se requiere. El Catastro en CABA.
CLASE 6 (16/09). La escritura pública: Concepto. Requisitos para su validez. Matricidad. Documentación habilitante. Partes de la escritura: Membrete, Encabezado, Comparecencia, Intervención, Objeto, Manifestaciones de las partes, Constancias notariales, Lectura. Distintos casos de salvados. Las firmas. La firma a ruego. Escritura en idioma extranjero.
CLASE 7 (23/09). Acreditación de personería en sede notarial: Actuación en nombre propio y en nombre ajeno. Mandato con representación. Mandato sin representación. La compra en comisión. Mandato oculto. El gestor de negocios. Apoderamiento: conjunto, indistinto, alternado y/o sucesivo. Poderes generales y especiales. Boleto de compraventa y Poder especial irrevocable. Efectos. Impuestos. Sustitución y revocación de poderes. Validez de los diferentes poderes en el negocio inmobiliario Representación societaria: Concepto. Efectos. Representación legal. Documentación necesaria para acreditar el carácter invocado según el tipo social. Los Libros Societarios. Sociedades Extranjeras.
CLASE 8 (30/09). Análisis y lectura en clase de una escritura pública.
CLASE 9 (07/10). 1° EXAMEN PARCIAL ESCRITO.
CLASE 10 (14/10). El escribano como agente de recaudación e información del fisco: Deberes formales notariales ante los organismos del Estado. La U.I.F. y el lavado de dinero. Las personas políticamente expuestas. Sujetos obligados. Planillas de datos personales. El precio de venta: La valuación fiscal. El precio de mercado. El precio de venta. El precio de escritura. Impuesto a la Transferencia de Inmuebles: Concepto. Hecho imponible. Sujetos comprendidos. Alícuota aplicable. Exenciones. Certificado de no retención ante AFIP. Impuesto a las Ganancias: Concepto. Hecho imponible. Sujetos comprendidos. Alícuota aplicable. Exenciones. Certificado de no retención ante AFIP. ENTREGA DE NOTAS 1° PARCIAL.
CLASE 11 (21/010). Impuesto de Sellos: Concepto. Hecho imponible. Sujetos comprendidos. Código Fiscal según el lugar del inmueble. Alícuotas aplicables en diferentes jurisdicciones. Exenciones. La incidencia del Valor Inmobiliario de Referencia en el precio de venta (V.I.R.). El valor del impuesto al acto en la Prov. de Bs. As. El impuesto Inmobiliario. Concepto. Contenido. Quién lo recauda. Diferencias en C.A.B.A. y Provincia de Buenos Aires. Impuestos Municipales: Tasas y contribuciones. Diferencias entre ambas. El avalúo. El Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes en la Provincia de Buenos Aires. Concepto. Contenido. Quién lo recauda. Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles: El COTI no es un impuesto. Deber de información. Quien debe solicitarlo. El valor de oferta del inmueble. El certificado de Bienes Inmuebles. Los beneficiarios de exterior. El caso especial de la permuta. Constancia de valuación de los bienes.
CLASE 12 (28/10). Cumplimiento de los deberes formales notariales: Actos posteriores a la escrituración. Expedición de la Primera Copia. Formas de realizarlo. Diferencia entre copias certificadas y simples copias. Registración de la transmisión del dominio.
CLASE 13 (04/11). La Publicidad Registral: Concepto. Función principal. Efectos. La oponibilidad entre las partes y frente a terceros. Efecto declarativo no constitutivo. Principio de Rogación. La Minuta. Los asientos registrales. Principio de Tracto Sucesivo.
CLASE 14 (11/11). 2° EXAMEN PARCIAL ESCRITO.
CLASE 15 (18/11). Las diferentes técnicas registrales: Cartular por Tomo y Folio. El Folio Real, Folio Real Electrónico y con copia de seguridad. Contenido. Matrícula del inmueble. Composición numérica de los asientos en quebrados. Registraciones especiales: El caso de la venta por tracto abreviado. Inscripción de la Declaratoria de Herederos. Protocolización de subastas judiciales. Reserva de prioridad registral: Concepto. Prioridad directa e indirecta. Caducidad. Plazo de inscripción. Inscripción provisoria. Plazo de subsanación. Prórroga. Inscripción condicional de medidas cautelares. La inscripción definitiva. Efectos. Notas protocolares marginales. Pedido de Segundas o ulteriores Copias. El Archivo de Protocolos Notariales. Pago de los impuestos que gravan la operación inmobiliaria y liberación de los certificados administrativos por deudas del inmueble. Información al fisco. ENTREGA DE NOTAS y CIERRE DE REGULARIDADES.
MIERCOLES (25/11). RECUPERATORIOS y REINCORPORACIONES.

PRIMER LLAMADO A EXAMENES FINALES: SEMANA DEL 03/12 al 11/12.
(DIAS Y HORARIOS A CONFIRMAR POR DIRECCION DE ESTUDIOS ICI).

SEGUNDO LLAMADO A EXAMENES FINALES: SEMANA DEL 14/12 al 18/12.
(DIAS Y HORARIOS A CONFIRMAR POR DIRECCION DE ESTUDIOS ICI).